Vices cachés immobiliers, tout ce que vous devez savoir

Publié le
March 2, 2022
par Kévin Savonni

Les vices cachés immobilier, désignent les défauts et malfaçons découverts postérieurement à l’achat du logement.
On considère que s’il en avait eu connaissance, l’acquéreur, n’aurait pas acheté le bien, ou du moins à un prix inférieur.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous acquérons régulièrement des biens pour nos clients investisseurs et connaissons bien cette problématique, dont nous allons faire le tour ensemble.


Exemple vice caché immobilier : un caractère imperceptible

Si la première caractéristique des vices cachés immobiliers est, par définition, leur imperceptibilité, la gravité et l’antériorité entrent, a minima, dans leur définition. 


• Les caractéristiques permettant de définir un vice caché

- Imperceptibilité : le vice n’est pas apparent et un simple examen ne permet pas d’en avoir connaissance. 
- Gravité : le vice rend le bien immobilier impropre à son usage et diminue sa valeur.
- Antériorité : le vice est antérieur à l’acte de vente. Mais l’acheteur doit pouvoir le prouver.

En cas de défaut visible, l’acheteur est considéré comme ayant vu, et de fait accepté, cette anomalie et il ne pourra pas saisir la justice à son sujet après la vente. Il est important de préciser que le vice doit être non apparent. 

Si le vendeur se doit de ne rien cacher à l’acheteur et de lui fournir toutes les informations concernant le bien, celui-ci doit s’être livré à une inspection pour s’assurer de sa conformité. 

Ce vice peut présenter plusieurs formes.

Exemple vice caché immobilier : malfaçon, dégradation importante, défaut d’entretien, dysfonctionnement...


• Les principaux exemples de vices cachés dans l’immobilier

Les vices cachés concernent le logement et le terrain. Ils présentent une grande disparité et il n’est pas aisé d’en dresser une liste exhaustive.

Nous pouvons tout de même citer :
- Une infestation de termites qui n’a été ni déclarée ni traitée
- Une fente dans un mur extérieur compromettant la solidité de l’immeuble
- Les fissures dissimulées
- Le défaut d’étanchéité d’une toiture
- Un chauffage hors d’usage
- L’absence d’eau courante pour un logement équipé de canalisations et robinets
- Le défaut de raccordement au réseau public pour l’évacuation des eaux usées
- Des fondations défectueuses
- Des nuisances dues à l’épaisseur insuffisante des murs
- Le défaut d’homogénéité du carrelage
- L’humidité et le défaut d’étanchéité
- Le caractère inondable d’une maison
- L’absence de fondations
- Les fondations du bâtiment défectueuses ou fragilisées 
- L’instabilité du terrain
- La pollution du sous-sol du terrain 
- Les problèmes de cadastre, PLU
-...

Téléchargez le livre blanc de l'investisseur

Exemple vice caché immobilier : l’attitude à adopter

Vente immobilière vice caché : précisons que les biens immobiliers vendus aux enchères ne bénéficient d’aucune garantie des vices cachés.

En cas de constatation d’un vice caché, l’acquéreur doit agir dans les deux ans qui suivent sa découverte et non l’entrée dans les lieux ou l’acte de vente. Le délai maximum pour agir est tout de même limité à 20 ans après l’achat du bien.

Si, après l’avoir prévenu par lettre recommandée, aucun accord à l’amiable n’est trouvé avec le vendeur, il faut recourir aux services d’un avocat et engager une procédure qui relève du TGI (tribunal de grande instance).
Un expert peut venir, par injonction judiciaire, constater le ou les vices cachés immobiliers.


• Vente immobilière vice caché : dédommagements possibles

L’acheteur est en droit de : 

- Demander à la justice d’annuler la vente.
Il est dans ce cas remboursé du prix d’achat et des frais afférents à la vente, mais il lui incombe de restituer le bien en l’état où il l’a acheté.

- Obtenir une indemnité correspondant à la moins-value due au vice caché. 
Son montant, déterminé par des experts, est laissé à l’entière appréciation du juge.

- Il peut également opter pour un dédommagement correspondant aux coûts de réparation du vice caché ou demander qu’il soit remédié aux dommages.

S’il est prouvé que le vendeur avait connaissance du problème au moment de la transaction, l’acheteur est en droit d’obtenir des dédommagements (article 1645 du Code Civil).

Calculez votre cash-flow avec notre fichier Excel

• Vente immobilière vice caché : la clause d’exclusion

Les actes de vente comportent souvent une clause d’exclusion des vices cachés qui permet de décharger le vendeur de tout ou partie de sa responsabilité en cas de vice caché.

La mention « vendu en l’état »* signifie que le vendeur ne fera pas de réparation dans le cadre de la vente.
Cela ne le dispense pas de signaler les défauts et les vices apparents dont il a connaissance et il a l’obligation de fournir les diagnostics techniques obligatoires. 

Ce que dit le Code Civil dans son article 1643 :
« Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie."

Cette clause ne peut être valable que si le vendeur est de bonne foi. Il incombe à l’acheteur de prouver, par tous moyens, que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente.
Si c’est le cas, la clause stipulée sera nulle.

Cette mention est seulement légale si le vendeur n’est pas un professionnel, ou entre professionnels de la même spécialité. 
Si le vendeur est un professionnel, il ne peut pas faire jouer la clause en cas de litige car il est réputé connaître les vices, même s’ils sont indécelables.

* Pour être efficace, la clause doit être formulée de manière claire, par exemple « Le vendeur sera exonéré de toute garantie de vices cachés ». La formulation « en l’état » pouvant être considérée comme ambigüe. 

À savoir également au sujet des vices cachés immobilier : la clause « fera son affaire » des défauts cachés, que certains notaires incluent dans les contrats de vente, privent l’acquéreur de tout recours contre le vendeur.


N’hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement complémentaire sur ce sujet (exemple vice caché immobilier, conseils, recours...)

Démarrons notre collaboration

Articles similaires