Je rappelle ici le concept d’investissement patrimonial : la rentabilité est faible (inférieur à 5%) et le cash-flow est négatif tous les mois jusqu’à la fin du paiement du crédit. Vous allez me dire, à quoi cela peut-il servir de faire ce type d’investissement ? L’objectif n’étant pas de faire de la rentabilité, mais de parier sur l’appréciation de la valeur du bien sur le moyen terme.
Ces biens sont situés dans des zones dites « tendues ». Comme nous l’avons vu dans mes précédents articles, ces zones sont caractérisées par une demande locative forte, comme par exemple Paris intra-muros. Ce qui compte le plus dans ce type de biens est l’emplacement, car la rareté qui va permettre une appréciation de sa valeur dans le temps. Le marché immobilier a connu une augmentation des prix dans la plupart des villes en France notamment grâce à la baisse des taux d’emprunt et l’embellie de l’économie française au cours des dernières années.
Depuis longtemps, les deux types d’investissement (cash-flow+ vs. patrimonial) font débat auprès des investisseurs pour savoir quel est le meilleur investissement entre les deux. Personnellement, je conseille à mes clients de commencer par des biens générant du cash-flow positif afin de créer une machine à générer de la trésorerie et dans une deuxième phase d’investir dans des biens patrimoniaux. On pourra se permettre d’avoir du cash-flow négatif qui sera compensé par nos premiers investissements afin d’accéder des emplacements de premier plan et surtout bénéficier de la rareté de ces biens. Cependant, l’immobilier reste soumis à des cycles de croissance et l’investissement patrimonial peut-être un piège lorsque l’on achète en haut de cycle. La probabilité de baisse est plus forte ce qui engendrera un retour sur investissement qui sera plus long à obtenir. L’avantage des biens à cash-flow positifs, c’est que l’objectif numéro 1 n’est pas de bénéficier d’une augmentation de la valeur de bien, mais d’engranger des flux de trésorerie positifs peu importe la valeur du bien. En période de crise, on aura bien sûr le risque de révision des loyers à la baisse, mais il sera moins important qu’une baisse de la valeur du foncier.
Les deux éléments à ne pas négliger dans chacun des types d’investissement sont : 1/ la durabilité du cash-flow et 2/ l’emplacement, cela permettra de bénéficier d’une forte accélération de la valeur foncière en période croissance de l’économie et préserver ses flux de trésorerie en période de crise. Se posera également la question de l’arbitrage (revente et réinvestissement) durant ces cycles économiques. Je vous ferai un article dédié sur ce sujet dans les prochains jours.
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