Étrangler le TAEG pour faire respirer son prêt immobilier

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· publié le
23.2.2021
· mis à jour le
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Étrangler le TAEG pour faire respirer son prêt immobilier

Ah… le TAEG, le fameux taux annuel effectif global. On lui reproche d’empêcher d’obtenir des emprunts, car supérieur au taux légal applicable, d’être un frein à l’investissement, un brise-rêves. Alors, une seule solution, il faut l’OP-TI-MI-SER.

C’est possible et nous allons voir comment.

Auparavant, allons faire un tour à Bercy pour mieux le connaître.

La réglementation ne fait pas de cadeaux : en 2021, comme c’était le cas les années précédentes, le TAEG d’un crédit immobilier ne doit pas excéder le taux d’usure ou taux maximum d’endettement, fixé trimestriellement par la Banque de France.

Le TAEG permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même, car il est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée.

Pour être plus précis et ne commettre aucune approximation, sur ce qu’est le TAEG, remettons nous en au ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance :

« Le taux annuel effectif global (TAEG), anciennement taux effectif global (TEG), représente le coût total du crédit pour le consommateur. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. Il s’agit du montant qu’il faut verser en plus de la somme effectivement empruntée. Il est plus important que le taux nominal et concerne les prêts immobiliers comme les crédits à la consommation ».

 

Le TAEG comprend :

  • le taux nominal, utilisé pour calculer les intérêts du prêt*
  • les frais de dossier
  • les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
  • les coûts d'assurance et de garanties obligatoires
  • les frais d'ouverture et de tenue d'un compte donné, d'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement
  • le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. 

 

Le TAEG compte tous les frais mentionnés sur l’offre de prêt, exceptés les frais de notaire et les frais de pénalité.

Son calcul correspond à une équation établie par le Parlement européen et il ne peut être supérieur au taux d’usure applicable.

*Précision de Réassurezmoi : « Le taux nominal correspond au taux brut que l’emprunteur devra rembourser en supplément du capital emprunté. 

Attention, ce taux doit être pris avec des pincettes puisqu’il ne comprend pas les effets potentiels de l’inflation (c’est-à-dire du niveau des prix dans les années à venir). Cette valeur est importante, car elle renseigne sur le coût de l’argent qu’il faudra rembourser en échange du prêt. Pour autant, la donnée seule est peu significative, car de nombreux autres paramètres […] vont influer sur le coût total de votre crédit ».

 

Regardons le verre à moitié plein.

Même s’il n’y a pas de quoi sabrer le champagne, on peut garder le moral, car les mesures prises, suites à la réunion du 17 décembre 2020, par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’organisme du ministère des Finances qui régule le crédit en France, sont un peu plus clémentes pour cette année :

- le taux maximum d’endettement pour 2021 est de 35% contre 33% en 2020.

- la durée maximum des crédits passe de vingt-cinq à vingt-sept ans en 2021.

Pour être précis, vingt-cinq ans plus deux années supplémentaires différées pour travaux. C’est-à-dire le même principe qu’en 2020 où les vingt-cinq ans correspondaient en réalité à vingt-trois ans plus deux années différées.

- les banques peuvent déroger à ses critères pour 20% des dossiers en 2021

Elles n’y étaient autorisées que pour 15% en 2020.

L’assouplissement concerne également les rachats et les renégociations de prêts quand ces opérations aboutissent à réduire le taux d’effort ou la durée de remboursement.

Si ce n’est pas totalement le Pérou, ce n’est pas la Bérézina non plus.

Afin de pondérer l’enthousiasme débordant que ces bonnes nouvelles pourraient provoquer chez certains, Bercy nous précise qu’il va garder les yeux grands ouverts pour veiller à ce que ces règles soient bien respectées par les banques, ce qui n’a pas toujours été le cas en 2020.

« Les recommandations du HCSF de décembre 2020 deviendront contraignantes à l’été 2021 », avertit le ministre, alors qu’elles ne l’étaient pas jusqu’à présent. Les dispositions juridiques nécessaires pour contraindre les banques à respecter ces nouvelles règles sont à l’étude.

En résumé : oui à un accès plus large au crédit, mais non au surendettement.

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Et du côté des banques ?

Toujours au chapitre d’un alignement positif des planètes, on assiste en ce début d’année à des taux de crédit bancaire orientés à la baisse.

Les banques veulent élargir leur clientèle en visant des revenus moins élevés que précédemment, ou des acheteurs qui ne sont pas forcément tournés vers l’acquisition d’une résidence principale. 

