Publié le
21.10.21
par Kévin Savonni

Recherche de locataire, suivi du règlement des loyers, intendance… la gestion locative ne s’improvise pas. C’est une occupation chronophage qui requiert disponibilité, réactivité, rigueur et connaissances juridiques…

Chez Revenus-Locatifs.com, nous l’assurons pour le compte de nos clients investisseurs, afin de les libérer de ces tracas quotidiens…



I. QUELLES SONT LES MISSIONS D’UN GESTIONNAIRE LOCATIF ?

   

Avant la location

Le gestionnaire doit veiller à ce que les trois diagnostics obligatoires aient été réalisés :

- Diagnostic de performance énergétique.
- Diagnostic plomb.
- ERNMT (État des risques naturels miniers et technologiques).


Mise du bien en location :

- Détermination du prix conseillé du loyer (in fine, c’est le propriétaire bailleur qui décide).
- Rédaction et publication des petites annonces.


Gestion des demandes de renseignements

- Échanges (mail, téléphone) avec les candidats locataires qui désirent des renseignements sur le bien proposé à la location.


Gestion des visites

- Suite aux réponses aux annonces de mise en location, le gestionnaire locatif organise les visites du logement.
- Prises de rendez-vous, organisation du planning des visites, déplacement sur les lieux.
- Reporting au propriétaire.


Choix du futur locataire

- Étude des dossiers de candidature et de la solvabilité.
- Vérification des revenus déclarés et de la cohérence des différentes lignes de l’avis d’imposition.

En savoir plus, sur la vérification d’un dossier locataire  

- Garanties éventuelles : garant(s) solidaire(s), assurance loyers impayés.


Il faut savoir que la liste des documents exigibles est définie par la loi et il n’est pas légal d’obliger à en fournir de supplémentaires, sous risque d’être sanctionné par une amende.


Contrat de location

- Rédaction du contrat de bail en vérifiant chaque clause (obligatoires ou conseillées).
- Signature.
- Actes de caution éventuels.
- Encaissement du dépôt de garantie pour le compte du propriétaire.


 État des lieux

- À réaliser en présence du locataire lors de la remise des clés.


Pendant la location

Appel et réception des loyers

- Édition et envoi des quittances.
- Réception des fonds.
- Rapprochement entre les montants demandés et reçus.
- Gestion éventuelle de délais ou de remises.


Reversement au propriétaire

- Virement des fonds perçus au bailleur, moins quote-part pour frais de gestion locative et partie revenant à la copropriété.


Travaux

- Sollicitation d’entreprises du bâtiment pour faire réaliser des travaux et des réparations.


Procédures judiciaires

- Lancement de procédure de précontentieux en cas d’impayés.


Assemblée générale de copropriété

- Le propriétaire peut transmettre une délégation de son droit de vote au gestionnaire locatif, afin que celui-ci agisse en son nom.



Tous les ans

Révision des loyers

- Dans le respect de l’IRL (indice de référence des loyers).


Régularisation des charges

- Celles-ci peuvent être revues à la hausse ou à la baisse.


Assurance du locataire

- Contrôle du certificat d’assurance habitation prouvant que l’appartement est bien assuré contre les risques locatifs.


 Assistance à la déclaration fiscale

- Établissement du compte-rendu de gestion locative avec ventilation des sommes à déclarer dans les revenus fonciers.


Au départ du locataire

Si le locataire souhaite quitter le logement ou si le bailleur veut lui donner congé, le gestionnaire locatif doit s’assurer que la procédure est légale et que toutes les conditions de sortie sont requises.


État des lieux de sortie et récupération des clés

À comparer avec l’état des lieux à l’entrée du bail, pour définir le montant de la restitution du dépôt de garantie.

Le locataire remet tous les jeux de clés qui lui ont été fournis.


Réparations locatives

Lancement, avec l’accord du propriétaire, de devis pour réaliser des travaux de rénovation ou un simple rafraîchissement du bien, avant sa remise en location.


Restitution du dépôt de garantie

Après état comptable de la situation locative et des différents travaux réalisés pour cause de dégradation du bien.


