Surface de plancher, d’emprise au sol, habitable, taxable, superficie loi Carrez, surface utile (brute locative ou nette), surface hors œuvre brute, surface hors œuvre nette … il y a de quoi y perdre son latin. 

Il est pourtant pertinent de connaître leurs particularités car dans le cas d’un achat de bien immobilier, d’une demande de permis de construire ou d’une demande préalable de travaux, certaines surfaces sont plus utiles que d’autres.

Inutile de se taper la tête contre les murs, l’architecte de Revenus-Locatifs.com est là et va tout vous expliquer… et même, cerise sur le gâteau, il abordera la surface commerciale.


I. QU’EST-CE QUE LA SURFACE DE PLANCHER ?

Il s’agit de la surface la plus utile à savoir calculer car elle permet de connaître, comme c’est également le cas pour la surface d’emprise au sol, l’autorisation d’urbanisme requise pour le projet de travaux ou de construction : déclaration préalable de travaux (DPU) ou permis de construire. 

Elle détermine également s’il est nécessaire de faire appel à un architecte ou pas.

Ce qui rentre dans le calcul de la surface de plancher

« La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.

Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction : elle ne prend ainsi pas en compte l'épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et quel que soit le matériau dont ils sont constitués (brique, verre, pierre...). 

L'épaisseur des matériaux isolants doit également être déduite.

Ce qui ne rentre pas dans le calcul de la surface de plancher

- Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur.

- Vides et trémies (qui correspondent aux escaliers et ascenseurs).

- Surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m.

- Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres.

- Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, des combles avec un encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges). »

Service-Public.fr

II. QU’EST-CE QUE LA SURFACE D’EMPRISE AU SOL ?

Tout comme la surface de plancher, l’emprise au sol permet de savoir s’il faut demander un permis de construire, une déclaration préalable de travaux ou avoir recours à un architecte.

Ce qui rentre dans le calcul de la surface d’emprise au sol

La surface d’emprise au sol est la projection verticale d’une construction sur un terrain.

Il faut s’imaginer le terrain vu du ciel : tout ce qui le couvre (construction ou aménagement) représente l’emprise au sol (maison, pergolas, carport, abri de jardin, garage, piscine …)

L'épaisseur des murs de façade est incluse dans ce calcul.

Ce qui ne rentre pas dans le calcul de la surface d’emprise au sol

Les éléments de modénature tels que bandeaux et corniches, les débords de toiture dépourvus d'encorbellements ou de poteaux de soutien. 


III. QU’EST-CE QUE LA SURFACE HABITABLE ?

La mention de la surface habitable (SHAB) est obligatoire lors de la signature d’un nouveau bail pour toutes les locations vides et meublées à usage de résidence principale

Les locations à usage de résidence secondaire et les locations saisonnières ne sont pas concernées par cette obligation.

Attention : Il ne faut pas confondre surface habitable et surface Carrez (nous allons également détailler cette dernière).

Ce qui rentre dans le calcul de la surface habitable

La surface habitable d'un logement (métrage loi Boutin) est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Ce qui ne rentre pas dans le calcul de la surface habitable

La superficie des combles non aménagés, des caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements et les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

IV. QU’EST-CE QUE LA SURFACE TAXABLE ?

Il s’agit d’une surface du domaine de l’urbanisme qui permet de définir le montant de la taxe d’aménagement. Elle est à renseigner dans toute demande de déclaration préalable ou de permis de construire.

Ce qui rentre dans le calcul de la surface taxable

La surface de plancher à laquelle on ajoute les aires de stationnement clos et couverts (garages) ainsi que les combles non-aménageables d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.

V. QU’EST-CE QUE LA SURFACE LOI CARREZ ?

A ne pas confondre avec la surface habitable. Elle s’applique uniquement aux biens immobiliers en copropriété : habitations, commerces, bureaux

Ce qui rentre dans le calcul de la surface Carrez

La superficie de plancher des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Seules les surfaces d’une hauteur de plafond de 1,80 m au minimum sont prises en compte.