Selon le courtier Vousfinancer, si certaines banques ont choisi la stabilité, une dizaine de banques nationales et régionales ont baissé leur taux d’intérêt de 0,05 à 0,20%. Aucune n’a revu ses taux à la hausse.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont en moyenne de :

- 0,85% sur 15 ans

- 1,05% sur 20 ans

- 1,30% 25 ans sur

Et, sur les meilleurs dossiers :

- 0,60 % sur 15 ans

- 0,75% sur 20 ans

- 0,95% sur 25 ans

Source meilleurtaux.com

Champagne, tout de même !

La règle des 33% et la durée maximum de 35 ans, obligeaient à un apport personnel important. Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA cette part avait augmenté de 11 % en 2020, alors qu’elle avait baissé de 5,2 % en 2019. L’addition de la hausse de l’apport, du plafonnement des durées et des taux d’effort, avait conduit à écarter de nombreux ménages du crédit, dont les jeunes primo-accédants.

Ouf… on va mieux respirer et les investisseurs dans l’immobilier locatif vont se refaire une santé avec des capacités d’endettement revues à la hausse auxquelles les deux années de chantier cumulables aux vingt-cinq ans de durée maximum d’emprunt viennent donner de l’air.

Le neuf va bénéficier de nouvelles conditions au niveau des différés, notamment les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les constructions de maisons individuelles.

Il faut OP-TI-MI-SER

Qui sait bien comparer, peut bien optimiser son TAEG

Comparer, il faut tout comparer, les assurances, les taux d’intérêt, les frais de dossier, absolument tout.

En effet comme le rappelle Réassurezmoi, le TAEG, représente le taux de l’emprunt tout compris. Et, si les différents frais entrant dans la composition du TEAG, listés en début d’article, sont payés en une fois au début du crédit, les coûts fixes sont divisés par la durée du crédit pour pouvoir être calculés en pourcentage.

 

L’assurance

Les assurances crédit représentent en moyenne 25% du coût d’un crédit immobilier et peuvent peser jusqu’à 30% et plus. Cela peut conduire à un refus de la banque pour cause de taux d’usure trop important.

- Une solution efficace pour baisser le montant de l’assurance consiste à opter pour la délégation d’assurance qui, depuis 2010, donne le droit de souscrire l’assurance auprès d’un établissement autre que la banque qui accorde le prêt (un assureur indépendant).

À condition, toutefois, que le contrat présente un niveau de garanties et des exigences similaires à celles du contrat de la banque.

Et ce n’est pas tout… La loi Hamon permet depuis 2014 de résilier l’assurance emprunteur souscrite auprès de sa banque dans les douze mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

- Depuis le 1er janvier 2018, l’amendement Bourquin autorise chaque année, à résilier le prêt à sa date anniversaire.

Ces modifications de la législation sur les assurances de prêt immobilier permettent de réaliser des économies rapidement, sans se lancer dans une démarche de rachat de crédit, souvent complexe.

- Dans le cas d’un emprunt à deux personnes, il peut être intéressant de jouer sur la quotité.

S’il existe un écart de revenus important entre les deux co-emprunteurs, la banque prêteuse peut assurer à 100% l'emprunteur ayant les plus hauts revenus et à une moindre quotité le second emprunteur. 

Si le TAEG s’avère trop important suite à une majoration tarifaire de l'un des deux emprunteurs pour raison de santé on peut choisir de ne pas couvrir celui-ci en DC / PTIA (Décès/Perte Totale et Irréversible d’Autonomie)

- Pour des profils de + 50 ans dépassant le taux de l'usure, simulassur recommande de proposer à la banque d'assurer chacun des emprunteurs à une quotité inférieure à 100% pour ne pas dépasser ce taux d'usure et de mettre en place pour chaque co-emprunteur un second contrat avec une personne physique en bénéficiaire.

Ce second contrat n'ayant pas la banque pour bénéficiaire, son coût ne sera pas intégré au calcul du TAEG.

- Certains assureurs en délégation proposent une tarification préférentielle pour les couples, qui peut aller jusqu'à 10% de réduction sur le coût global de l'assurance. Il faut bien réfléchir, car dans le cas de profils différents (ex : l'un est fumeur, l'autre pas), il peut être préférable de souscrire deux contrats distincts.

Autant de solutions pour baisser le coût global de son prêt et, qui sait, obtenir une meilleure couverture…

À savoir : pour la plupart d’entre elles, les banques proposent des assurances sur le capital initial, qualifiées d’assurances emprunteur constantes : le montant à rembourser reste identique pendant toute la durée du prêt.

Les délégations d’assurance, elles, proposent des cotisations calculées sur le capital qui reste dû. Il s’agit des assurances emprunteur dégressives.

