Aménager votre sous-sol ou votre cave en pièce habitable est une bonne solution pour agrandir la maison et créer un nouvel espace de vie. Cette opération présente quelques contraintes liées à l’humidité, la luminosité, le chauffage et la hauteur sous plafond.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous effectuons fréquemment des aménagements de sous-sol pour le compte de nos clients investisseurs.

Alors, faisons ensemble le tour de la question


I. MON SOUS-SOL OU MA CAVE SONT-ILS AMÉNAGEABLES ?

L’obtention d’une autorisation des services d’urbanisme de la mairie est obligatoire pour effectuer le changement de fonction du sous-sol. 

Tous les sous-sols ne sont pas éligibles : s’ils sont complètement enterrés et sans ouverture, ils ne peuvent pas convenir comme pièce à vivre.

Pour être considérée comme habitable, la pièce en sous-sol doit :

- respecter le règlement sanitaire de la commune.

- respecter la hauteur minimale officielle : 1,80 m.

- ne pas se situer en zone inondable.

Hauteur sous plafond et fiscalité

- Une pièce habitable d’au moins 1,80 m de hauteur de plafond doit faire l’objet d’une déclaration au fisc.

Attention : inutile d’essayer de contourner cette règle car aménagement du sous-sol et impôts fonciers sont liés et, en cas de contrôle, il vous faudrait régulariser la situation et payer des arriérés. 

- De même, si votre sous-sol est semi-enterré et permet un regard vers l’extérieur, celui-ci devra faire l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale.


II. UN PERMIS DE CONSTRUIRE OU UNE DÉCLARATION PRÉALABLE SONT-ILS NÉCESSAIRES ?

Aucune démarche n’est nécessaire

- Si la surface aménagée est inférieure à 5 m2

Déclaration préalable de travaux auprès de la mairie

- Si la surface aménagée est comprise entre 5 et 20 m2. 

40 m² pour les communes couvertes par un PLU (plan local d’urbanisme).

Demande de permis de construire

- Si la surface aménagée est supérieure à 20 m2.

- Si l’aménagement implique une modification de la structure du bâtiment.

Recours à un architecte

- Si la nouvelle surface totale du bâtiment a été portée à plus de 150 m2, suite à la nouvelle surface créée.


III. EST-IL POSSIBLE DE LOUER UN SOUS-SOL AMÉNAGÉ EN PIÈCE HABITABLE ?

Même si le sous-sol aménagé respecte les normes de décence et possède des ouvertures vers l’extérieur, il ne transforme pas sa nature aux yeux du Code de la santé, qui le définit, impropre à l’habitation.

La transformation est permise pour un usage personnel, mais interdite à la mise en location. 

Attention : le non-respect de cette règle peut conduire le préfet à procéder à votre mise en demeure, vous obliger à faire évacuer les locataires et leur proposer un nouveau logement.


IV. QUELS SONT LES TARIFS POUR UN AMÉNAGEMENT DE SOUS-SOL ?

L’aménagement du sous-sol est compris dans le budget total de la rénovation des maisons de nos clients investisseurs. 


Estimation du prix moyen au m², pour l’aménagement de la totalité d’une maison (ameublement compris)

Rénovation engagée Prix du m² rénové TTC - Ameublement compris
Rénovation partielle 650 € + 170 € d'ameublement = 820 €
Rénovation totale 950 € + 170 € d'ameublement = 1120 €

Détail des travaux d’aménagement du sous-sol
- Pose de l’escalier
- Installation de la VMC
- Isolation : sol, murs, plafond
- Modification ou pose de cloisons en placo
- Pose de revêtements : sol, murs et plafond
- Refonte et mise aux normes de l’installation électrique
- Refonte et mise aux normes de la plomberie
- Installation du chauffage
- Installation d’une pompe de relevage
- Ameublement, décoration


V. QUELS SONT LES TRAVAUX D’AMÉNAGEMENT À PRÉVOIR ?

La destination de la nouvelle surface habitable, est avant tout conditionnée par sa hauteur sous-plafond :

- plus de 2,40 m : pièce de vie permanente (suite parentale, séjour, bureau, studio, chambre …)

- moins de 2,10 m : pour activités temporaires (cuisine, buanderie, salle de cinéma, salle de jeux…)

- moins de 2 m : (cave à vin, rangement, stockage…)

Chez Revenus-Locatifs.com, nous aménageons souvent les sous-sols des maisons, acquises par nos investisseurs propriétaires-bailleurs, en salle de sport et de cinéma. 

Ces pièces de détente et de convivialité deviennent rapidement le cœur de la vie en coliving et apportent, une véritable valeur ajoutée aux locations, les propulsant ainsi du statut « standard » à « premium ».

Idem pour la transformation en pièces de services, telles que les buanderies et les cuisines, dont la mutualisation permet de proposer un niveau de prestations bien plus élevé que si elles étaient individualisées.

Le sous-sol est, par définition, en dessous du niveau du sol, mais ainsi pensé, il rehausse celui de tout le coliving, et donc des loyers…

Quand on envisage un aménagement de sous-sol, viennent immédiatement à l’esprit, les problématiques de hauteur sous plafond, d’humidité, de manque de luminosité et d’aération.


Voici nos conseils pour une bonne exécution des travaux :

L’excavation

Si la hauteur sous plafond est insuffisante pour l’utilisation envisagée, il peut s’avérer pertinent de réaliser une excavation du sol, c’est-à-dire de le creuser, afin de gagner quelques précieuses dizaines de centimètres.

Ces travaux ne peuvent être réalisés que par des professionnels, qui, après vérification des fondations seront peut-être amenés à les renforcer.