Ce qui ne rentre pas dans le calcul de la surface Carrez

Les surfaces extérieures non couvertes, comme les terrasses ou les balcons.

De plus, les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative*. 

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

*Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m2 entrent dans le calcul seulement s’ils sont intégrés à l’unité d’habitation. S’il s’agit d’une chambre de bonne indépendante, celle-ci ne sera pas comptabilisée.

Les différences avec la surface habitable

À la différence de la surface habitable, la loi Carrez tient compte des éléments suivants (si leur hauteur est d’au moins 1,80 m) :

- Les sous-sols (à l’exception des caves, garages et parkings).

- Les combles, aménagés ou non.

- Les greniers.

- Les réserves.

- Les remises.

- Les vérandas et loggias (non situés dans des parties communes).


VI. QU’EST-CE QUE LA SURFACE UTILE ?

A l’origine, la surface utile servait de base pour évaluer le montant des loyers HLM (habitations à loyers modérés).

Depuis quelques années, elle sert à calculer le montant de certaines subventions et de certains prêts de l’État dans le cadre de régimes de défiscalisation.

Pour les dispositifs de défiscalisation se reporter à nos INDISPENSABLES « Loi Pinel et défiscalisation » Lien INDISPENSABLE 53 et « Loi Denormandie et défiscalisation » Lien INDISPENSABLE 54

Ce qui rentre dans le calcul de la surface utile

La surface utile (SU) est une notion strictement définie par la loi. 

Selon l’article D. 331-10 du Code de la construction et de l’habitation, elle correspond à la somme de la surface habitable du logement et de la moitié de la surface des annexes du logement. 

Les halls d'entrée, les espaces d'attente et d'orientation des personnes au sein du bâtiment sont inclus.

Surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes

La surface utile est donc toujours égale ou supérieure à la surface, puisqu’elle prend en compte des espaces supplémentaires. 

Ce qui ne rentre pas dans le calcul de la surface utile

La surface utile ne comprend ni les circulations verticales et horizontales, ni les paliers d'étage, ni l'encombrement des ouvrages construits (murs, voiles, cloisons, poteaux, etc.). 

Surface utile brute et surface utile nette

« La surface utile brute (SUB) correspond à la surface horizontale située à l’intérieur des locaux, de laquelle sont déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales…), les locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l’exclusion de ceux exclusivement réservés à l’usage d’un locataire (salles informatiques par exemple).

La Surface Utile Nette (SN) s’obtient en déduisant de la surface utile brute la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseur et d’escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires. »

Source CBRE


VII. QUE SONT LA SURFACE HORS ŒUVRE BRUTE ET LA SURFACE HORS ŒUVRE NETTE ?

La Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) et la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) n’existent plus depuis 2012. Elles ont été remplacées par la surface de plancher (SDP).


VIII. QU’EST-CE QUE LA SURFACE COMMERCIALE

La surface commerciale utile, SCU ou GLA (pour l'anglais gross leasable area) concerne le monde du commerce. Elle permet, avec le nombre de commerces inclus dans un centre commercial de distinguer les petits centres commerciaux des grands centres commerciaux et des centres commerciaux régionaux

On la distingue de la surface de vente en ce sens que cette dernière n'inclut pas certains espaces que la surface commerciale utile englobe.

Ce qui rentre dans le calcul de la surface commerciale

Les surfaces destinées à la vente de produits et/ou de services. 

Ce qui ne rentre pas dans le calcul de la surface commerciale

La surface commerciale n'inclut pas les espaces dont les commerçants bénéficient collectivement tels que les parkings, les allées ou encore les locaux qui accueillent les services techniques ou administratifs impliqués dans le fonctionnement des bâtiments.

On la distingue de la surface de vente en ce sens que cette dernière n'inclut pas certains espaces que la surface commerciale utile englobe.


Et voilà, nous avons fait le tour…

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