Les premières années, ces assurances dégressives ont un impact sur le TAEG supérieur à celui des assurances constantes, mais, au final, leur coût se révèle bien moins élevé.

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Les taux d’intérêt

Il faut prendre le temps de comparer les conditions des différentes banques et de faire jouer la concurrence en parlant d’autres offres éventuelles.

Les banques aussi savent qu’elles doivent s’aligner sur le marché et ne tiennent pas à voir 

« filer » d’éventuels clients ailleurs, surtout quand ceux-ci présentent une bonne situation professionnelle, un comportement bancaire rassurant et un projet d’acquisition immobilière solide.

Pour les investisseurs en immobilier locatif, l’assurance d’encaisser un loyer régulier « parle » favorablement aux banquiers.

Pour ceux qui ne le connaissent pas encore, il existe un prêt appelé « duo » ou « 2 lignes » qui consiste à optimiser le prêt en le scindant en deux : un prêt long et un prêt court à un taux plus bas, synonyme d’économies sur le coût total des intérêts et l’assurance.

Ce principe de prêt lissé n’est pas proposé par toutes les banques, ni toujours bien maîtrisé et nous vous recommandons de vous adresser à l’un de nos courtiers en biens immobilier si vous désirez en bénéficier

 

Les frais de dossiers

Ils sont destinés à rémunérer le conseiller en charge du dossier de prêt et même s’ils ne représentent que 0,4 à 1,5% du montant de l’emprunt, leur impact sur le TAEG peut être décisif.

Il n’est pas inutile de négocier et de demander un effort commercial pour les faire baisser, voire même, pour les plus convaincants d’obtenir leur annulation.

Il n’y a pas de petit bénéfice quand on veut optimiser son TAEG et une demande peut-être considérée usuraire pour quelques malheureux dixièmes de %.

On ne plaisante pas avec le TAEG

Le TAEG est le taux d’intérêt qui regroupe la totalité des sommes complémentaires que doit supporter l’emprunteur durant le remboursement de son crédit immobilier. Il est externe au remboursement de la somme empruntée.

Les établissements de crédit ont l'obligation d'indiquer le TAEG dans les publicités, les offres préalables de crédit et dans les contrats de prêt. En l'absence de mention du TAEG dans le contrat ou en cas de mention d'un TAEG erroné, le juge peut annuler totalement ou partiellement les intérêts. Pour fixer le montant des intérêts annulés, le juge tient notamment compte du préjudice subi par l'emprunteur.

Pour les matheux

TAEG = [(montant total à rembourser - montant de l’emprunt) / Montant de l’emprunt] × Nombre total de mensualités.

Et surtout…

Après avoir développé les différents moyens d’optimiser votre TAEG, nous vous rappelons que la meilleure façon d’optimiser un investissement locatif rentable en Île-de-France reste toujours de le réaliser avec Revenus-Locatifs.com

 

À très bientôt,

Kevin Savonni

 

Sources

Immobilierdanger : https://www.immobilier-danger.com/hcsf-criteres-credit-immobilier-2021.html

simulassur : https://www.simulassur.fr/blog/cinq-solutions-baisser-taeg-et-reduire-taux-usure/

PAP : https://www.pap.fr/actualites/immobilier-bercy-assouplit-les-conditions-de-credit/a22101

BFMIMMO : https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/credit-immobilier-pourquoi-tout-le-monde-ne-pourra-pas-emprunter-sur-27-ans-50284.html, https://www.lavieimmo.com/taux-emprunt/pourquoi-les-planetes-s-alignent-pour-les-emprunteurs-immobiliers-en-ce-debut-d-annee-50342.html

MoneyVox : https://www.moneyvox.fr/credit/actualites/82469/credit-immobilier-ce-qui-change-pour-decrocher-un-pret-en-2021?format=amp

PAP : https://www.pap.fr/actualites/immobilier-bercy-assouplit-les-conditions-de-credit/a22101

SeLoger : https://edito.seloger.com/actualites/france/credit-immobilier-taux-baissent-toujours-2021-article-40891.html

meilleurtaux.com : https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/info-des-taux/2021/notre-analyse-des-taux-immobiliers-janvier-2021.html

Réassurezmoi : https://reassurez-moi.fr/guide/pret-immobilier/mensualite, https://reassurez-moi.fr/guide/pret-immobilier/taeg

Service-Public.fr : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2456

CREDIXIA : https://www.credixia.com/credit-immobilier/nos-taux/a-quoi-sert-le-teg-taeg

Cyberprêt.com : https://www.cyberpret.com/pret-immobilier-2-lignes.html

ooreka :https://credit-immobilier.ooreka.fr/astuce/voir/42056/credit-immobilier-negocier-les-frais-de-dossier

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