Comment marche la loi Pinel ?

4.5.21

Nous allons faire le point sur le dispositif Pinel qui permet aux investisseurs en immobilier locatif de bénéficier d’importantes réductions d’impôts.

Voici trois avantages du dispositif, qui donnent des raisons d’investir en loi Pinel, dans l’immobilier locatif :

Pas besoin d‘apport pour demander un prêt
Défiscalisation des revenus
Encaissement de revenus locatifs

Historique

L’article 5 de la loi des finances pour 2015 a introduit ce nouveau dispositif de défiscalisation de l’investissement locatif, à dater du 1er septembre 2014, pour soutenir la construction de logements neufs en favorisant l’investissement privé.

La loi Pinel remplace la loi Duflot et en reprend les principales modalités en y apportant des assouplissements.

L’actuel gouvernement a reconduit ce dispositif de défiscalisation immobilière jusqu’à fin 2024.

Téléchargez votre guide d'investissement

Pinel neuf et Pinel ancien

Le dispositif Pinel surtout connu pour les logements neufs s’applique, sous l’appellation Denormandie, du nom de l’ancien ministre du logement, aux biens anciens réhabilités, pour atteindre les performances du neuf.

Le Pinel ancien concerne les logements ayant déjà été occupés, même si ce n’est qu’une fois.

Nous l’aborderons rapidement en fin d’article.

Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt !

La loi ou dispositif Pinel, ouvre droit à des réductions d’impôts calculées sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Ces réductions sont proportionnelles à la durée d’engagement et peuvent aller jusqu’à 63 000 €.

Conditions pour être éligible au dispositif, à compter du 1er janvier 2021

À compter du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020. L'administration fiscale précise la notion de bâtiment d'habitation collectif : en conséquence, ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt Pinel des villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée, voire en bande (Bofip 17 décembre 2020).
Centre de documentation Économie Finances - Janvier 2021
Le dispositif concerne les logements loués nus.
Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.
Afin de réserver les logements aux ménages modestes, les ressources du locataire doivent être inférieures à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts.
Les plafonds de loyers à respecter sont fixés par décret.
Le propriétaire bailleur peut louer le bien à des membres de sa famille, à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal.
Engagement de location pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12. À l'expiration de ces périodes de location, le propriétaire dispose de son bien comme il l’entend. Libre à lui de continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, de procéder à sa revente pour empocher une plus-value ou en faire sa résidence principale ou secondaire.
Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant sa livraison.
Les investissements réalisés par des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont éligibles au dispositif dans les mêmes conditions que ceux des particuliers.
Limite d’investissement de deux logements par an, sans dépasser 300 000€ par an.
C'est la date d'achèvement des travaux, qui tient lieu de point de départ de la défiscalisation (Bulletin Officiel des Impôts).
Si le logement est acheté terminé, c'est la date d'acquisition qui est prise en compte.

Zonage

LA loi Pinel s’applique aux logements construits en zone géographique tendue, c’est à dire ou la demande de logements est plus forte que l’offre.

Les zones éligibles sont les zones A, A bis et B1

Bon à savoir : conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

Le classement des communes par zones géographiques est disponible sur le site du ministère chargé de l'écologie.

Calculez votre cash-flow avec notre fichier Excel

Montants de l’avantage fiscal pour l’investissement en loi Pinel :

Jusqu’au 30 décembre 2022 :

- 21% du prix du bien pour une durée de location de douze ans

32% pour un investissement en Outre-Mer

- 18% du prix du bien pour une durée de location de neuf ans

29% pour un investissement en Outre-Mer

- 12% du prix du bien pour une durée de location de six ans

23% pour un investissement en Outre-Mer

En 2023 :

- 17,5% sur douze ans

- 15% sur neuf ans

- 10,5% sur six ans

Et en 2024 :

- 14% sur douze ans.

- 12% sur neuf ans

- 9% sur six ans

Consultez la fiche synthétique sur le dispositif Pinel.

Le dispositif Pinel Ancien à rénover

Il concerne les particuliers achetant un logement ancien à rénover, dans un quartier dégradé.

Même avantages fiscaux, selon la durée de location, que pour le Pinel neuf.
il est ouvert aux acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022, conformément à l'article 115 de la loi de finances pour 2020, qui supprime la notion de centre-ville au 1er janvier 2020.

Pour bénéficier du dispositif fiscal de l’investissement Pinel, ce logement doit respecter certaines conditions, dont :

- Se trouver dans une des 245 villes éligibles à la loi Pinel dans l’ancien.

- Faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Un décret du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles et le niveau de performance énergétique exigé.

Un arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles, notamment quant au seuil de consommation après travaux et quant à la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement.

UFC-Que-choisir liste les principales modifications qui seront apportées au diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir du 1er juillet 2021. Les acquéreurs et locataires pourront contester le DPE s'ils observent un écart conséquent entre leur consommation et le diagnostic. Aussi, les émissions de CO2 seront prises en compte pour déterminer la classe énergétique d'un logement.

Annexé au projet de loi de finances pour 2021, le Rapport évaluant l'efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l'amélioration de l'offre de logements fait notamment le point sur les dispositifs Denormandie ancien, Cosse et Pinel : évolution du coût de la dépense et du nombre de bénéficiaires, pertinence et efficience de la mesure.

A la semaine prochaine où je traiterai du sujet du suivi des chantiers.

Kevin Savonni