Plus-values immobilière : calcul, taxation et exonération

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· publié le
28.10.22
· mis à jour le
28.10.2022
Plus-values immobilière : calcul, taxation et exonération

Lorsqu’on vend un bien immobilier (maison, appartement, terrain…) il arrive fréquemment de réaliser une plus-value immobilière, car le but de tout investisseur est de vendre plus cher que sa valeur au moment de l’achat, ou sa valeur déclarée en cas d’acquisition par succession ou donation.

Cette plus-value, c’est-à-dire le gain obtenu, peut faire l’objet d’une taxation ou en être dispensée. 

Maîtriser le sujet de A à Z, connaître la taxation et les cas d’exonération de plus-value immobilière est donc important pour optimiser les bénéfices de la vente.

Qui est concerné par la plus-value immobilière ?

Les particuliers et les sociétés sont soumis à une imposition forfaitaire à l'occasion de la cession d’immeubles, qu'il s’agisse d’immeuble bâti ou non bâti (appartement, maison ou terrain...) et de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété...) 

Le Service des Impôts précise que :
- La cession peut être une vente mais aussi un échange de biens, un partage ou un apport.
- La plus-value est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
- Différents abattements peuvent s’appliquer sur le montant obtenu : abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires.

Est imposé au titre des plus-values immobilières tout vendeur domicilié en France, que le bien soit situé en France ou à l'étranger, sauf dérogations résultant de conventions internationales.
Il s’agit des vendeurs domiciliés dans les départements métropolitains et dans les départements d'Outre-mer, à l'exclusion des collectivités d'Outre-mer.

Comprendre l’impôt sur la plus-value immobilière

L’imposition sur la plus-value immobilière est différente selon qu’elle est réalisée en direct ou en SCI.

• Plus-value réalisée en direct (en tant que particulier)

• Calcul de la plus-value immobilière
C’est lui qui détermine le montant des droits dus à l’État.
Il dépend de la plus-value immobilière brute, qui est égale à la différence entre le prix de cession et le coût d’acquisition, à laquelle on applique des abattements.

Coût d’acquisition = Prix d’acquisition + Prix des travaux

• Il existe deux façons d’évaluer le prix d’acquisition :  

1. Au réel
On ajoute au prix d’acquisition les frais supplémentaires réellement réglés pour l’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.) 

2. Au forfait
On ajoute 7,5% au prix d’acquisition de l’immeuble, quels que soient les frais réellement réglés.

Le montant des travaux s’évalue également au réel ou au forfait.

1. Au réel 
On additionne le montant des différents travaux réalisés et on les justifie par des factures.

Sont prises en compte les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles).

Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal.

Le Code général des impôts précise « Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

2. Au forfait

Lorsque l’immeuble est cédé plus de cinq ans après son acquisition, quel que soit le montant réel des travaux, celui-ci est fixé à 15 % du prix d’acquisition, sans justificatif. 

L’administration fiscale permet, tant pour le prix d’acquisition que pour le montant des travaux, de retenir le montant le plus élevé entre l’évaluation au réel et l’évaluation au forfait.

• Montant des impôts à payer sur la plus-value immobilière
Le montant de la plus-value imposable est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, diminuée d'un abattement pour durée de détention.

Dans le cas où la plus-value n’est pas exonérée d'impôt, elle sera taxée à hauteur de 36,2 %.
- 19 % d’impôt sur le revenu (IR).
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

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• Abattements sur la plus-value immobilière

La taxation de 36,2 % peut être réduite par les abattements pour durée de détention.

- L’abattement sur l’impôt sur le revenu est progressif dès la sixième année.
 
Il est de 100% à la vingt-deuxième année de possession.

- Un abattement progressif s’applique également sur les prélèvements sociaux dès la sixième année de possession.
Il est de 100% à la trentième année de possession.
- Une taxe supplémentaire s’applique lorsque la plus-value excède 50 000 €. 
Son taux s’échelonne de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.

Vous trouverez en fin d’article un tableau résumant les abattements sur l’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux selon la durée de détention.

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• Plus-value réalisée avec une SCI (société civile immobilière)

- L’imposition varie selon le régime fiscal de la SCI : SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
Le passage de la SCI de l’IR à l’IS est irrévocable.

• Plus-value immobilière réalisée dans une SCI à l’IR
- Dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés sur les plus-values, selon le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées à titre privé. 
- Lorsque l’associé cède ses parts de SCI, il est également soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières si la valeur des parts a augmenté durant la période de détention.
- Les conditions d’imposition sont celles des particuliers.

• Plus-value immobilière réalisée dans une SCI à l’IS- Les plus-values engendrées dans une SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles et non à celui des plus-values immobilières classiques.
- Le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. Ce calcul augmente considérablement le montant de la plus-value.

Valeur nette comptable = Prix d’acquisition - amortissements réalisés

Abattements sur la plus-value :

Il n’y a aucun abattement pour durée de détention pour les SCI à l’IS.

