Comment calculer le cash-flow d'un investissement dans l’immobilier locatif ?

Comment calculer le cash-flow d'un investissement dans l’immobilier locatif ?

22.6.21

Le cash-flow, est un élément primordial pour mesurer la performance d’un investissement immobilier locatif et il est indispensable de l’évaluer en amont du projet d’investissement immobilier, pour définir au mieux la formule d’investissement. 

Pour éviter toute ambiguïté, soyons clairs sur le sens des termes employés quand on traite de rentabilité, de rendement et de cash-flow :

Sans entrer dans une querelle d’experts sur les notions de rentabilité et de rendement, précisons que l’une s’entend comme, à la fois, les revenus et la variation du capital investi et l’autre comme les seuls revenus du capital investi.

Le mode de calcul du taux de rendement d’un bien immobilier locatif prend en compte le montant des loyers et le prix d’acquisition du bien, alors que pour déterminer la rentabilité locative, on ajoute la +/- value au prix d’acquisition.

Il est donc erroné de parler de rendement locatif au sujet du cash-flow.

Notons également qu’il y a rentabilité brute et rentabilité nette (c’est-à-dire avec prise en compte de certaines charges), rendement locatif brut et rendement locatif net.

Mais revenons au sujet qui nous occupe : le cash-flow.

 

Téléchargez votre guide d'investissement

 

Le cash-flow consiste en une simple soustraction entre les flux de trésorerie entrants et sortants. Il permet, à l’acheteur du bien dans l’immobilier locatif, de savoir combien son investissement lui rapporte ou lui fait perdre tous les mois, ou s’il est à l’équilibre.

 

Si de nombreuses agences immobilières et des sociétés positionnées, comme la nôtre, sur le marché de l’immobilier locatif, mettent souvent la rentabilité de l’investissement ou son rendement en avant, certaines oublient trop souvent de parler de cash-flow. 

Or, celui-ci, est une notion beaucoup plus concrète et palpable, il agit directement sur la trésorerie, puisqu’il s’agit du cash des loyers encaissables tous les mois. 

C’est ce que l’investissement rapporte comme liquidités.

 

Le cash-flow peut être positif, négatif ou nul


 

Cash-flow positif : le total des entrées financières dues à la location est supérieur à celui des sorties.

- Revenus mensuels réguliers assimilables à une rentabilité immédiate.

- Confort de trésorerie. 

- Capacités d’investissement préservées.

 

Cash-flow nul : les entrées et les sorties financières s’équilibrent.

- Pas de problème de trésorerie. 

- L’investissement est en autofinancement.

 

Cash-flow négatif : les sorties financières sont supérieures aux revenus locatifs.

- Manque de trésorerie. 

- L’investissement représente chaque mois une dépense. 

- Trésorerie en danger.

 

La formule de calcul du cash-flow


 

Cash-flow = Revenus - Dépenses

Tous les acteurs de l’immobilier ne font pas entrer, exactement, les mêmes postes dans le calcul du cash-flow. Il s’agit de quelques dépenses qui sont prises en compte par certains et pas par d’autres. Mais, pas de panique, leur impact sur le résultat final est marginal.

 

Chez Revenus-Locatifs.com, pour calculer le cash-flow mensuel avant impôt, nous considérons comme revenus :

- Le loyer HC

- Les charges payées par le locataire

Et, nous incluons dans les dépenses :

- Les charges de copropriété, plus les charges courantes

- La taxe foncière 

- L’assurance PNO (propriétaire non occupant)

- Le remboursement de l’emprunt

- Une estimation de la vacance locative (estimée à 2% du loyer HC)

- Les frais de gestion locative (7% TTC du loyer HC)

- Les frais de comptable

Nous mettons à votre disposition un simulateur pour calculer gratuitement votre cash-flow.

