Passoire thermique : quel impact pour les bailleurs ?

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· publié le
5.12.2022
· mis à jour le
Passoire thermique
Passoire thermique : quel impact pour les bailleurs ?

Le terme « passoire thermique » désigne les logements particulièrement énergivores. 

Forts consommateurs de chauffage, victimes d’une mauvaise isolation thermique, ils sont dans le viseur de la loi Climat et Résilience qui leur a déclaré la guerre, à tel point qu’on parle même de « loi passoire thermique »
Cette loi impose des mesures restrictives pour la location de passoires thermiques et les bailleurs qui n’ont pas anticipé ses mises en application risquent de se trouver, à terme, dans l’impossibilité de louer leur bien qu’elle considérera comme une passoire énergétique impropre à la location.

Ce que dit précisément la loi passoire thermique 

Aujourd’hui, pour être mis en location à usage de résidence principale, un logement vide ou meublé doit être décent.

Mais, cette notion ne comprend aucune obligation en matière de seuil de performance énergétique minimal. La loi Climat vient combler cette lacune afin que la location de passoires thermiques ne soit plus autorisée, comme c’était souvent le cas. 

Elle a pour objectif « d'accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 – le bâtiment représentant un quart des émissions annuelles de la France – et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été. L’objectif (...) est d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici à 2050 ».

À compter de 2025, un niveau de performance énergétique minimal constituera un critère de décence, c’est-à-dire une obligation pour qu’un logement puisse être loué.

Seuls les logements à usage de résidence principale sont concernés 

À ce jour, les locations touristiques ne sont pas concernées par la loi passoire thermique.

En date du 14 avril 2022, Le Ministère chargé du logement a spécifié : « le niveau de performance minimal pour caractériser la décence d'un logement (...) ne s'applique effectivement que pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Les meublés touristiques ne sont donc pas soumis à cette obligation. Ces logements sont loués de manière ponctuelle et ne mettent pas leurs locataires en situation de précarité énergétique. Le Gouvernement n'envisage donc pas de revoir les obligations de performance minimale fixées pour le parc locatif. »

Pas d’affolement à propos des baux en cours

Si la loi, Climat et Résilience, ou loi Climat, entrée en vigueur le 24 août 2021, fixe à 2025 la première échéance de restriction locative, c’est la date du 1er janvier 2023 qui est retenue par la loi Climat de 2019 pour interdire à la location les logements dont la consommation est supérieure à 450 kilowattheures/m2/ an, ce qui pourrait représenter 700 000 logements du parc privé.

Le 3 juillet 2022, Olivier Klein, ministre en charge du logement, a rassuré certains bailleurs affolés par la proximité de ces échéances et tout particulièrement pour les passoires énergétiques en 2023, en annonçant que les baux en cours n’étaient pas concernés : « Cette règle s’applique quand il y a un changement de locataire et évidemment, personne ne sera mis à la porte, ce serait absurde ! L’objectif est bien d’interdire la relocation de biens très indécents que l’on peut qualifier de taudis, notamment ceux interdits à la location en janvier 2023. ».

Nous allons voir ci-dessous le calendrier d’entrée en vigueur des nouvelles interdictions et le classement d’un logement, qui résulte du DPE (diagnostic de performance énergétique).

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Location passoire thermique : un calendrier qui s’accélère

De l’interdiction d’augmentation du prix des loyers pour les logements énergivores, qui est déjà en cours, à l’interdiction totale de location en 2034 pour les logements classés au minimum peu performants, les années qui viennent vont progressivement voir la loi sur la location de passoires thermiques se durcir.

Calendrier des échéances de la loi passoire thermique

Date 24 août 2022 1er janvier 2023 1er janvier 2025 1er janvier 2028 1er janvier 2034
Mesure Interdiction d’augmenter le montant des loyers des logements classés F ou G
(En cours de bail et au changement de locataire)
Interdiction de louer les logements dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m2/an Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Les logements classés F et G ne peuvent plus être mis en location. Les logements classés E, F et G ne peuvent plus être mis en location.

Échéances en Métropole. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, les logements classés G ne pourront plus être mis en location à compter du 1er janvier 2028 et les logements classés F s’y ajouteront au 1er janvier 2031.

Classe Caractéristique Seuils du DPE

A

Logement extrêmement performant

Moins de 70 kWh/m2/an
Moins de 6 kg CO2/m2/an

B

Logement très performant

De 70 à 110 kWh/m2/an
De 6 à 11 kg CO2/m2/an

C

Logement assez performant

De 110 à 180 kWh/m2/an
De 11 à 30 kg CO2/m2/an

D

Logement assez peu performant

De 180 à 230 kWh/m2/an
De 30 à 50 kg CO2/m2/an

E

Logement peu performant

De 230 à 330 kWh/m2/an
De 50 à 70 kg CO2/m2/an

F

Logement très peu performant

De 330 à 420 kWh/m2/an
De 70 à 100 kg CO2/m2/an

G

Logement extrêmement peu performant

Plus de 420 kWh/m2/an
Plus de 100 CO2/m2/an

À compter de 2025, si le logement loué ne respecte pas le seuil minimum de 420 kWh/m2/an, le locataire disposera d’un recours contre son bailleur, qui pourra être condamné à :

- L’obligation de mise en conformité.
- La réduction du loyer.
- Le versement de dommages et intérêts.

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Avant l’interdiction des passoires énergétiques en 2023...

Depuis juillet 2021, les annonces et les baux de location doivent contenir des informations relatives à la consommation énergétique.

Pour les annonces immobilières

- 1er juillet 2021 : les annonces immobilières rédigées par les particuliers doivent faire figurer distinctement les résultats du DPE, sous peine d’une amende pouvant atteindre 3000 €.
Jusqu’alors, seuls les professionnels de l’immobilier étaient soumis à cette obligation.

- 1er janvier 2022 : les annonces doivent mentionner le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard et préciser l’année de référence prise en compte.
Pour les logements classés F et G, les annonces doivent préciser que la consommation énergétique est excessive.

Pour les contrats de bail

- 1er janvier 2022 : les baux de location doivent mentionner le montant des dépenses annuelles d’énergie et préciser l’année de référence prise en compte.
Pour les logements classés F et G, les baux doivent mentionner que la consommation énergétique ne devra pas excéder, en 2028, le seuil de consommation fixé par la classe G.

À compter du 1er janvier 2028, les annonces et les baux devront mentionner, pour les logements classés G et F, que la consommation énergétique ne respecte pas le seuil fixé par la loi passoire thermique.

Toutes ces mesures pour lutter contre la location de passoires thermiques sont assurément contraignantes pour les bailleurs mais vont dans le bon sens afin de lutter contre le dérèglement climatique, renforcer la résilience face à ses effets et protéger les locataires.

Elles n’ont pas d’incidence sur les revenus des bailleurs Revenus-Locatifs.com car ceux-ci confient la rénovation de leur logement à notre architecte HMONP, qui est intransigeant sur l’optimisation de l’isolation thermique, la traque des déperditions de chaleur et l’installation de pompes à chaleur chaque fois que cela est possible....

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