Importance du calcul de rentabilité d’un projet immobilier

Publié le
October 7, 2019
par Kévin Savonni
Sommaire

Le calcul de rentabilité d’un projet immobilier est une étape importante dans le processus de sélection. Mais lorsque vous cherchez un bien immobilier pour un investissement locatif, comment pouvez-vous savoir s’ilest rentable ?
Aucun investissement n’est sans risque. Qu’il s’agisse d’acquérir des actions ou d’acheter un bien locatif, il y a toujours un certain niveau de risque.

L’analyse qui suit vous aidera à calculer les indicateurs de rentabilité et à prendre des décisions financières judicieuses.

Il est particulièrement important pour un investisseur immobilier d’analyser les chiffres en utilisant plusieurs formules :
- Le taux de rendement initial.
- Le taux de rendement des fonds propres (ROE « Return on Equity »).
- Le taux de rendement interne (appelé TRI ou IRR « Internal Rate of Return »)

Indicateur de rentabilité n° 1 :  taux de rendement initial

 

Nous avions déjà traité de comment calculer le ratio de rentabilité locative mais nous allons encore approfondir le sujet.

Le taux de rendement initial représente le rapport entre les revenus perçus hors charges (HC)au titre de la location sur une année et sa valeur d’acquisition. Il peut être brut ou net.

- Taux de rendement brut : les frais d’acquisition et les dépenses pour travaux ne sont pas ajoutés à la valeur d’acquisition du foncier.
- Taux de rendement net : les frais d’acquisition (frais de notaire + commission d’agence immobilière + droits de mutation + autres commissions) et les travaux sont ajoutés à la valeur d’acquisition.

Pour information, la valeur d’acquisition à laquelle ont été ajoutés ces frais d’acquisition est dite « acte en main » (AEM).

TAUX DE RENDEMENT BRUT = LOYERS HC PAR AN x 100
VALEUR D'ACQUISITION (FONCIER)

TAUX DE RENDEMENT NET = LOYERS HC PAR AN x 100
VALEUR D'ACQUISITION (AEM) + TRAVAUX

Chez Revenus-Locatifs.com, la plupart des projets d’investissement immobilier comportent d’importants travaux de rénovation, c’est pour cela que nous communiquons le plus souvent en taux de rendement net. 

Il est important de bien distinguer le taux de rentabilité, qui est un élément de départ de notre analyse, et le rendement de vos flux de trésorerie appelé couramment cash-flow.

Dans un cas, on s’intéresse à la rentabilité d’un investissement à un instant T, et dans l’autre à la rentabilité sur plusieurs années sur la base du cash-flow annuel.

Je reviendrai plus bas sur comment calculer le cash-flow d’un investissement dans l’immobilier locatif.

La connaissance des flux de trésorerie est primordiale dans le calcul de rentabilité d’un projet immobilier et la décision d’investissement.

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Indicateur de rentabilité n°2 : cash-flow et cash-flow Yield

LOYERS HORS CHARGES (HC) Le loyer annuel demandé au locataire excluant les charges locative (Hors Charges).
+ CHARGES LOCATIVES Il s'agit du montant des charges annuelles demandées au locataire en plus du loyer. Ce montant se calcule en prenant la part du total des charges payées qui peut être "récupérée" sur le loyer du locataire. Ce sont en fait les charges qui profitent au locataire (ascenseur, gardien, éclairage, taxe d'ordure ménagère, etc...)
- CHARGES COPROPRIÉTÉ Ce sont les charges totales payées chaque année pour l'entretien des parties communes de l'immeuble.
- TAXE FONCIÈRE Ce montant est plus ou moins élevé selon les communes.
- FRAIS DE GESTION PAR UNE AGENCE IMMOBILIÈRE Ce montant correspond généralement à un % du loyer.
- GRL/GLI - ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS Il s'agit d'une assurance loyers impayés.
ASSURANCE PROPRIÉTAIRE NON-OCCUPANT (PNO) Cela permet d'assurer le logement lorsque celui-ci est vide ou lorsqu'un dégât survient sur une partie du logement qui peut être imputée au propriétaire.
- ÉCHÉANCE DE CRÉDIT Ce montant correspond au remboursement du capital et du paiement des intérêts ainsi que de l'assurance emprunteurs.
= FLUX DE TRÉSORERIE AVANT IMPÔTS (CASH-FLOW) Ce montant correspond aux flux de trésorerie avant le paiement des impôts et des flux de financement.
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Le taux de rendement du cash-flow (cash-flow Yield) représente le surplus de trésorerie annuel ÷ le montant global de l’investissement travaux compris.

