• Législation, obligations, responsabilités
- L’état daté et la législation
- La rédaction de l’état daté et la responsabilité du syndic
- Le prix de l’état daté
- La vente sans état daté
• État daté, un contenu fixé par décret
- Ses 3 parties
- Vente sans état daté
- État daté et certificat de syndic
L’état daté est un document établi par le syndic de la copropriété et remis à l’acheteur lors de la vente d’un bien immobilier.
Il a pour fonction d’apporter un maximum de renseignements à l’acquéreur au sujet des frais dont il devra s’acquitter dans le cadre de la copropriété, lorsqu’il aura acquis le bien concerné.
État daté syndic, ces trois mots sont fréquemment associés car la rédaction de l’état daté relève de la responsabilité du syndic de copropriété.
L’état daté est obligatoire pour tout achat d’un bien en copropriété.
Son objectif est de permettre aux acquéreurs d’un bien en copropriété de ne pas avoir de mauvaises surprises, à posteriori, avec les charges de ladite copropriété.
Il est prévu par la loi du 10 juillet 1965 et la liste des informations qu’il doit fournir a été modifiée en 2013.
La loi ALUR entrée en vigueur en 2014, qui encadre les règles applicables en matière de location et de copropriété, est venue, en 2020, réglementer sa facturation par décret.
Voir plus bas le paragraphe « Le prix de l’état daté »
L’état daté est obligatoirement rédigé par le syndic de copropriété, à la demande du vendeur ou du notaire, qu’il s’agisse d’un syndic professionnel ou non professionnel.
Certains suggèrent de l’appeler « état daté syndic »
Il est remis à l’acquéreur, par le notaire, avant de signer l’acte de vente définitif et a une validité de 30 jours. Cette date limite est en principe mentionnée sur le document.
« Si le syndic commet une erreur lors de la rédaction de l’état daté en fournissant une information incomplète ou erronée, il engage sa responsabilité.
C’est ce qui ressort de l’arrêt rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 20 juin 2019, n°18-10516. Avec cet arrêt, la haute juridiction française a tenu à montrer que l’état daté n’était pas qu’une simple formalité. Une véritable obligation d’information pèse bel et bien sur le syndic lors de la rédaction de l’état daté. De ce fait, l’acquéreur lésé lors de l’achat en raison de l’état daté peut poursuivre le syndic en justice afin de demander réparation de son préjudice. »
JDN 24/11/20
Depuis le 1er juin 2020, aucune ambiguïté ne peut subsister quant à la facturation de l’état daté.
Un décret, en date du 21 février 2020, a fixé le tarif maximal pouvant être facturé à 380 € TTC. Cette disposition est applicable depuis le 1er juin 2020.
Ce montant est à la charge du vendeur et toute facturation au-delà peut être contestée, puisque illégale.
Les honoraires du syndic ne peuvent excéder ce montant même s’il s’agit de la mutation d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation.
Le syndic n’est pas autorisé à multiplier les facturations.
Certains syndics facturent un pré-état daté. Cette prestation n’est prévue ni par la loi de 1965, ni par le contrat type de 2015 qui établit les prestations pouvant être facturées.
Se reporter à ce sujet à notre article « Le pré-état daté ».
Il s’agit d’un point à surveiller tout comme il est important de prendre garde aux vices cachés immobiliers.
Pas de vente sans état daté. Il est obligatoire pour la signature de l’acte de vente authentique et, en son absence, le notaire peut refuser de procéder à la vente.
Il est également en droit de consigner une partie du prix de vente jusqu’à réception de l’état daté.
Le contenu de l’état daté est fixé par décret et comprend 3 parties obligatoires.
Commençons par la troisième, qui est la plus importante pour l’acquéreur.
• Partie 3
Elle concerne les sommes à payer par l’acheteur, qui vont s’ajouter au montant de l’achat du bien immobilier en copropriété.
- Les provisions pour charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété, dont il aura à s’acquitter.
- Les provisions restant à verser pour les travaux de copropriété qui auraient déjà été votés et dont le paiement s’effectue au moment des appels de fonds, étalés dans le temps.
- Le montant des avances de trésorerie destinées à constituer des réserves.
• Partie 1
Elle concerne les sommes restant dues à la copropriété par le vendeur.
- Provisions de budget prévisionnel.
- Charges de copropriété.
• Partie 2
Elle concerne les sommes dont le syndic pourrait être débiteur à l’égard du vendeur.
- Trop payé
- Avance de trésorerie
L’état daté et le certificat de syndic sont différents.
Le certificat, également établi par le syndic, permet de vérifier si le vendeur est à jour de ses paiements et qu’il n’a aucune dette à l’égard de la copropriété.
Dans le cas où le vendeur n’est pas en règle vis-à-vis de la copropriété, le notaire doit adresser notification de la vente au syndic. Celui-ci dispose de 15 jours pour faire opposition au prix de la vente.
Les 4 grandes différences entre l’état daté et le pré-état daté
1. L’état daté a une existence légale et réglementaire, contrairement au pré-état daté qui n’en a pas.
2. L’état daté est obligatoirement établi par le syndic, le pré-état daté peut l’être par le vendeur.
3. L’état daté doit être remis à l’acheteur lors de l’acte de vente définitif et le pré-état daté lors du compromis de vente.
4. L’état daté a une validité de 30 jours, le pré-état daté n’a pas de durée légalement déterminée.
Pour en savoir plus, consultez notre article sur le pré-état daté, ou contactez-nous.
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