 

Tout est question de stratégie et s’il apparaît évident que le cash-flow est en relation directe avec le montant et la durée du crédit, il est également impératif que le futur propriétaire bailleur, s’appuie sur un champ d’interrogations plus large sur la façon dont il financera son investissement :

- De combien compte-t-il puiser dans sa trésorerie ?

- De quel ordre sont les revenus qu’il veut générer à court terme ?

- S’est-il posé les bonnes questions sur les possibilités d’endettement ? Sur l’effet de levier qui démultiplie les capacités financières ? Sur l’apport personnel qui revient à un placement avec un taux de rentabilité nettement supérieur à la moyenne, (7%) s’il investit avec Revenus-Locatifs.com ? Sur le type de prêt immobilier choisi ? Sur la fiscalité qui peut plomber la trésorerie ? Sur les avantages fiscaux qui peuvent l’optimiser ?

 

Si vous pensez ne pas suffisamment maitriser ces derniers points, reportez-vous à notre article « Comment financer un achat locatif ? »

 

Calculez votre cash-flow avec notre fichier Excel

 

De l’intérêt d’agir sur toutes les variables d’ajustement du cash-flow


Avoir négocié le meilleur prix d’achat, réussi un excellent ratio apport personnel /emprunt, fait plier le banquier… même si toutes ces dépenses qui entrent dans le calcul du cash-flow sont maîtrisées par l’investisseur, les revenus peuvent, eux, devenir le point faible du cash-flow.

Pour être assuré d’un bon cash-flow, il faut très tôt penser location et consolider ce poste au mieux. 

Il est indispensable de tout mettre en œuvre pour que les revenus à entrer dans le tableau Excel du cash-flow de l’investissement immobilier rentable, ne soient plus une estimation, mais une réalité.

C’est-à-dire, qu’ils doivent avoir été construits préalablement au jour de la mise en location. Et, dans ce domaine, il n’existe pas de méthode de calcul magique, seulement de l’engagement et du professionnalisme…

Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialistes de l’immobilier locatif rentable, clé en main en Île-de-France et, de l’acquisition du foncier à la gestion locative, nous visons toujours la meilleure rentabilité et, bien évidemment, le cash-flow le plus élevé.

 

Le cash-flow est un résultat financier connexe à l’attractivité locative du bien

Chez Revenus-Locatifs.com, nous sourçons des biens immobiliers à des prix d’acquisition en dessous de ceux marché, parce que relativement dégradés, et nous entreprenons des travaux de rénovation pour leur mise en location. 

Nous pouvons ainsi optimiser les surfaces habitables et redéfinir les espaces de vie dans l’optique d’une multiplication des loyers (colocation et coliving), et donc des revenus locatifs. 

Notre architecte HMONP est très exigeant en matière de transition énergétique. 

Sa démarche se révèle d’une rentabilité réelle : à surfaces et emplacement comparables, la nouvelle génération de locataires, très impliquée dans ce domaine, optera pour un logement qui respecte l’environnement et ne plombera pas ses factures d’énergie. 

La carence, la vacance locative et les mois de loyer impayés étant néfastes à la trésorerie que doit générer l’activité de bailleur, avec le meilleur cash-flow possible comme but, nous faisons tout pour attirer des locataires qui ont envie, envie d’être choisis et envie de rester.

Nous pensons également cash-flow lors de l’ameublement et de la déco en provoquant l’effet « Waouh ! » chez des locataires qui en perdent l’envie de négocier le prix du loyer.

Nous pensons toujours cash-flow quand nous prenons toutes les garanties pour éviter les loyers impayés et que notre service de conciergerie Open®, libère nos clients investisseurs de tous les soucis de gestion locative.

 

Générer du cash-flow est un métier. 

Notre connaissance du marché immobilier, de la location meublée, de l’offre et de la demande locative, de l’encaissement mensuel des loyers, etc., font que c’est le nôtre.

 

Kévin Savonni

 

Démarrons notre collaboration

 

Articles similaires