Publié le
18.10.21
par Kévin Savonni

L’aménagement des combles permet d’agrandir votre maison, de l’isoler et d’augmenter sa valeur en ajoutant une pièce supplémentaire. 
Cela, sans empiéter sur le jardin ou la terrasse.
C’est une opération délicate mais, somme toute, assez simple quand elle est traitée par des professionnels. Voire même, moins compliquée qu’un déménagement.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous effectuons fréquemment des aménagements de combles pour le compte de nos clients investisseurs.
Faisons le tour de la question, ensemble.


I. MES COMBLES SONT-ILS AMÉNAGEABLES ?

Facile, vérifiez si vous pouvez accéder et vous tenir debout au centre des combles.
Si oui, c’est bien parti.
Si ce n’est pas le cas, pas de panique.

Conditions que doivent respecter les combles pour être aménageables :

- La hauteur de plafond 

Elle doit être de 1,80 m minimum, c’est la règle. Mais idéalement, comme pour toutes les pièces à vivre, 2,20 m à 2,50 m sont plus confortables.

- La pente du toit

Pente supérieure à 30° exigée. 
Pour optimiser la surface habitable, une pente de 45° est parfaite.
Si la pente est inférieure à 35°, nous vous conseillons de la faire modifier et/ou de procéder à une élévation de la maison.

- La charpente

Charpente traditionnelle (constituée de fermes de chevrons et de pannes).
Les travaux sont facilités, car elle pourra supporter les éventuelles charges dues à l’aménagement et sa base n’empiète pas sur la surface aménageable.

Fermettes industrielles aménageables (ne présentent pas de W pour supporter le poids de la toiture, contrairement aux fermettes industrielles « américaines » qui demandent de lourds travaux pour aménager les combles).
Combles aisément aménageables après mise en place d’entretoises pour rigidifier la structure.

Si vos combles respectent les règles ci-dessus, ils sont aménageables. 

Dans le cas contraire, il s’agit de combles perdus

Il vous faudra, alors, pour les rendre aménageables envisager :
- Une transformation de la charpente.
- Un changement d’inclinaison de la toiture.
- Une surélévation de la maison.


II. FAUT-IL UN PERMIS DE CONSTRUIRE OU UNE DÉCLARATION PRÉALABLE ?

Hauteur sous plafond, surface de plancher et surface habitable

L’administration emploie le terme de surface de plancher pour qualifier les surfaces habitables. Seules sont prises en compte, pour correspondre à cette dénomination, les surfaces supérieures ou égales à 1,80 m de hauteur.

Attention : inutile d’essayer de contourner cette règle car aménagement des combles et impôts fonciers sont liés et, en cas de contrôle, il vous faudrait régulariser la situation et payer des d’arriérés. 

Aucune démarche n’est nécessaire

- Si la hauteur sous plafond des combles aménagés ne dépasse pas 1,80 m, puisqu’elle n’a aucun impact sur la surface habitable. 
- Si la surface habitable supplémentaire créée est inférieure à 5 m2.

Déclaration préalable de travaux auprès de la mairie

- Si l’aménagement crée entre 5 et 20 m2 de surface habitable supplémentaires.
De 5 à 40 m2 pour certains PLU (plan local d’urbanisme.)

- Si l’aménagement entraîne une modification de la façade ou de la structure porteuse (par exemple la pose de fenêtres de toit).

Demande de permis de construire

- Si la surface habitable supplémentaire créée est supérieure à 20 m2 (supérieure à 40 m2 pour certains PLU).
-
Si au-delà de 5m2 de surface habitable supplémentaire créée, la surface totale de plancher de la maison a été portée à plus de 150 m2. 
Quand la surface plancher supplémentaire créée est supérieure à 50 m2, l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) doit être jointe à la demande de permis de construire.

Recours à un architecte

- Si au-delà de 5m2 de surface habitable supplémentaire créée, la surface totale de la maison a été portée à plus de 150 m2. 

Autorisation des Bâtiments de France :

- Si l’habitation est située en zone protégée.


III. QUELS SONT LES TARIFS POUR UN AMÉNAGEMENT DES COMBLES ?

L’aménagement des combles est compris dans le budget total de la rénovation des maisons de nos clients investisseurs. 

Estimation du prix moyen au m2, pour l’aménagement de la totalité d’une maison (ameublement compris)

Rénovation engagée Prix du m2 rénové TTC - Ameublement compris

Rénovation partielle

650 € + 170 € d'ameublement = 820 €

Rénovation totale

950 € + 170 € d'ameublement = 1120 €

Détail des travaux d’aménagement des combles
- Aménagement de l’accès
- Isolation
- Modification ou pose de cloisons en placo
- Pose fenêtre(s) de toit
- Pose éventuelle d’un plancher
- Pose de revêtements : murs et sols
- Refonte et mise aux normes de l’installation électrique
- Refonte et mise aux normes de la plomberie
- Création d’une nouvelle pièce à vivre, d’une salle de bain…
- Ameublement, décoration

IV. QUELS SONT LES TRAVAUX À PRÉVOIR ?

Quand on a un projet d’aménagement de combles en salle de jeu, salle de sport, salle de bain, nouvelle pièce à vivre, etc., viennent immédiatement à l’esprit, l’accès, l’isolation et la création sources de lumière naturelle. Mais la liste des travaux nécessaires va bien au-delà.

