Impôts et taxes, deux mots mais une même et incontournable obligation pour tout investisseur immobilier.
Deux réalités fiscales dont il est important de connaître les applications et les subtilités.
L’impôt constitue un prélèvement obligatoire effectué d’autorité et à titre définitif sur les ressources ou sur les biens alors que la taxe désigne un prélèvement à caractère fiscal en contrepartie d’un service rendu.
Aussi, sans vous administrer un cours magistral de fiscalité, Revenus-Locatifs.com va vous expliquer plus en détail, avec le concours de Consortium Immobilier, ce qui caractérise l’impôt et la taxe et en analyser les répercussions dans le domaine de l’investissement immobilier.
- Nous préférons vous avertir que le sujet est du genre indigeste, mais courage... vous n’en aurez que pour une dizaine de minutes.
Il s’agit d’une contribution fiscale exigée du contribuable, à une échelle soit nationale, soit locale.
La jurisprudence du Conseil d’État a posé cinq critères pour définir l’impôt :
1- l’impôt a une nature pécuniaire en ce que son assiette est nécessairement exprimée en termes monétaires.
2- l’impôt suppose un prélèvement « de force », ce qui induit son caractère obligatoire.
3- l’impôt est définitif, autrement dit non restituable et non remboursable (sauf exceptions, telles que le crédit d’impôt).
4- pour qu’une contribution soit qualifiée d’impôt elle doit alimenter les caisses des personnes publiques (État, collectivités territoriales, établissements publics).
5- enfin, la perception d’un impôt ne doit pas être la contrepartie d’un service, en l’occurrence publique.
La taxe est une contribution fiscale, au même titre que l’impôt. Mais à la différence de celui-ci, elle suppose une corrélation étroite entre l’usage d’un service public, ou d’un ouvrage public, et sa perception.
Une fois une taxe instituée, tout le monde doit s’y soumettre, notamment à l’échelle locale. Par ailleurs, le montant de la taxe n’est pas proportionnel à la prestation de service public concernée.
Maintenant que vous possédez les bases pour briller dans les dîners en ville (quand ils reprendront, COVID-19 oblige…), en dissertant sur la fiscalité en général, revenons-en à celle de l’immobilier qui revêt une réelle complexité et rajoute quelques couches au millefeuille fiscal.
Il existe différents impôts dans le domaine de l’immobilier, dont l’impôt sur le revenu foncier, l’impôt sur les plus-values immobilières, la TVA immobilière, la taxe d’habitation, la taxe foncière…
- Mais, rétorquerez-vous, la TVA immobilière, la taxe immobilière et la taxe foncière sont, comme leur nom l’indique, des taxes et non des impôts.
- Objection votre honneur, elles n’ont de taxe que le nom. Il s’agit en réalité d’impôts, puisqu’elles sont perçues sans la promesse d’une contrepartie.
Il convient même de faire le distinguo entre impôt direct et indirect.
L’impôt sur le revenu foncier, l’impôt sur les plus-values, la taxe d’habitation et la taxe foncière sont des impôts directs puisqu’il y a identité entre celui qui doit s’en acquitter (l’assujetti) et celui qui supporte le coût du paiement (le redevable).
La TVA immobilière et le DTMO (Droits de mutation à titre onéreux, dus à raison de l’acquisition d’un immeuble par exemple) sont des impôts indirects puisque l’assujetti (notaire) n’est que le redevable légal.
Pour les taxes immobilières, on ne peut en citer qu’une : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères car une prestation est fournie en contrepartie.
- Ça va ? Vous êtes toujours là ?
Si les revenus sont inférieurs à 15 000 € le déclarant est automatiquement rattaché au régime micro-foncier, mais peut également opter pour le régime réel si ce dernier est plus avantageux pour lui. Attention, cette option sera irrévocable pendant trois ans.
Le service des impôts applique un abattement forfaitaire de 30%. Les travaux et les charges ne peuvent être déduits.
Le montant brut des revenus fonciers doit être indiqué sur l’espace personnel du site des impôts ou dans le formulaire n° 2042, à la rubrique « Revenus fonciers - Location non meublée ».
Si les revenus sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel s’applique.
On déclare le revenu net foncier, il s’agit du revenu brut (loyers encaissés dans l'année) duquel on déduit les charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).
Le détail du calcul du revenu net foncier doit être indiqué sur l’espace personnel du site des impôts ou dans le formulaire n° 2044 (à joindre à la déclaration d’ensemble n° 2042).
Il est nécessaire de remplir le formulaire n°2044 spécial dans les cas suivants (un seul cas suffit pour être soumis à cette obligation) :
- Être propriétaire d'au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s'applique (exemple : monuments historiques).
- Avoir opté pour la déduction avec l'amortissement des logements neufs, par exemple le dispositif "Borloo neuf".
- Bénéficier d'une déduction spécifique pour des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR.
Détenir des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles on a opté pour la déduction par l'amortissement.
Au sujet des LMP et des LMNP, voir notre article du 27 octobre 2020.
La principale différence entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne la gestion des éventuels déficits. En LMP, ils sont imputés sur le revenu global. C’est le régime réel.
En LMNP, ils ne peuvent être imputés que sur des revenus de même type.
- Impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- Impôt sur les sociétés (IS)
- Microentreprise (pour les autoentrepreneurs) si le chiffre d’affaires HT est de 70 000 €. 170 000 € pour les meublés classés.
Au sujet de l’IR et de l’IS, voir également notre article du 27 octobre 2020.
Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise), les charges peuvent être déduites du résultat fiscal, le loyer annuel perçu, pour leur montant réel.
Charges déductibles : frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société …), frais d'entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d'assurances, intérêts d'emprunt, amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an).
Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement des locaux.
Le prix d'achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année.
Pour l'IR dû à compter des revenus perçus en 2017, les revenus tirés d'une activité de location meublée occasionnelle ou habituelle, consentie directement ou indirectement, relèvent des BIC.
Les déficits éventuels peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant.
Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être déduits par tiers sur le revenu des trois premières années de location. C'est le cas lorsque la personne devient LMP l'année de livraison de l'immeuble.
L'exonération des plus-values de cession est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédentes et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans.
Cette exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
- Pour aller jusqu’au bout, n’hésitez pas à reprendre votre souffle entre chaque bouchée de ce millefeuille fiscal…
Les revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si les recettes perçues en 2019 ne dépassent pas 70 000 €, le régime micro-BIC s’applique.
Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent être déduites.
Si les recettes perçues en 2019 dépassent 70 000 €, le régime du bénéfice réel s’applique (normal ou simplifié).
Le revenu net imposable est déterminé en déduisant les frais et les charges des revenus.
Quand les recettes annuelles dépassent 70 000 €, pour la première ou la deuxième année, il est possible de bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire.
Pour les revenus 2020, le plafond est porté de 70 000 à 72 600 €.
En fonction de la situation (lieu, utilisation personnelle du bien loué) il est nécessaire de payer la Cotisation foncière des entreprises. Consulter le SIE, Service d’Information des entreprises
Par principe, toute vente est imposable en cas de plus-value.
Voici quelques cas d’exonérations : vente de sa résidence principale, vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans, ventes inférieures à 15 000€, ventes par certains retraités ou invalides sous conditions, vente d’une résidence secondaire sous conditions.
Pour calculer la plus-value, Il faut déduire du prix de vente le prix de revient du bien. C’est-à-dire : le prix d'achat + les frais d'acquisition au réel ou forfait de 7,5% du prix d'achat + les travaux sur facture ou forfait de 15% du prix d'achat (à condition d'être propriétaire du bien depuis plus de 5 ans).
On déduit ensuite un abattement en fonction du nombre d'années de détention du bien : 2% par an entre la 6e et la 17e année, 4% par an entre la 18e et la 24e, 8% par an à compter de la 25e.
Le montant obtenu constitue la plus-value nette imposable.
Ensuite, il suffit d’appliquer le taux d'imposition. Il est de 34,5 % (dont 15,5 % de prélèvements sociaux).
Depuis le 1er janvier 2013, les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000€ sont surtaxées (entre 2 et 6% selon leur montant).
Sont soumises à la TVA :
- Les ventes, réalisées par un professionnel assujetti à la TVA, d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans quand elles comprennent une option TVA sur le prix total ou sur la marge.
- Les ventes, par un professionnel, d’immeubles neufs, achevés depuis moins de cinq ans. TVA au taux de 20%.
- La TVA immobilière sur les terrains à bâtir
Pas de TVA pour les cessions entre particuliers.
Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (5,09 %, portés à 5,80 % dans la plupart des départements).
Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.
Si un professionnel acquiert un terrain auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’applique sur la totalité du prix de cession. En contrepartie, il bénéficie de droits d’enregistrement réduits à 0,715 %.
- Vous avez encore un peu de place pour avaler la suite ? Pas trop mal à la tête ?
Elle est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année, même si celui-ci l’occupe à titre gratuit.
Revenus-Locatifs.com traitant, comme son nom l’indique, d’investissement immobilier à vocation locative rentable, cet impôt ne concerne pas nos investisseurs mais leurs locataires.
Il s’agit d’un impôt local qui dépend des caractéristiques du logement, de sa localisation et de la situation personnelle.
Elle baisse progressivement jusqu’à sa disparition en 2023.
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par les propriétaires ou les usufruitiers.
Elle est établie pour l’année entière dans la commune où est situé le bien imposable et d’après la situation au 1er janvier.
Celui qui est propriétaire au 1er janvier est redevable de la taxe foncière pour l’année entière même s’il vend le bien en cours d’année.
Son mode de calcul associe la valeur cadastrale et le taux voté par les collectivités territoriales. Le revenu cadastral constitue sa base d’imposition : il est égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50%.
Il est possible d’être exonéré de taxe foncière sous conditions.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’applique aux propriétés soumises à la taxe foncière, même dans le cas d’exonération temporaire.
Elle est redevable par le propriétaire, qui peut récupérer la somme auprès de ses locataires, via les charges locatives.
Elle est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative du logement. Cependant la commune ou son groupement peut décider de plafonner cette valeur locative dans certaines limites.
Nous espérons ne pas avoir été la cause d’une migraine mais au contraire vous avoir rendu plus digeste le millefeuille fiscal de l’immobilier.
A très bientôt,
Kevin SAVONNI
Sources :
- CONSORTIUM Immobilier : https://www.consortium-immobilier.fr/guide/argent/6/
- LaComptaEnlive : http://lacomptaenlive.com/2015/07/la-difference-fondementale-entre-un-impot-et-une-taxe.html
- Vie publique : https://www.vie-publique.fr/fiches/21833-quelles-differences-entre-impots-directs-et-impots-indirects
- Notaires.de France : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/fiscalit%C3%A9-et-gestion-du-patrimoine/tva-immobili%C3%A8re
- CENTURY 21 https://www.century21.fr/edito/article/tout-connaitre-de-la-fiscalite-immobiliere/
- Service-Public.fr : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1991
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
- Ministère de l’économie des finances et de la relance : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taxe-fonciere-bati-calcul-reductions
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taxes-ordures-menageres
- ECL Direct : https://www.expert-comptable-tpe.fr/articles/loueur-en-meuble-lmp-lmnp-avantages-choisir/
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