Comment calculer le ratio de rentabilité locative ?

Publié le
December 21, 2021
par Kévin Savonni
Sommaire

Deux indicateurs sont déterminants pour juger la performance d’un investissement locatif : la rentabilité et le cash-flow. Ils permettent souvent d’emporter la décision en situation concurrentielle.

J’ai déjà traité le sujet du cash-flow et je vais aborder maintenant celui de la rentabilité locative. 

Dernièrement, je précisais sur notre blog : « Sans entrer dans une querelle d’experts sur les notions de rentabilité et de rendement, précisons que l’une s’entend comme, à la fois, les revenus et la variation du capital investi et l’autre comme les seuls revenus du capital investi.

Le mode de calcul du taux de rendement d’un bien immobilier locatif prend en compte le montant des loyers et le prix d’acquisition du bien, alors que pour déterminer la rentabilité locative, on ajoute la +/- value au prix d’acquisition ».

Je vais, néanmoins, m’aligner sur les usages de la profession et parler sans distinction de rentabilité et de rendement, alors qu’il ne s’agit réellement que de ce dernier.

Lecture conseillée : comment doper ses rendements locatifs.

Les investisseurs actifs qui ont choisi Revenus-Locatifs.com se sont vite aperçus qu’un bien immobilier à rendement élevé leur permettait d’amortir plus rapidement leur dépense.


LES MÉTHODES DE CALCUL DU RENDEMENT LOCATIF

La rentabilité locative est le ratio, exprimé en pourcentage, établi entre les revenus produits par le bien immobilier locatif et les frais engagés.

On distingue :
- La rentabilité locative brute
- La rentabilité locative nette
- La rentabilité locative nette-nette


CALCUL DE LA RENTABILITÉ LOCATIVE BRUTE

C’est la rentabilité la plus simple à calculer.

Sont seulement pris en compte, pour le calcul du rendement locatif brut, le prix d’acquisition du logement et le montant du loyer mensuel. 

On divise le montant du loyer annuel par le prix du logement et on multiplie le résultat par 100.

Le prix est toutes charges comprises, il faut y intégrer le montant des frais d’acquisition.

J’estime cette évaluation un peu trop sommaire par rapport aux autres méthodes d’évaluation.

Rentabilité locative brute
(Loyer annuel/Prix d’acquisition) x 100

CALCUL DE LA RENTABILITÉ LOCATIVE NETTE, C’EST-À-DIRE NETTE DE FRAIS ET DE CHARGES. 

Il s’agit d’un calcul plus précis que celui de la rentabilité brute car il prend en compte la taxe foncière.

Un investisseur averti évalue la rentabilité de son investissement en tenant compte des différents frais et charges afférents au logement. Il prend également en considération le coût du crédit immobilier qui vient alourdir son prix d’achat.

Rentabilité locative nette de frais et de charges
Loyer annuel - (Taxes foncières + frais de charges) / (Prix d’acquisition + coût du crédit) x 100


Charges non récupérables sur le locataire, prises en compte, au-delà de la taxe foncière :

• Frais de financement et d’assurance :
- Charges d’intérêts, d’assurance de prêt, de frais de garantie ou de dossier sur le locataire.
- Frais d’assurance habitation PNO (propriétaire non occupant) et loyers impayés (GLI).

• Frais administratifs :
- Frais de gestion locative, de syndic ou d’administration.

• Eau chaude et chauffage non imputables au locataire, frais de modernisation ou de remplacement d’équipements défectueux.

• Frais de propreté :
- Dératisation, nettoyage du vide-ordures, des graffitis…

• Équipements :
- Achat et installation de compteur, de matériel de vidéosurveillance, de remplacement ou de mise aux normes d’équipements à la charge du bailleur.

• Rémunération du gardien :
- Selon les tâches effectuées.


La méthode Larcher

Il s’agit d’une méthode proche de celle du calcul du rendement net de frais et de charges. 

Elle est plus rapide mais un peu plus approximative.

On multiplie le loyer mensuel par neuf. 

Explication : les charges d’un appartement représentent en moyenne 25% du loyer annuel, soit trois mois de loyer sur un an.

Il suffit donc d’effectuer le calcul sur neuf mois et non sur douze.

Une fois le loyer mensuel multiplié par neuf, on le divise par le prix d’acquisition (auquel on a rajouté le coût du crédit) et on multiplie par 100.

Méthode Larcher
(Loyer mensuel x 9 / Prix d’acquisition + coût du crédit) x 100


CALCUL DE LA RENTABILITÉ LOCATIVE NETTE-NETTE, OU NETTE D’IMPOSITION

Pour un calcul du rendement au plus près, il convient que le bailleur prenne les impôts en compte.

On parle également de rendement net de fiscalité.

Il prend en considération les charges fiscales supportées par l’investisseur (l’imposition des revenus fonciers) mais également les avantages fiscaux.

Le calcul de la rentabilité nette-nette dépend du profil fiscal de l’investisseur qui peut évoluer dans le temps et des éventuels avantages fiscaux dont il peut bénéficier…

On peut tout de même appliquer le modèle de calcul suivant.

