Nouveau DPE 2022 : quel impact pour les bailleurs ?

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· publié le
25.5.22
· mis à jour le
5.12.2022
Nouveau DPE 2022
Nouveau DPE 2022 : quel impact pour les bailleurs ?

Le nouveau DPE 2022 va profondément changer la vie des bailleurs à partir du 25 août 2022.

Non seulement le DPE a été profondément modifié avec le nouveau DPE du 1er juillet 2021, mais il a subi, depuis, de nombreuses évolutions. Ce dont nous sommes sûrs, c’est que les contraintes du DPE 2022 vont peser lourdement sur les conditions de location des logements et mettre un frein à celle des passoires thermiques.

Modifications, modalités, dates d’application des différentes mesures... faisons ensemble le tour du sujet.

DPE 2022. Historique, modifications, modalités définitives

Depuis 2006, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est le document de référence lors d’une vente immobilière ou d’une location.
Établi par un diagnostiqueur, il informe le futur acquéreur ou le locataire des performances énergétiques du bien.
Dans l’optique de devenir un véritable outil de la politique de rénovation énergétique, un nouveau DPE était entré en vigueur le 1er juillet 2021.

Mais, des anomalies avaient rapidement été constatées sur les résultats de ce nouveau DPE.

Un très grand nombre de logements construits avant 1975 se sont retrouvés classés F ou G, c’est-à-dire considérés comme des passoires thermiques
Les logements classés G étant interdits à la location à partir de 2025, on peut facilement s’imaginer l’inquiétude des propriétaires et des bailleurs. 

Les DPE sur les logements anciens ont donc été suspendus le 24 septembre 2021 par la ministre déléguée au Logement d’alors, Emmanuelle Wargon.

Suite des aventures du DPE de juillet 2021 : 
Après une période de transition où les diagnostiqueurs ont réalisé des DPE selon l’ancienne méthode de calcul, en mentionnant qu’ils les corrigeraient ultérieurement, les DPE ont pu reprendre à partir du 1er novembre 2021.
Les logements qui avaient été classés F ou G, du fait des modes de calcul du DPE de juillet 2021, ont pu bénéficier, sans frais supplémentaires, de nouveaux DPE. Idem pour les logements classés D ou E.

Cependant, il n’y a pas eu de modification du nouveau DPE pour les logements construits après 1975 et les 4 principales caractéristiques du DPE de juillet 2021 sont restées d’actualité : 
- Nouvelle méthode de calcul.
- Opposabilité.
- Présence obligatoire sur toute annonce immobilière.
- Fusion des DPE Vente et location.

• Les différentes classes du DPE 2022

Pas de changement, à ce niveau, pour le nouveau DPE 2022, par rapport au DPE de juillet 2021.

Il comporte toujours 2 étiquettes : 
- Une pour la consommation énergétique, définissant si le logement est impropre ou non à la location en termes de consommation d’énergie primaire.  
- Une pour les émissions de GES (Gaz à effet de serre).

Chacune d’elles comporte 7 classes allant de A (meilleure performance) à G (plus mauvaise performance).

Classe Consommation d’énergie primaire Émissions de GES
A Jusqu’à 70 KWH/m2 par an Jusqu’à 6 k g CO2/m2 par an
B Jusqu’à 110 KWH/m2 par an Jusqu’à 11 kg CO2/m2 par an
C Jusqu’à 180 KWH/m2 par an Jusqu’à 30 kg CO2/m2 par an
D Jusqu’à 250 KWH/m2 par an Jusqu’à 50 kg CO2/m2 par an
E Jusqu’à 330 KWH/m2 par an Jusqu’à 70 kg CO2/m2 par an
F Jusqu’à 420 KWH/m2 par an Jusqu’à 100 kg CO2/m2 par an
G Plus de 420 KWH/m2 par an Plus de 100 kg CO2/m2 par an

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DPE 2022. Synthèse des nouvelles règles et interdictions 

La loi Climat et résilience, plus connue sous le nom de loi Climat, interdit, à dater du 25 août 2022, les augmentations de loyer entre deux locations pour les logements énergivores classés F ou G. 

Zones tendues ou non, aucun bailleur ne pourra échapper à la sanction, sauf s’il réalise des travaux visant à rendre le logement décent (même si la notion de « décent » ne comprend actuellement aucune obligation de seuil de performance énergétique).

L’interdiction s’applique :
- Lors de l’établissement d’un nouveau bail.
- Lors d’une révision annuelle en cours de bail.
- Suite à des travaux d’amélioration (hors ceux visant à rendre le logement décent, comme nous venons de l’énoncer).
- Dans le cas de loyer manifestement sous-évalué.

