Obtenir un bon rendement locatif et savoir la calculer

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· publié le
2.1.2023
· mis à jour le
Bon rendement locatif
Obtenir un bon rendement locatif et savoir la calculer

Un bon rendement locatif est l’objectif recherché par bien des investisseurs immobiliers. 
Mais, quel est le bon taux de rendement locatif ? Comment s’effectue le calcul du taux de rendement locatif ? Que faut-il entendre par rendement locatif net ? Qu’en est-il du rendement locatif en Île-de-France ?

Les réponses à ces questions sont primordiales pour s’engager avec succès dans le processus de sélection d’un bien immobilier locatif et faire le bon choix en situation concurrentielle.

Quel est le bon taux de rendement locatif ? Comment l’obtenir ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il est important de faire la différence entre rendement locatif et rentabilité locative.

• Rendement locatif et rentabilité locative

Le rendement locatif prend en compte les revenus locatifs qu’il met en rapport avec le capital investi.
Il permet d’évaluer la viabilité et la performance du futur investissement, dans un bien immobilier qu’on désire mettre en location, et donc son opportunité.

La rentabilité locative, elle, prend également en compte la variation du capital investi, en incluant la plus ou moins-value à la revente ainsi que l’inflation.
Au-delà d’estimer la viabilité du projet, elle permet l’analyse globale de l’investissement.

• Il n’existe pas de taux idéal prédéfini

Les chiffres ne font pas tout.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous considérons que le bon taux de rendement locatif est en premier lieu celui qui permet à l’investisseur d’atteindre ses objectifs tout en prenant le moins de risques.

Le taux de rendement locatif varie selon la ville où se situe le bien immobilier.
Bien qu’il n’existe pas de règle définie pour définir quel est le bon taux de rendement locatif, on estime qu’il doit se situer au-delà de 4% et, idéalement, dépasser les 7% ;

Nos huit premiers conseils pour obtenir un bon rendement locatif :
- Définir sa stratégie d’investissement
- Se montrer très exigeant sur l’emplacement du bien
- Ne pas hésiter à effectuer des travaux
-Tout mettre en œuvre pour éliminer les risques de vacance locative
- Penser colocation et coliving
- Profiter des avantages de la location meublée
- Bien choisir son statut fiscal
- Faire baisser le taux du crédit (négociation du prêt, de l’assurance emprunteur...)
Un bon rendement locatif est un équilibre entre les mensualités du crédit, les loyers perçus et la fiscalité.

Comment calculer le taux de rendement locatif ?

Savoir calculer le taux de rendement locatif d’un futur investissement est fondamental pour exclure les biens immobiliers qui ne correspondent pas aux objectifs et éviter de faire une mauvaise acquisition. 

Le taux de rendement locatif permet également de comparer avec d’autres types d’investissement, comme un placement en bourse par exemple.

Le taux de rendement locatif peut être calculé en brut ou en net.

Calcul du taux de rendement locatif brut

Il permet d’avoir un aperçu de la rentabilité du bien.

Rendement brut = Revenu locatif annuel (loyer+charges refacturées)
________________________________________

Prix d'acquisition du bien (achat+autres frais)
X 100

Exemple de calcul 

Prix d’acquisition du bien : 200 000 €
Loyer mensuel + charges refacturées : 1100 €, soit 13 200 € par an.
Rendement brut : 13 200 € / 200 000 € x 100 = 6,6 %

Même si on affine ce calcul en ajoutant au prix d’acquisition les frais de notaire et le coût du crédit, le rendement brut ne correspond pas à ce que rapporte vraiment le logement mis en location car il ne prend pas en compte l’ensemble des frais qui lui sont liés.

Quand ceux-ci sont pris en compte, on parle de rendement net.

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Comment calculer le taux de rendement locatif net ?

Pour calculer le rendement locatif net, qui est beaucoup plus représentatif de la performance locative, on déduit du revenu locatif annuel les frais annexes liés au bien.

On prend également en compte les frais relatifs à l’acquisition du bien (frais de notaire) et les intérêts du crédit.

