Mandat de vente : que faut-il connaître avant de signer ?

Publié le
May 18, 2022
par Kévin Savonni

Quand on confie la vente de son bien à un agent immobilier on établit un contrat appelé mandat de vente.
Qu’il s’agisse d’un mandat exclusif de vente ou d’un mandat simple, il s’agit toujours d’un document officiel extrêmement important car des points essentiels de la vente y sont consignés.

Nous allons voir, ensemble, tout ce qu’il faut connaître avant de signer...

Mandat de vente : un contrat à ne pas signer à la légère

Le mandat de vente formalise les modalités de la vente, il fait partie des mandats immobiliers, tout comme le mandat de gestion que nous établissons régulièrement avec nos clients investisseurs pour la gestion locative de leurs biens.

Le mandat de vente est un contrat bilatéral

Il unit le vendeur propriétaire du bien immobilier, dénommé « mandant », et le professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire...) à qui il a confié la vente, dénommé « mandataire ». 

Le mandat engage la responsabilité des deux parties, il encadre les services attendus et les honoraires perçus.
Le mandataire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 

Mandat exclusif de vente, mandat simple, mandat semi-exclusif

On distingue 3 types de mandat : le mandat exclusif, le mandat simple et le mandat semi-exclusif. Les plus courants sont l’exclusif et le simple.

• Le mandat exclusif de vente ou mandat de vente exclusif

- Seul le professionnel mandaté est autorisé à vendre le bien en question, durant toute la durée du mandat. 
Par conséquent, il est particulièrement mobilisé pour trouver un acquéreur le plus rapidement possible et donc encaisser la commission.

- S’il est interdit de faire appel à un professionnel autre que celui mandaté, la vente directe à un particulier peut avoir lieu. Cependant, les mandats exclusifs comportent dans leur grande majorité une clause pénale ou clause d’exclusivité, exposant le mandant à verser à l’agent immobilier une indemnité, habituellement égale au montant de la commission.

« Le 18 juin 2020, la cour d’appel de Caen a, par exemple, donné raison à une agence immobilière qui avait obtenu un mandat exclusif pour la vente d’un bien. Contactés directement par les acquéreurs suite à la publication de l’annonce par l’agent, les mandants ont assuré la visite eux même et conclu la promesse de vente. Les vendeurs, bien qu’ayant informé l’agence immobilière, n’ont pas laissé à l’agent la possibilité de faire visiter et donc de négocier avec les acquéreurs, ce qui représente pourtant le point de départ d’une vente immobilière. Le préjudice a été estimé à 7 000 euros, correspondant à la commission de l’agent. » Groupe Serenity

- Le mandat exclusif de vente, qui concerne un tiers des mandats signés, n’a pas de durée obligatoire. Il est généralement prévu pour une durée de trois mois, mais il est possible de stipuler une période plus longue ou plus courte.

• Le mandat simple ou mandat de vente non-exclusif

- Il ne comporte pas de clause d’exclusivité. 
Le professionnel immobilier avec lequel il a été signé peut vendre le bien, mais le mandant peut en confier la vente à d’autres intermédiaires et même trouver un acquéreur par ses propres moyens. 

- Malgré la garantie que peut représenter le mandat exclusif et le fait que les agences immobilières poussent à sa signature, le mandat simple représente, selon Capital, la plus grande partie (les deux tiers) des mandats signés.
La raison : le mandat simple apparaît comme moins contraignant aux propriétaires qui ont l’impression d’être, avec le mandat exclusif, trop dépendants du professionnel avec lequel ils se sont engagés

- Le mandat simple peut présenter un inconvénient pour les vendeurs : si les candidats acheteurs s’aperçoivent que le bien en question est commercialisé par plusieurs agences, ils peuvent en déduire qu’il est difficile à vendre.
Et que penser s’il est présenté à des prix différents ?
À méditer...

• Le mandat semi-exclusif

- 1/3 pour le mandat exclusif de vente, et 2/3 pour le mandat simple. Alors, quelle place pour le mandat semi-exclusif ? 
Il est peu courant et présente une alternative aux deux premiers.

- Il permet de vendre en exclusivité avec un professionnel tout en ayant la liberté d’effectuer la transaction en direct (sauf si l’acquéreur est présenté par l’agence mandaté)
Quel que soit le type de mandat, chez Revenus-Locatifs.com, nous accompagnons nos clients investisseurs pour choisir les meilleurs biens dans les villes où il faut investir pour ne pas se tromper.

Mandat exclusif de vente, mandat simple, autre : obligations

La loi Hoguet du 9 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972, modifiés par la loi ALUR du 24 mars 2014, réglementent l’exécution et la validité de ce contrat.

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Ce que doit obligatoirement contenir le mandat de vente

• L’identité du ou des mandants :
- Personne physique ou morale.
- Nom, prénoms, date de naissance.
- Lieu de résidence ou siège social.

• Les références et coordonnées du mandataire :
- Numéro de carte professionnelle.
- Montant de la garantie financière.
- Nom et coordonnées de l’organisme de garantie.
- Nom et qualité du titulaire de l’attestation d’habilitation.

• L’objet et la nature du mandat :
- Désignation du bien vendu (adresse, description exhaustive).
- Nature : mandat simple, mandat exclusif, semi-exclusif.

• Prix de vente du bien.

• Le montant de la rémunération du professionnel immobilier.

• Durée / Résiliation :
- Le mandat doit être donné pour une durée déterminée.

- Si le mandat de vente prévoit une clause d’exclusivité ou une clause pénale, au-delà d’un délai irrévocable de trois mois à compter de sa signature, il peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, avec un préavis de quinze jours.

- Le vendeur peut résilier son mandat de vente, de manière unilatérale et sans avoir à justifier de son choix, dans un délai de quatorze jours à compter de la signature du mandat.
Ce délai de rétractation est valable quel que soit le type de mandat.

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• Mandat de vente : missions et obligations du mandataire

- Le professionnel immobilier a un devoir de conseil et d’information, il doit accomplir sa mission avec diligence et mener à son terme l’action pour laquelle il a été mandaté.
Il a une obligation de moyen à l’égard du vendeur.

Le mandataire peut voir sa responsabilité contractuelle engagée pour :
- Manquement à son devoir de conseil et d’information.
- Inefficacité d’un acte juridique rédigé par ses soins.
- Mauvaise exécution ou inexécution du mandat de vente.

Il doit :
- Obtenir les diagnostics obligatoires selon la nature et la date de construction du bien.
- Vérifier le type de propriété.
- Éventuellement procéder à des vérifications auprès des hypothèques.
- Vérifier les possibles servitudes dans le cas d’un bien en copropriété.

Quelles que soient les questions que vous vous posez sur les mandats immobiliers, n’hésitez pas à nous contacter, nous sommes à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions.

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