Publié le
December 5, 2021
par Kévin Savonni

Le crédit-bail immobilier est une opération de financement locatif tripartite entre une entreprise, un fournisseur et un bailleur.

Elle consiste en l’acquisition de locaux professionnels par une banque (le crédit-bailleur) qui les loue ensuite à une société (le crédit-preneur).

Au terme du contrat de crédit-bail immobilier, la société peut exercer son option d’achat.

Revenus-Locatifs.com a consacré l’intégralité d’un INDISPENSABLE au crédit-bail immobilier, pour être complets sur ce sujet nous allons aborder son financement et les organismes compétents.

I. QUE DIT LA LOI BANCAIRE ?

Les établissements de crédit-bail sont membres de l’Association Française des Sociétés Financières (ASF). Cet organisme professionnel regroupe, dans le cadre de la loi bancaire, les établissements spécialisés de la finance.

Rappelons qu’en terminologie juridique, le terme « crédit-bail » est réservé au financement de biens professionnels. Pour les biens non professionnels (par exemple un véhicule de tourisme, même s’il est acheté par une entreprise), le terme de « location avec option d’achat » est plus approprié.

Organismes et entreprises de crédit-bail

Le Code monétaire et financier impose le statut d'établissement de crédit pour exercer l'activité de crédit-bail à titre habituel.

Comme les banques exerçant leur activité en France, les établissements de crédit spécialisés font l'objet d'un agrément des autorités bancaires. 

Ils doivent répondre à des contraintes prudentielles et sont soumis aux contrôles des autorités de tutelle.

Organismes et entreprises de location financière

Les organismes et entreprises proposant des solutions de location financière ne sont pas des établissements de crédit, ils proposent de la location sans option d’achat.

 Ces entités sont régies par le Code du commerce. Elles ne sont pas soumises à l'agrément des autorités bancaires et n'ont donc pas l'obligation d'être membres de l'ASF.

Les SOFERGIE

Les sociétés de financement des économies d’énergie (SOFERGIE) ont été créées par le législateur pour financer des projets d’économies d’énergie ou de protection de l’environnement.

Elles financent les installations, les matériels ou les ouvrages destinés à :

- Économiser l’énergie

 - Développer les énergies renouvelables 

- Récupérer, recycler et valoriser les déchets

 

Organismes compétents 

Sont compétentes pour pratiquer ce mode de financement :

- Les sociétés financières spécialisées en crédit-bail immobilier.

- Les principales banques commerciales (via leurs filiales de crédit-bail immobilier.).


II. QUI SONT LES ORGANISMES COMPÉTENTS ?

L'Association française des sociétés financières (ASF) publie l’Annuaire des sociétés financières comprenant les organismes de crédit-bail mobilier et immobilier.

Voir en fin d’article les établissements de crédit-bail référencés à ce jour.


III. QUELLES SONT LES CONDITIONS FINANCIÈRES DU CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER ?

- Il permet de financer à 100 % le montant de l'investissement (sous réserve du paiement du premier loyer).

- Les loyers de crédit-bail font partie, dans leur totalité, des charges déductibles pour l'entreprise.

- La propriété de l'immeuble loué étant la première des garanties pour le crédit-bailleur, le crédit-bail permet de dépasser souvent le ratio habituel : fonds propres/endettement à terme = 1, donc d'admettre une proportion moindre de capitaux propres.

- Ni l'immeuble financé en crédit-bail, ni les ressources de financement obtenues sous forme de crédit-bail ne figurent au bilan de l'entreprise.

Avantage : Il limite l’endettement apparent de l'entreprise. 

Les loyers de crédit-bail figurent sur une ligne spéciale au compte de résultat.

L'encours des contrats de crédit-bail est indiqué dans les annexes comptables, et les contrats sont publiés à la conservation des hypothèques).

- Les loyers ne sont indexés que pour une faible partie.

- Possibilité d'effectuer une sortie anticipée du contrat dès la 7ème année.

IV. COMMENT OPTIMISER LE CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER ?

Il peut être pertinent pour une entreprise de constituer une société civile immobilière (SCI) qui louera les locaux à la société de crédit-bail immobilier et les sous-louera à l’entreprise ensuite.

Ce mécanisme permet de dégager, pour les associés de la SCI, des revenus imposables en bénéfices non commerciaux (BNC) et non en revenus fonciers. A condition que les locaux soient loués nus et que la SCI n’a pas opté pour l’IS (impôt sur les sociétés).

Attention tout de même, les loyers perçus par la SCI doivent correspondre à la valeur locative réelle des locaux.

V. QUELLES NOUVEAUTÉS SUR LE PLAN FISCAL ?

Pour la plus-value de cession dans le cadre d'une opération de cession bail... La loi de finances pour 2021 (article 33) est venue rétablir le dispositif exceptionnel et temporaire d’étalement de la plus-value de cession d’un immeuble, dans le cadre d’une opération de cession-bail (« lease-back »).

La mesure, qui figurait dès le projet de loi de finances pour 2021 à l'initiative des pouvoirs publics, vise à « faciliter le refinancement des entreprises affectées par les conséquences de la crise sanitaire et leur permettre de reconstituer leur trésorerie ».

Comme nous l’expliquions dans notre INDISPENSABLE « Le crédit-bail immobilier », la cession-bail est l’opération qui consiste pour une entreprise propriétaire d’un bien immobilier professionnel de le vendre à une société de crédit-bail immobilier (crédit-bailleur) et de le prendre simultanément en crédit-bail immobilier et d’en devenir locataire (crédit-preneur).

Ce contrat de crédit-bail comprend une option d’achat qui permet à l’entreprise de racheter l’immeuble en cours ou à la fin du contrat.

Avantage : la société cédante, devenue crédit-preneur, conserve la jouissance de l’immeuble dont elle était propriétaire, restaure sa trésorerie et obtient des liquidités.


LES 35 ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER RECENSES PAR L’ASF

- ALSABAIL-ALSACIENNE
DE CREDIT- BAIL IMMOBILIER
- FINANCIÈRE DU MARCHÉ
SAINT-HONORÉ
- ARKÉA CRÉDIT BAIL - FORTIS LEASE
- AUXIFIP - GÉNÉFIM
- BAIL ACTEA IMMOBILIER - HSBC REAL ESTATE LEASING
(FRANCE)
- BATI LEASE - ING LEASING FRANCE SAS
- BATIFRANC - INTER-COOP
- BATIMAP - KBC BAIL IMMOBILIER
FRANCE SAS
- BATIROC BRETAGNE-PAYS DE LOIRE - LA BANQUE POSTALE LEASING
& FACTORING
- BNP PARIBAS Lease Group - NATIOCRÉDITBAIL
- BPCE BAIL - NATIOCRÉDIMURS
- BPCE LEASE - NORBAIL- IMMOBILIER
- BPCE LEASE IMMO - PARILEASE
- BPIFRANCE FINANCEMENT - SOGEBAIL - SOCIÉTÉ
GÉNÉRALE POUR LE
DÉVELOPPEMENT DES
OPÉRATIONS DE
CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER
- CICOBAIL - SOGEFIMUR
- CM-CIC LEASING SOLUTIONS - SUD-OUEST BAIL
- CORHOFI FINANCIAL SERVICES
- CORSABAIL
- CRÉDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE
- DEXIA CLF RÉGIONS -BAIL
- FINAMUR

Mise à jour régulière de l’annuaire des adhérents sur le site de l’ASF

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