Les frais annexes sont constitués :
- Des charges non récupérables
- De la taxe foncière
- Des honoraires de gestion locative
- De l’assurance PNO
- De la garantie loyers impayés
- Des travaux incombant au propriétaire

Rendement net = Revenu locatif annuel - frais annexes
________________________________________

Prix d'acquisition+frais de notaire+intérêts crédit
X 100

Reprenons l’exemple d’un bien acquis pour 200 000 € (achat + travaux + autres frais relatifs à l’acquisition) et dégageant un revenu annuel (loyers + charges refacturées) de 13 200 €.
Les frais annexes annuels s’élèvent à 2400 €, les frais de notaire à 15 000 € et les intérêts d’emprunt à 1000 € en année 1.

Rendement net = 13 200 € - 2 400 €
________________________________________

200 000 € + 15 000 € 1 000 €
X 100 = 5%

Pour avoir une idée encore plus précise du rendement d’un investissement locatif, on peut également intégrer les charges fiscales à ce calcul, on parle alors de rendement net-net.

On ne peut pas traiter le sujet du rendement locatif sans citer deux autres indicateurs fondamentaux : le TRI et le cash-flow.

Le TRI

Nous disions en début d’article que le taux de rendement permettait de comparer un investissement locatif avec d’autres types d’investissement, comme un placement en bourse par exemple.

À ce sujet, il est utile de préciser qu’on ne peut pas mettre sur le même niveau un investissement locatif et des valeurs financières pures en se basant sur le seul rendement.
Il est préférable d’utiliser le taux de rendement interne (TRI) dont la formule de calcul, assez complexe, intègre notamment :
- L’investissement réel de l’investisseur par rapport au montant de l’acquisition.
Le TRI tient compte de l’effet de levier qui utilise l’endettement (emprunt) pour augmenter la capacité d’investissement et impacter le rendement des capitaux propres investis. 

- L’ensemble des flux de trésorerie de l’investissement.
- L’effet « temps ». 
Les flux sont analysés sur de longues périodes.

On estime qu’un taux de rendement de 7% peut se traduire par un TRI supérieur à 30 et même à 50%.

Le cash-flow

Il est indispensable de le connaître pour mesurer le rendement d’un investissement locatif puisqu’il représente ce que celui-ci rapporte tous les mois.
Concrètement, il indique si le profit généré par les loyers couvre les charges locatives. 

Il peut être de trois ordres : neutre, positif ou négatif
- Cash-flow neutre : les recettes et les dépenses s’équilibrent.
- Cash-flow positif : les recettes sont supérieures aux dépenses.
Il est recherché par les investisseurs car il leur procure des liquidités.

- Cash-flow négatif : les dépenses sont supérieures aux recettes.
Même s’il s’agit d’une stratégie assumée dans le cadre d’un investissement patrimonial dont le but n’est pas d’encaisser un complément de revenu, il est bon d’en analyser les causes.

Son calcul est des plus simples puisqu’il suffit de faire la différence entre les flux sortants et les flux entrants.

Cash-flow = Revenus locatifs (loyers + charges refacturées) – Dépenses liées au bien

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Focus sur le rendement locatif en Île-de-France

Bon rendement locatif
Source : https://www.cartograf.fr/

L’Île-de-France, boostée par l’arrivée du Grand Paris Express reste une excellente opportunité pour réaliser des investissements locatifs, malgré l’encadrement des loyers qui touche aujourd’hui plusieurs communes de la grande et de la petite couronne et rebat les cartes de l’investissement locatif avec un impact négatif sur le cash-flow.

Villes Rendement Cash-flow
Paris et villes patrimoniales de la 1re couronne Modéré
3 à 5%
Négatif
1re couronne en transition
et 2e couronne
Équilibré
5 à 7%
Légèrement négatif
ou neutre
2e et 3e couronne Offensif
> 7%
Positif

Le rendement locatif en Île-de-France dépasse encore assez souvent les 7% et, si l’on parle moins de rendement offensif qu’avant 2021, les perspectives de développement semblent annonciatrices de confortables plus-values à la revente.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous connaissons parfaitement la banlieue parisienne et ses opportunités immobilières, car nous y concluons la quasi-totalité des projets locatifs de nos clients investisseurs.

Les possibilités de rendements locatifs appréciables y sont encore nombreuses mais il ne faut pas perdre de temps, les prix grimpent rapidement.

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