L’assainissement

Parce qu’il est exposé à l’humidité (étanchéité extérieure insuffisante, remontées par capillarité, proximité de nappes phréatiques…) il est fréquent qu’il émane du sous-sol des odeurs désagréables et qu’on constate des moisissures.

Voici deux solutions pour régler ce problème :

Le cuvelage

Il s’agit d’une imperméabilisation par l’intérieur.

Ce procédé consiste à appliquer une couche de mortier, d’environ trois centimètres, sur les murs et à couler une chape étanche sur la dalle du sol.

Le cuvelage peut également être réalisé à l’aide de plaques étanches.

Le drainage

Il s’agit d’une imperméabilisation par l’extérieur.

Il permet de récolter les écoulements d’eau présents dans le sol, à l’extérieur du sous-sol à aménager, et de les en éloigner.

On décaisse ensuite les murs extérieurs (c’est-à-dire qu’on enlève les couches supérieures) pour y appliquer un revêtement étanche. Cette opération peut être remplacée par l’injection d’une résine anti-humidité à l’intérieur des murs.

Bien évidemment, cette solution n’est envisageable que dans le cas d’un sous-sol de maison. 

En complément du cuvelage ou du drainage : la ventilation

Au-delà des solutions d’étanchéité, le sous-sol doit être parfaitement ventilé.

Les systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple ou double flux, sont particulièrement efficaces pour évacuer l’air vicié et faire pénétrer l’air frais.


L’isolation

Après que le sous-sol à aménager a été bien assaini, il faut l’isoler.

Le sol

On procède à son isolation en collant des plaques isolantes sur la chape, qu’on recouvre ensuite d’un revêtement de sol isolant : moquette épaisse, parquet, vinyle…

Les murs

- Dans le cas de murs réguliers, pose directe de panneaux isolants en polystyrène.

On peut également utiliser des panneaux de polyuréthane, du liège isolant ou de la laine de mouton.

- Dans le cas de murs irréguliers, il faut auparavant insérer un isolant entre les murs et une ossature métallique, sur laquelle on viendra fixer des plaques de plâtre.

Le plafond

L’isolation doit également être phonique pour protéger des nuisances sonores, dues aux canalisations qui y sont fréquemment fixées.

Matériaux utilisés : polystyrène extrudé, polyuréthane, laine de verre, ouate de cellulose, liège, perlite…


La luminosité

Rien ne vaut la lumière naturelle. Alors, comment la compenser ?

Le puits de lumière

Il permet d’amener la lumière naturelle, directement de la façade au sous-sol.

L’espace sous la fenêtre du sous-sol doit être parfaitement drainé.

Plancher de verre, surface vitrée, briques de verre

Création d’une surface vitrée au rez-de-chaussée, pour laisser directement entrer la lumière.

L’ouverture dans le sol du rez-de-chaussée

Efficace, mais synonyme de vide et de vue directe sur le sous-sol depuis l’espace supérieur.

La lumière artificielle

Luminaires encastrés, rails d’éclairage, lampes sur pied, les solutions pour bien éclairer un sous-sol ne manquent pas…


L’accès

L’escalier d’origine permettant d’accéder au sous-sol n’a pas été prévu pour une utilisation régulière, il est donc fort probable qu’il faille le modifier ou le déplacer pour le rendre plus confortable et fonctionnel.

L’escalier peut être central pour une distribution de plusieurs pièces du sous-sol, ou contre un mur pour gagner de la place.

Prévoyez un agrandissement de la trémie (ouverture entre le RDC et le sous-sol) existante.


Les raccordements

Réseau électrique

Création d’un réseau électrique secondaire à partir du tableau principal.

Plomberie

- Raccordement au réseau existant pour les arrivées d’eau. Vérifiez si les moyens de production d’eau chaude sont suffisants pour couvrir tous les besoins.

- La principale difficulté concerne à remonter les eaux usées vers un conduit plus en hauteur d’où se fait l’évacuation. Il est alors nécessaire d’installer une pompe de relevage.


Le chauffage

Indispensable pour pleinement profiter du sous-sol en toute saison.

- Prolongement du système en place si suffisamment puissant.

- Installation de chauffages électriques.


VI. QUELS SONT LES STYLES D’AMÉNAGEMENT DE SOUS-SOL PROPOSÉS PAR REVENUS-LOCATIFS.COM ?

Après vous avoir consulté, notre architecte, conseiller en architecture intérieure, applique son droit de conseil et vous soumet des guides d’ambiances et de textures pour que vous définissiez vers quel type de rendu final vous voulez vous diriger, pour votre sous-sol aménagé.

Nous proposons une palette de six ambiances :

- mid-century 

- contemporain 

- industriel 

- minimaliste 

- bohême 

- cocon

Vous précisez ensuite, dans le mood board choisi, vos préférences de matériaux et les références des éléments qui équiperont votre sous-sol.

Quand cela est possible, nous vous proposons une visite 3D d’un projet similaire ou approchant, déjà réalisé.

L’ensemble des travaux, des équipements et de la décoration est compris dans l’enveloppe établie lors de l’acquisition de la maison et les solutions proposées pour un sous-sol totalement rénové et aménagé, conviennent, en l’état, à la quasi-totalité de nos clients investisseurs.

Mais, si vous désirez aller au-delà des choix proposés dans nos cahiers d’ambiance, réaliser des travaux supplémentaires, ou choisir des équipements particuliers, ceux-ci font l’objet d’un devis rénovation et d’une facturation complémentaires.

Démarrons notre collaboration