L’isolation thermique dans l’immobilier locatif

Chez Revenus-Locatifs.com nous rénovons régulièrement des appartements et des maisons et maîtrisons les solutions pour limiter, au mieux, les transferts de chaleur entre les espaces chauds et les espaces froids.

Objectif : des performances et un confort thermiques maximum.

I. QUELS SONT LES AVANTAGES DE L’ISOLATION THERMIQUE ?


Collègues en train d'analyser des données.
Photo par UX Indonesia sur Unsplash.


L’isolation thermique permet de mieux vivre et de dépenser moins.


Bénéficier d’une meilleure qualité de vie 

Dans un logement bien isolé, c’est « chacun chez soi, tout au long de l’année » :
- l’hiver, l’air chaud reste à l’intérieur et l’air froid à l’extérieur.
- l’été, l’air reste frais à l’intérieur et la chaleur dehors.


Réduire la facture de chauffage

L’expression « passoire thermique » caractérise parfaitement les logements où les chaudières tournent pour chauffer autant l’extérieur que l’intérieur.
Bien sûr, remplacer des équipements de chauffage et de climatisation vétustes diminue la consommation d’énergie, mais une bonne isolation thermique agit aussi fortement sur la facture.
Sans oublier qu’un logement sain bénéficie d’une durabilité accrue et d’une meilleure attractivité.


Préserver l’environnement

Une isolation thermique performante contribue à la limitation des gaz à effet de serre.
La dimension transition énergétique chère à notre architecte HMONP, le pousse à toujours favoriser des modes de production et de consommation de l’énergie respectueux de l’environnement.


 II. QUELS SONT LES GRANDS PRINCIPES DE L’ISOLATION THERMIQUE ?

Nanterre, 2019. Voir le projet en détail ici.


Comprendre les transferts de chaleur

Lorsque deux points ont des températures différentes, la chaleur se déplace toujours du plus chaud vers le plus froid, jusqu’à ce que les deux soient à la même température.
S’il est impossible de lutter contre ce phénomène naturel, l’isolation thermique permet de le réduire en agissant sur :

- la conductivité thermique des matériaux
: plus elle est faible, plus la chaleur est préservée.
- l’énergie, les radiations émises par le matériau :
on parle de « rayonnement » du matériau. Plus celui-ci est faible, moins il transmet de chaleur et plus il est isolant.
- la convection ou transfert d’énergie thermique
: plus il y a de déplacements d’air, plus il y a d’échanges thermiques. Limiter la circulation de l’air permet de contenir la chaleur.


Les facteurs de la performance thermique

La performance technique d’une paroi séparant une pièce chaude d’une pièce froide ou l’intérieur du logement de l’extérieur, est déterminée par deux facteurs :


- la résistance thermique (R)
Elle permet de mesurer la résistance qu’oppose une paroi au passage d’un flux de chaleur et s’exprime en mètre carré et Kelvins par Watt (m2.K/W).
Plus la résistance thermique est élevée, plus la paroi est isolante.

- la conductivité thermique (λ)
Elle permet de mesurer la quantité de chaleur que laisse passer une paroi et s’exprime en Watts par mètres Kelvin (W/ (m.K).
Plus la conductivité thermique est faible, plus la paroi est efficace.


Les ponts thermiques

Les ponts thermiques sont les zones de la construction où la barrière isolante est rompue ou affaiblie. Ils représentent les points faibles de l’isolation.
Ils sont surtout situés aux points de jonction : toiture/murs, murs/châssis, planchers/murs…  
Ils peuvent également se créer au niveau des ouvertures mal calfeutrées (vitrages, coffres de volets roulants, cheminées…)
Les ponts thermiques constituent des zones de forte déperdition thermiques, car car ils laissent entrer l’air.

Il est primordial de les limiter pour améliorer le confort thermique du bâtiment.  


Visuel d'un pont thermique.


Isoler à moitié n’est pas isoler

Chez Revenus-Locatifs.com, quand nous rénovons un bâtiment, nous optimisons, dans la mesure du possible, l’isolation thermique de toutes les faces du bâtiment en contact avec l’extérieur. Dans la majorité des cas, nous procédons ainsi :

- Isolation des combles, car la toiture représente 30 % des déperditions de chaleur.
- Isolation des murs
. Ceux-ci sont responsables de 25 % des déperditions de chaleur.
- Changement des fenêtres
, responsables de 13 % des déperditions en moyenne. 

Il peut s’agir d’une dépose totale (fenêtres et bâtis) ou du seul remplacement des fenêtres (double ou triple vitrage).