- Impôt sur les sociétés (IS) :

Le montant de la plus-value est ajouté aux résultats de la SCI et les bénéfices dégagés sont soumis à l’impôt sur les sociétés. 
- 15% jusqu’à 38 120 €.
- 25 % au-delà, depuis le 1er janvier 2022.
- Si les associés souhaitent percevoir le résultat bénéficiaire présent dans les caisses de la SCI, ceux-ci doivent voter le versement d'un dividende qui est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). 

Le cumul d'imposition se porte alors à :
- 45% pour une plus-value jusqu’à 38 120 € (15% pour la SCI + 30% pour l’associé).
- 55% pour une plus-value au-delà de 38 120 € (25% pour la SCI + 30% pour l’associé).

L’associé qui veut céder ses parts de SCI soumise à l’IS sera imposé selon le régime de l’impôt sur les plus-values professionnelles. 
En effet, l’immobilier constituant plus de 50 % de son actif, celle-ci est considérée comme une société à prépondérance immobilière.

Nous recommandons le choix fiscal de la SCI à l’IS aux investisseurs actifs qui veulent se constituer et accumuler un patrimoine ou un capital retraite, ou dans l’optique d’une transmission tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée.
Les associés de la SCI à l’IS doivent se situer au minimum dans une tranche marginale d’imposition de 41 %, et si possible davantage.

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Quels sont les cas d’exonération de plus-value immobilière ?

Il existe plusieurs cas d’exonération de plus-value immobilière.

À la cession de la résidence principale

C’est le cas d’exonération le plus connu.
La cession de la résidence principale est toujours exonérée et ce, quel que soit le montant du bénéfice et la durée de détention ou d'occupation du bien en tant que résidence principale. Mais, comme il faut prouver que le logement constitue bien la résidence principale, un délai d’un an est recommandé (certains avancent même six mois).

Si l’on achète un bien avant d’avoir vendu l’ancien qui tenait lieu de résidence principale, celui-ci n’étant plus habité peut-il être considéré comme résidence principale, au regard de l’impôt ?
L'administration fiscale admet un délai fixé à douze mois au maximum. 

• À la première vente d’un logement (autre que la résidence principale)

Si l’on n’est pas propriétaire de sa résidence principale lors des quatre dernières années.
Mais, il faut s’engager à réutiliser le prix de cession dans l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les deux ans. 

• À la cession d’un bien détenu depuis plus de trente ans

À la vente d’un bien autre que sa résidence principale (résidence secondaire, logement locatif, terrain...) et s'il ne s'agit pas d’une première cession, la plus-value n’est pas exonérée. Mais, comme nous l’avons vu précédemment, à partir de cinq ans de détention, la plus-value subit un abattement qui réduit la taxation et la supprime dans sa totalité si le bien est détenu depuis plus de trente ans.  

Nous allons revenir, dans quelques lignes, sur l’intérêt de ne pas vendre son bien immobilier avant cinq ans...

• À la cession d’un bien n’excédant pas 15 000 €

Il y a exonération de plus-value immobilière quand le prix de cession n'excède pas 15 000 €, comme ce peut être le cas pour un parking, un garage ou des parts d'indivision…
Attention : cette exonération n’est pas applicable à la cession des parts de SCI.

• En entrant en maison de retraite

Sous conditions.

Pourquoi nous conseillons de ne pas vendre avant cinq ans

L’abattement que subit la plus-value à partir de cinq ans de détention n’est pas le seul argument pour ne pas revendre un bien immobilier avant ce délai.

Bien qu’aucune loi n’impose de respecter un délai pour revendre un bien immobilier, il n’est pas financièrement intéressant de le faire avant cinq ans, car on estime que c’est le temps nécessaire pour que les frais inhérents à l’achat soient amortis.

Et, ces frais sont nombreux :
- Frais de notaire
- Frais de dossier liés au prêt.
- Assurance et intérêts du prêt.
- Frais d’agence immobilière.
- Impôts locaux.
- Éventuelles charges de copropriété...

De nombreux acquéreurs considèrent qu’il est prudent d’attendre d’avoir remboursé suffisamment de capital afin de récupérer la mise initiale.

Pour en revenir à la plus-value immobilière, l’expérience démontre tous les jours qu’elle se construit dès l’achat du bien immobilier et s’optimise de sa rénovation à sa gestion locative.

Notre métier est de vous accompagner tout au long de ces étapes.

Abattement sur IR et sur les prélèvements sociaux selon la durée de détention

Années de détention Abattement sur l’impôt sur le revenu (IR) Abattement sur les prélèvements sociaux
De 0 à 5 0% 0%
6 6% 1,65%
7 12% 3,30%
8 18% 4,95%
9 24% 6,60%
10 30% 8,25%
11 36% 9,90%
12 42% 11,55%
13 48% 13,20%
14 54% 14,85%
15 60% 16,50%
16 66% 18,15%
17 72% 19,80%
18 78% 21,45%
19 84% 23,10%
20 90% 24,75%
21 96% 26,40%
22 100% 28%
23 37%
24 46%
25 55%
26 64%
27 73%
28 82%
29 91%
30 100%
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