Définir le pourquoi d’un investissement dans l’immobilier, c’est réussir le comment.
Le point de départ de toute stratégie d’achat locatif solide consiste à :
1- Bien déterminer l’objectif recherché avec l’investissement envisagé
Est-ce dans l’optique de revenus complémentaires immédiats ? Sur le long terme ?
De se constituer un patrimoine immobilier ? De jouer avec les dispositifs de défiscalisation ? De préparer sa retraite ? De viser une plus-value à la revente ?
2- Se poser les bonnes questions
Quelles sont les possibilités d’apport ? La capacité d’emprunt ?
S’agirait-il d’une acquisition en nom propre ? Par le biais d’une SCI ? Dans l’immobilier neuf ? Dans l’ancien ?
Pour quel type d’exploitation ? Location meublée ? Nue ? LMNP ? LMP ?
Bien sûr, un investissement dans l’immobilier locatif peut se financer cash mais, au-delà des fonds à décaisser, souscrire un prêt immobilier présente de nombreux avantages, dont une fiscalité optimisée (les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus de la location).
Le montant de l’apport personnel dans la transaction agit directement sur le taux d’emprunt. Mais, réduire le montant de l’endettement n’est pas obligatoirement synonyme d’économies, comme nous allons le voir quand nous aborderons l’effet de levier.
Dans la partie « Le prêt immobilier », nous traiterons également de la durée de remboursement qui est à déterminer, en recherchant le meilleur équilibre entre les besoins quotidiens et le rendement locatif.
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Sur les réseaux sociaux et ailleurs tourne, de plus en plus, le conseil de ne pas faire d’apport. Cette position nous paraît peu éclairée et complètement hors sol.
En effet, vaut-il mieux laisser dormir son argent sur son compte courant, le placer à des taux au ras de la moquette, ou bien faire de l’apport sur un projet à 7% de rendement minimum avec Revenus-Locatifs.com ?
Loi Pinel, statuts LMNP, LMP… de nombreux avantages fiscaux encouragent à se porter acquéreur dans l’immobilier locatif et sont à prendre en compte lors de la définition de la stratégie de financement.
Voir à leur sujet « Les choses à savoir sur l’imposition de la location meublée » et « Quelle est la fiscalité de la location meublée non professionnelle ( LMNP) ? »
Le crédit immobilier est une solution très performante et la plus fréquemment utilisée.
Il est à noter que l’immobilier locatif est le seul placement finançable par emprunt. Les banques ne prêtent pas de l’argent pour acheter des actions.
Cette solution est sûrement la meilleure pour financer un investissement locatif, car elle permet de faire jouer l’effet de levier qui démultiplie les capacités financières.
Comme nous avons l’habitude de le dire, l’effet de levier fait gagner de l’argent en s’endettant. Avec ce principe financier, on achète avec l’argent emprunté à la banque et on encaisse tous les mois les montants des loyers.
On peut donc financer une partie de l’achat locatif par le crédit et utiliser le cash restant pour d’autres projets immobiliers.
Ne pas choisir la durée du crédit à la légère
Celle-ci est capitale pour la rentabilité de l’achat locatif.
Ça tombe sous le sens : plus la durée de remboursement est courte, plus les mensualités de remboursement sont élevées et, à l’inverse, plus la durée du crédit est élevée, plus les mensualités sont faibles.
Il est important de bien évaluer les retombées du montant des mensualités sur l’équilibre des comptes, en anticipant de possibles changements de revenus...
Il tombe également sous le sens que plus la durée du crédit est courte, plus le taux d’intérêt est intéressant. Malgré le coût du crédit qui est lissé avec le temps, les emprunts longue durée reviennent plus cher.
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C’est le prêt immobilier classique. Le remboursement du capital est étalé dans le temps et on rembourse, à la fois, durant la durée du prêt, le capital et les intérêts.
C’est le plus courant. L’emprunteur rembourse des mensualités constantes durant toute la durée du prêt. Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, leur part diminue avec le temps au profit de l’amortissement du capital.
Pas de surprises, le taux reste inchangé malgré les évolutions des taux immobiliers.
Idéal pour se projeter dans le remboursement du crédit.
À l’inverse du taux fixe du prêt à échéances constantes, dans le prêt amortissable à taux variable le taux fluctue en fonction d’un indice de référence déterminé à la souscription du crédit.
Il ermet de miser sur une baisse des taux et de bénéficier d’un taux de départ inférieur à celui d’un prêt à taux fixe.
MAIS, risque d’augmentation conséquente des taux sur le long terme.
Ce n’est pas pratiqué lorsque les taux sont bas.
Le prêt peut être à taux fixe ET à échéances variables dans deux cas :
1- Prêt sur 2 lignes
Il s’agit de deux prêts en un et de deux durées différentes (une longue et l’autre courte).
À noter : même s’il y a deux lignes de crédit, en général, les deux prêts sont lissés et la mensualité ne fluctue pas et reste constante tout au long de la durée.
> Permet de réaliser des économies sur le montant total des intérêts du crédit.
Ce montage peut se révéler complexe et l’assistance d’un professionnel comme le courtier Revenus-Locatifs.com est conseillée.
2- Le prêt progressif
Le taux reste fixe mais, chaque année, les mensualités augmentent selon des conditions définies.
> Recommandé dans la perspective de revenus qui vont augmenter avec le temps (début de carrière, investissement locatif)
Il s’agit d’un prêt où on ne rembourse que les intérêts et les assurances durant la durée du prêt, le capital emprunté étant soldé, en une échéance, à la fin du prêt.
Il s’adresse aux emprunteurs désirant réduire le montant de leurs impôts, présentant de sérieuses garanties de solvabilité et un apport entre 10 et 50% de la somme à emprunter, à placer sur une épargne nantie au profit de la banque.
Nous avions déjà traité du prêt in fine dans notre article « Nantissement et prêt immobilier. In fine, fausse bonne idée ou non ?
Cette étude succincte sur les différents types d’emprunts est seulement destinée à donner un aperçu du monde complexe des prêts où la performance va souvent se nicher dans les détails.
Le courtier Revenus-Locatifs.com connaît parfaitement le fonctionnement du crédit et des banques, avec lesquelles il négocie régulièrement des taux d’intérêt à la baisse.
Alors, pourquoi passer un temps fou à (moins bien) le faire à sa place ?
Moi, si j’étais vous…
Kévin Savonni
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Sources
le-prêt-immobilier.com
https://www.le-pret-immobilier.com/pret-immobilier/guide/financer-investissement-locatif
PAP
https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/financer-un-investissement-locatif/a1777
empruntis !
https://www.empruntis.com/financement/guide/pret-amortissable.php
https://www.empruntis.com/financement/guide/pret-2-lignes.php
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