Rentabilité locative nette-nette
Loyer annuel - (Taxes foncières, frais de charges et Impôts*) / (Prix d’acquisition + coût du crédit) x 100

*Impôts = charges fiscales - avantages fiscaux
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IMPACT DE LA FISCALITÉ SUR LE RENDEMENT LOCATIF

Plusieurs dispositifs ouvrent droit à des réductions d’impôts pour un investissement immobilier et en particulier dans l’immobilier locatif :

- Pinel
- Denormandie
- Cosse
- Censi-Bouvard


La loi PINEL

Elle permet une réduction d’impôts sur le revenu pour les investisseurs qui font l’acquisition de biens neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) et s’engagent à le louer pour une durée minimale de six ou neuf ans.

Dispositif prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 et reconduit pour 2023 et 2024 avec des taux de réduction d’impôts dégressifs.


Investissement PINEL - Rendement locatif moyen brut constaté :
3,5%
2% à Paris
Rendement locatif brut constaté après réduction d’impôts :
4,75 %.

Le dispositif Denormandie ou Pinel ancien

Il permet une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location.

Ouvert aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.


Investissement Denormandie - Rendement locatif moyen brut constaté :
De 3% à 6% 
Rendement locatif moyen brut constaté après réduction d’impôts :
5,15%

Le dispositif Cosse ou « louer abordable »

Il permet de bénéficier d’une déduction fiscale sur les revenus locatifs en s’engageant à louer un logement avec un niveau de loyer abordable pour un ménage modeste.

Le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues avec l’Anah jusqu’au 31 décembre 2022.


Investissement Cosse
Ce dispositif qui touche des contribuables modestes, est plus intéressant pour l’abattement fiscal qu’il procure (de 30 à 70% selon la zone locative et le montant des loyers) que pour la rentabilité locative.
Rendement locatif moyen brut constaté :
De 2% à 3%


Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard 2021 est réservé aux contribuables qui réalisent des investissements locatifs meublés en résidence de service (appartement médicalisé, pour étudiants) jusqu’au 31 décembre 2021.

Investissement Censi-Bouvard - Rendement locatif moyen brut constaté :
De 3% à 6%
Rendement locatif moyen brut constaté après réduction d’impôts :
5,15%

Chez Revenus-Locatifs.com, en dehors de tout dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif, nous nous engageons sur une rentabilité de 7% minimum.

Notre top 10 des villes pour faire le meilleur investissement locatif en Île-de-France en 2021.

Calculez votre cash-flow avec notre fichier Excel

CALCUL DE RENTABILITÉ & VACANCE LOCATIVE

Les méthodes de calcul de la rentabilité que je viens de vous présenter ne valent que s’il y a encaissement de loyers. Or, le versement de loyer est conditionné à la présence d’un locataire dans le logement.

La vacance locative, c’est-à-dire la possibilité que le logement soit inoccupé un certain temps, fait rapidement chuter le ratio de rentabilité.

La rentabilité locative est souvent évaluée en amont de la réalisation du projet et le risque est de pêcher par excès d’optimisme.

Au moment de réaliser ses calculs et projections, il est prudent que le futur bailleur prenne en compte le risque de carence locative (absence d’un premier locataire lors de la mise en location pour la première fois) ou de vacance locative. 

Il faut savoir se méfier des simulations trop belles pour être réalistes.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous avons intégré ce paramètre dans notre calculateur de cash-flow et de rentabilité.

Calculez votre rentabilité et votre cash-flow

Inutile également d’imaginer augmenter abusivement le loyer pour faire remonter le taux de rentabilité ou de parier sur une future plus-value qui comblerait un manque à gagner réel et actuel.


CALCUL DE RENTABILITÉ ET EMPRUNT 

L’emprunt est un excellent moyen pour booster la rentabilité locative en ne réalisant qu’un faible effort de financement, grâce à l’effet de levier dont je vous rappelle rapidement le principe :

- On s’endette pour augmenter sa capacité d’investissement, donc son capital à long terme.
- Le loyer permet de rembourser les mensualités. 
- On cherche le ratio coût de l’emprunt/revenus locatifs le plus performant.

Le ratio d’un effet levier immobilier consiste à calculer la part de l’apport personnel dans le montant global de l’investissement.


Calcul du ratio de l’effet de levier
(Montant de l’investissement/ Apport personnel) x Rentabilité

Exemple :
(Montant de l’investissement : 300 000 / Apport personnel : 30 000 €) = 10
Rentabilité avec Revenus locatifs.com : 7,8%`
Ratio de l’effet de levier : 10 x 7,8% = 78%


La rentabilité idéale n’est pas obligatoirement la plus élevée, chaque investisseur a un scénario qui lui appartient et qu’il écrit selon sa situation personnelle, ses objectifs et ses motivations.

Qu’il s’agisse de vous constituer une rente locative, de pouvoir compter sur un complément de revenus à l’âge de la retraite ou de transmettre un patrimoine à votre descendance, avec mon équipe nous sommes là pour vous accompagner dans la réalisation de votre projet.


Kévin Savonni

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