DPE 2022. Les dates à connaître

1er janvier 2022 25 août 2022 1er janvier 2023 1er janvier 2025 1er janvier 2028 1er janvier 2034
Mention Consommation excessive dans les annonces * Logements au-dessus de 330 KWH/m2 par an.
Classe F
Interdiction de location Logements au-dessus
de 450 KWH/m2 par an.
Seuil d’indécence
Logements
au-dessus de 420 KWH/m2 par an.
Classe G
Logements au-dessus de
330 KWH/m2 par an.
Classe F
Logements au-dessus de
250 KWH/m2 par an
Classe E
Gel du loyer entre 2 locataires Logements au-dessus de 330 KWH/m2 par an
Classe F
Interdiction d’indexation en cours de bail Logements au-dessus de 330 KWH KWH/m2 par an
Classe F

* Depuis le 1er janvier 2022, le nouveau DPE est obligatoire sur toutes les annonces immobilières en ligne et en vitrine. 

Les bailleurs Revenus-Locatifs.com sont moins touchés que d’autres au portefeuille car, lors de la rénovation de leur logement, nous veillons tout particulièrement à l’optimisation de l’isolation thermique et menons une véritable traque aux déperditions de chaleur. 

Chaque fois que cela est possible, nous installons des pompes à chaleur

D’ailleurs, les changements du nouveau DPE 2022 vont dans le sens des préoccupations de notre architecte HMONP qui cherche à toujours réduire l’impact de l’empreinte carbone,  et fait remonter la valeur verte des logements avant de les proposer à la location.
De plus, il faut noter que la mauvaise note attribuée aux biens dégradés que nous chassons pour nos clients investisseurs, fait significativement baisser leur prix d’acquisition.

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DPE 2022. Méthode de calcul, validité, lecture, opposabilité

• Méthode de calcul

La méthode sur facture est terminée. Seule la méthode conventionnelle 3CL reste valable. 

Elle s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (isolation, surfaces vitrées, matériaux de mise en œuvre, modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, etc.)
Mais, elle connaît une évolution avec le nouveau DPE, puisqu’elle prend désormais en compte la consommation énergétique liée aux cinq usages énergétiques du logement : chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, auxiliaires (VMC…).

Pour une location saisonnière ou avec un bail rural, le DPE n’a pas à être fourni au locataire.
Le DPE avec mention tertiaire ne bénéficie pas des nouvelles mesures, le DPE des commerces reste sur le modèle « factures ».

• Durée de validité des diagnostics

- Pour les DPE effectués après le 1er juillet 2021
Le diagnostic énergétique est opposable et valable pendant 10 ans.
Si des travaux de rénovation énergétique sont effectués durant la période de validité, un nouveau diagnostic sera exigé dès la fin des travaux.

- Pour les DPE effectués avant le 1er juillet 2021
Le diagnostic n’est pas opposable et sa durée de validité se voit modifiée :

• Diagnostic énergétique réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valable jusqu’au 31 décembre 2022.
• Diagnostic énergétique réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valable jusqu’au 31 décembre 2024.

• Lecture du nouveau DPE 

Au-delà du changement de look, le DPE 2022 comporte :
- Des informations essentielles sur le logement
- L’étiquette consommation d’énergie
- L’étiquette taux d’émission de gaz à effet de serre
- L’estimation de la facture énergétique et le coût détaillé par usage énergétique du bâtiment.

L’ensemble du diagnostic apporte des éléments sur la qualité de la ventilation, de l’isolation thermique
Le diagnostiqueur peut faire des recommandations sur des travaux éventuels et l’utilisation des équipements présents.
De nombreuses informations sont apportées sous forme de pictogrammes facilement compréhensibles.

• Caractère opposable

Avec le nouveau DPE 2022, en cas d’inexactitude sur le diagnostic, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du propriétaire-bailleur peut être engagée.
« Le caractère opposable du DPE lui confère donc, désormais, une portée contractuelle au même titre que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites).
En conséquence, en cas d’erreur du diagnostic, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui a subi un préjudice. »  ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)

Avant le 1er juillet 2021, le DPE était certes obligatoire, mais il avait une valeur seulement informative. Dorénavant, avec le nouveau DPE, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le propriétaire-bailleur si l’irrégularité leur cause un préjudice.

- Les sanctions : "En présence d’un diagnostic de performance énergétique erroné, la Cour de cassation juge que l’indemnisation par le professionnel doit se faire au titre de la perte de chance pour l’acquéreur de renoncer à acquérir le bien immobilier litigieux ou de l’acquérir à des conditions plus avantageuses."

L’opposabilité du nouveau DPE permet une indemnisation bien plus importante qu’avec l’ancien DPE.

Dans certains cas, la vente ou le bail peuvent même se voir annuler.

S’il est avéré qu’il s’agit d’un diagnostic non certifié, une amende de 1500 € (3000 € en cas de récidive) peut s’appliquer.

La responsabilité contractuelle liée au diagnostiqueur peut être engagée. Mais, il sera nécessaire de prouver l’erreur pour pouvoir engager sa responsabilité.
« On peut imaginer des situations dans lesquelles le diagnostiqueur qui a vu sa responsabilité engagée va se retourner contre le donneur d’ordre et inversement. En revanche, aucune responsabilité ne peut être engagée pour les recommandations de travaux » 

Dom-Expert

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