- Isolation des sols, responsables d’environ 9% des déperditions.
- Limitation des ponts thermiques.  De 5 à 10% des déperditions sont de leur fait.
- Sans oublier les systèmes de renouvellement de l’air ambiant, souvent responsables d’importantes déperditions de chaleur.


Vues de pose d’isolation aux différents chapitres


III. QUELLES SONT LES RÉGLEMENTATIONS EN VIGUEUR ?



Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) est obligatoire dans l’immobilier locatif depuis 2007.


C’est le premier indicateur du niveau d’isolation thermique du logement.
Il mesure la performance énergétique selon : 
- la consommation d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et la climatisation.
- la quantité de gaz à effet de serre émise. 


Diagnostique performances énergétiques (DPE)


Diagnostique performances énergétiques (DPE)


La Réglementation Thermique des bâtiments existants (RT Existant)

Nous sommes particulièrement vigilants sur le respect de cette réglementation, car elle vise à améliorer la performance énergétique des logements dans lesquels on entreprend des travaux de rénovation.
Applicable depuis le 1er novembre 2007, elle exige des performances thermiques minimales lorsqu’on procède à l’installation ou au remplacement d’équipements dans les bâtiments à rénover.

Travaux de rénovation concernés :
- enveloppe du bâtiment (isolation par l’intérieur ou par l’extérieur, parois vitrées, etc.)
- systèmes de fourniture d’eau chaude sanitaire
- systèmes de chauffage ou de refroidissement
- systèmes de ventilation et d’éclairage (pour le tertiaire uniquement)
- mise en œuvre de systèmes à base d’une énergie renouvelable.

La Réglementation Thermique 2012 (RT 2012)

Depuis le 1er janvier 2013, toutes les constructions neuves doivent respecter ses exigences.
Son objectif est de limiter la consommation d’énergie primaire de l’habitat au seuil maximum de 50 kWh/(m2.an).

Moyens :
- bâti plus performant au niveau énergétique
- limitation de la consommation énergétique
- imposition d’un seuil de température maximale dans les bâtiments non climatisés

Nous ne développons pas davantage ce chapitre car, chez Revenus-Locatifs.com, nous ne sommes pas concernés par la construction de bâtiments, puisque nous abordons les problématiques d’isolation thermique seulement dans le cadre de rénovation de logements existants.

IV. QUELLE ISOLATION ? QUELS MATÉRIAUX ?

Isolation par l’extérieur (ITE)
Elle concerne les murs et la toiture. 
Particulièrement efficace, l’isolation par l’extérieur favorise l’inertie thermique du bâtiment en le préservant des changements de température.

- Meilleure performance technique qu’avec une isolation par l’intérieur
- Inertie thermique optimisée
- Supprime une grande partie des ponts thermiques

Mais,

- Coût plus élevé que celui d’une isolation par l’intérieur
- Modification de l’aspect extérieur
- Nécessite certaines autorisations
- Dépend des règles d’urbanisme de la commune et n’est pas toujours réalisable

Visuel bâtiment extérieur


Isolation par l’intérieur

 Elle consiste à isoler les combles et à appliquer un matériau isolant sur la surface intérieure des murs.
Même si elle n’atteint pas les performances de l’isolation par l’extérieur, elle est plus simple à mettre en place, plus économique et permet tout de même d’obtenir d’excellents résultats.
On pourrait, dans l’absolu, lui reprocher de contraindre à l’évacuation des habitants et à refaire la décoration intérieure mais, comme chez Revenus-Locatifs.com, elle est intégrée à la rénovation globale, avant mise en location, ces aspects négatifs n’ont aucune conséquence.

- Performance thermique globale améliorée
- Techniques d’isolation à la mise en place aisée
- Suppression du différentiel de température entre l’air ambiant et la surface des murs (effet paroi froide) fréquent dans les constructions anciennes


Mais,


- Réduction de la surface habitable
- Déplacement des prises de courant, interrupteurs, etc.
- Diminution de l’inertie des murs : les pièces sont plus rapidement chauffées, mais se refroidissent également plus rapidement.


Visuel isolation intérieur


Les matériaux

Qu’ils soient synthétiques, minéraux, végétaux, d’origine animale ou issus du recyclage, nous utilisons seulement des matériaux certifiés et à hautes performances thermiques c'est-à-dire présentant une résistance thermique élevée et une conductivité thermique faible.
Même si ceux-ci ne sont pas obligatoires en rénovation, notre architecte HMONP met toujours en application les DTU (Documents Techniques Unifiés) qui fixent les règles de l’art à respecter dans le cadre d’une isolation en rénovation. 

Appartement à Pantin rénové par Revenus-Locatifs.com
Pantin, 2021. Voir le projet en détail ici.


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