Accès par escalier ou échelle ?

Pour l’escalier, il est nécessaire de créer une ouverture dans le plancher des combles (appelée trémie). La concevoir assez large pour ne pas se cogner en montant l’escalier.
Pour l’échelle, prévoir une trappe de grenier.

L’escalier en colimaçon

- Peu encombrant, mais également peu pratique pour amener dans les combles les éléments nécessaires à leur aménagement.

L’escalier droit

- Beaucoup plus fonctionnel pour transporter des meubles vers les combles. 
- Un problème
: condamne une surface conséquente de l’étage inférieur.

L’escalier tournant

- Les avantages du colimaçon et du droit, sans leurs inconvénients : peu encombrant et fonctionnel.

L’échelle

- Elle peut être escamotable, coulissante ou de meunier.
- Peu encombrante, elle n’est pas idéale pour les combles habitables (moins confortable et sûre que des escaliers).


Fenêtre ou lucarne ?

La lucarne

- Jacobine, normande ou meunière, la lucarne est une baie verticale placée en saillie sur la pente de la toiture. 
- Très esthétique mais relativement onéreuse
, elle demande des travaux importants et une obligation de permis de construire. 

La fenêtre de toit (Velux)

- Convient à tous les toits présentant une pente de 20 à 90°. Moins onéreuse que la lucarne, elle offre, néanmoins, 40% de luminosité de plus que celle-ci.

- La surface vitrée doit être, au minimum, égale à 1/6 de la surface habitable.


Isolation par l’intérieur ou l’extérieur ?

 Par l’intérieur

- Simple et peu coûteuse, cette isolation à l’efficacité prouvée, consiste à placer une couche d’isolant en sous-face de couverture sous les tuiles ou les ardoises.
Isolants possibles : laine de verre, de bois, de roche, de mouton. Chanvre, ouate de cellulose, polystyrène expansé, polyuréthane, textile recyclé.

Par l’extérieur

- A envisager dans le cas où vous refaites la toiture. Une capacité d’isolation supérieure et qui préserve le volume des combles.
- Les travaux d’isolation des combles vous permettent de réaliser des économies d’énergie (jusqu’à -30% sur la facture) et d’optimiser le confort thermique de la maison. En savoir plus sur l’isolation thermique.

L’électricité

- Si les combles ne sont pas déjà alimentés en électricité, il faut les raccorder au circuit de la maison ou l’équiper d’une installation indépendante.
- Câbles, prises de courant, interrupteurs, éclairages… la mise en place du circuit électrique doit être réalisée dans le bon respect des règles et des normes de sécurité en matière d’électricité domestique.


La plomberie

L’aménagement des combles est souvent l’occasion de s’offrir une nouvelle salle de bain.

Eau froide

- Raccordement au réseau existant pour l’arrivée et l’évacuation. La proximité avec les pièces d’eau déjà présentes est recommandée pour éviter un prolongement excessif des canalisations.

Eau chaude

- Raccordement sur une arrivée d’eau chaude existante si celle-ci n’est pas trop éloignée et possède les capacités suffisantes pour couvrir tous les besoins.
- Installation d’un chauffe-eau solaire ou électrique.


Le chauffage

Indispensable pour pleinement profiter de vos combles en toute saison.
- Prolongement du système en place si suffisamment puissant.
- Installation de chauffages électriques.


Et encore

- Mise en place d’un système de ventilation
- Réfection ou pose d’un nouveau plancher
- Pose des revêtements : sol et murs
- Création des pièces (cloisons, portes…)
- Ameublement et décoration 


V. QUELS SONT LES STYLES D’AMÉNAGEMENT DE COMBLES PROPOSÉS PAR REVENUS-LOCATIFS.COM ?

Après vous avoir consulté, notre architecte applique son droit de conseil et vous soumet des guides d’ambiances et de textures pour que vous définissiez vers quel type de rendu final vous voulez vous diriger pour ce nouvel espace habitable.

Nous proposons une palette de six ambiances :
- mid-century 
- contemporain 
- industriel 
- minimaliste 
- bohême 
- cocon
Vous précisez ensuite, dans le mood board choisi, vos préférences de matériaux et les références des éléments qui équiperont vos combles.
Quand cela est possible, nous vous proposons une visite 3D d’un projet similaire ou approchant, déjà réalisé
.
L’ensemble des travaux, des équipements et de la décoration est compris dans l’enveloppe
établie lors de l’acquisition de la maison et les solutions proposées conviennent, en l’état, à la quasi-totalité de nos clients investisseurs.

Mais, si vous désirez aller au-delà des choix proposés dans nos cahiers d’ambiance, réaliser des travaux supplémentaires, ou choisir des équipements particuliers, ceux-ci font l’objet d’un devis rénovation et d’une facturation complémentaires.

Côté accessoires, les créateurs et nos fournisseurs débordent d’idées déco plus sympathiques les unes que les autres.

Démarrons notre collaboration