CF YIELD = CASH-FLOW AVANT IMPÔTS
____________________________________
x 100
VALEUR D'ACQUISITION (AEM) + TRAVAUX

 

Indicateur de rentabilité N°3 : rendement des fonds propres 

Le taux de rendement des fonds propres est un ratio très important dans le calcul de rentabilité d’un projet immobilier : celui des flux de trésorerie annuels avant impôts sur le montant total des liquidités investies, exprimé en pourcentage.

Ce calcul est à prendre en compteuniquement dans le cas où vous mettez de l’apport dans l’opération ou quand vous payez le bien en intégralité et sans crédit.
Cet indicateur de rentabilité vous permettra de savoir quelle est la valeur créée par cette opération,autrement dit à quel pourcentage votre argent investi (fonds propres) est rémunéré, un peu comme le livret A ou le rendement d'un placement financier(Assurance-vie, SCPI, etc.)

Il est particulièrement utile quand vous vous posez la question suivante : « Quel placement est le plus rémunérateur pour mon épargne ou mes liquidités investies ? »
Vous pourrez ainsi savoir quel est le placement qui vous rapporte le plus pour une immobilisation plus ou moins prolongée de vos liquidités.
Cet indicateur vous permettra de comprendre les mécanismes de l’effet de levier du crédit.

Indicateur de rentabilité N°4 : taux de rendement interne

Le taux de rendement interne (TRI)est un indicateur de rentabilité, plus précisément un indicateur d'investissement que les financiers utilisent pour avoir une idée de la rentabilité de leur investissement.
Vous le trouverez aussi dans des documents de foncières cotées ou non cotées.

À la différence des autres indicateurs, le taux de rendement interne est une mesure de la rentabilité d'un investissement sur le long terme en se basant sur le cash-flow annuel généré par ce dernier et les liquidités investies dans le temps, autrement dit l'apport et les liquidités que l'on injecte tout au long de la durée de détention de l’investissement.
Ce calcul s’effectue généralement en analysant les flux sur une période de 15, 20 ou 25 ans.

Bien que le TRI soit un moyen utile d'estimer le rendement de votre bien immobilier pendant toute la période pendant laquelle vous prévoyez de le détenir, ce n'est pas la première mesure que nous utilisons lorsque nous évaluons la rentabilité d’unprojet immobilier, car il repose en grande partie sur des prévisions de flux de trésorerie, incluant beaucoup d’hypothèses. Comme aucun d'entre nous n'a de boule de cristal, il est difficile de faire des prévisions sur le calcul de rentabilité d’un projet immobilier des années à l'avance.

Ainsi, vous disposerez d’un indicateur de rentabilité en fonction de votre investissement, la répartitioncrédit/liquidité et sa durée de détention pour vous permettre de déterminer au mieux la rentabilité de ce dernier. 

Après avoir parlé des différents indicateurs de performance, l'un des meilleurs rendements que vous puissiez obtenir ne peut pas être calculé sur une feuille Excel… C'est l'expérience que vous allez gagner en agissant.
Votre premier investissement immobilier ne fera pas de vous un millionnaire. Et c'est très bien, car ce n'est qu'un premier pas. Etla première étape mène à la deuxième. Vous apprendrez une quantité inestimable de choses en prenant des mesures, des risques et en apprenant sur le tas.
L'éducation,la préparation et la recherche sont importantes, mais la clé est de commencer.

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