II. QU’EST-CE QU’UN MANDAT DE GESTION ? QUE COMPREND-T-IL ?


Il s’agit d’un contrat entre deux parties : le mandant et le mandataire. Sous forme écrite, réalisé en deux exemplaires, il est signé par les deux parties.
Il doit se soumettre aux directives de l’article 1984 du Code Civil, de la loi Hoguet (n°70-9 du 02/1/1970) et de son décret d’application (n°72-678 du 20/07/1972), être numéroté et inscrit au registre des mandats du professionnel de l’immobilier qui s’en occupe.
Il doit préciser toutes les conditions de gestion locative du bien.

  

Sa validité tient, notamment, à la présence de mentions obligatoires :

- La dénomination des deux parties en présence, avec une désignation très complète du mandataire (nom, raison sociale, numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle, caisse de financière).

- Le détail du bien mis en location, sa description la plus exhaustive possible, son usage.

- L’étendue des missions du mandataire, avant, pendant la location, et au terme du bail.

Si certaines missions sont à la carte, il en est une d’obligatoire : le compte rendu de gestion locative qui comprend tous les flux financiers.

- Les frais de gestion du mandat

- La durée du mandat et ses conditions.


III. QUELLES SONT LES OBLIGATIONS LÉGALES POUR EXERCER LA PROFESSION DE GESTIONNAIRE LOCATIF ?


Le gestionnaire locatif doit se conformer à la loi Hoguet du 2 juillet 1970 et être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière ».


Cette carte est valable 3 ans et renouvelable sous obligation de formation continue.
Elle s’obtient sur validation d’un dossier complet par la Chambre de Commerce et d’Industrie, du lieu du siège du demandeur, justifiant de : 


Son aptitude professionnelle

Justifiée par :
- ses diplômes.

Ou 

- ses diplômes + son aptitude professionnelle.

Ou

- sa seule aptitude professionnelle.


Conditions de diplôme

- Posséder, dans le domaine juridique, économique ou commercial, un diplôme niveau Bac+3 minimum, délivré par l’État ou au nom de l’État, ou un diplôme ou un titre de niveau équivalent (niveau 2), certifié RNCP (Répertoire national des certifications professionnelles).

Ou,

- posséder un BTS professions immobilières.

Ou,

- posséder un diplôme de l’ICH (Institut des études économiques et juridiques appliquées à la Construction et l'Habitat).


Conditions de diplôme + Aptitude professionnelle

- Posséder le baccalauréat ou un diplôme ou titre de niveau équivalent (niveau IV), certifié RNCP (Répertoire national des certifications professionnelles), dans le domaine juridique, économique ou commercial.

Et,

- pouvoir justifier d’une expérience professionnelle, d’au moins trois ans, à un poste se rattachant à l’activité dans un cabinet ou une agence titulaire de la carte professionnelle.


 Condition d’expérience professionnelle

- 10 ans minimum, à temps complet, à un poste se rattachant à l’activité, dans un cabinet ou une agence titulaire de la carte professionnelle, pour un emploi non-cadre.

OU,

- 4 ans minimum, à temps complet, en tant que cadre, à un poste se rattachant à l’activité, dans un cabinet ou une agence titulaire de la carte professionnelle, pour un emploi cadre.


Son inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

Justification par présentation d’un extrait Kbis de moins d’un mois.


Sa moralité

Bulletin N°2 du casier judiciaire, sans mention d’incapacité ou d’interdiction d’exercer.


Sa souscription à une assurance professionnelle

Contrat couvrant les conséquences financières de la responsabilité civile professionnelle, pour, éventuellement, dédommager les clients ou les tiers.


Sa souscription à une garantie financière

Celle-ci doit être d’au moins 30 000 € pour les deux premiers exercices et 110 000 € ensuite.



IV. QUELLES SONT LES COMPÉTENCES ET LES QUALITÉS DU GESTIONNAIRE LOCATIF ?


Parfaite connaissance du marché immobilier et du marché locatif.
Sens de la négociation, de la médiation et de la communication.
Aisance relationnelle.
Très grande disponibilité.
Polyvalent, organisé, disponible et réactif. 
Rigoureux.
Capacité d’analyse et d’anticipation.
Compétences juridiques, comptables et financières. 
Connaissance du BTP.
Etc.


Chez Revenus-Locatifs.com, notre service de gestion locative se nomme Open® et a, au-dessus toutes les missions, celle de se donner à 100% pour la sérénité et la rentabilité de ses clients investisseurs, dont il gère les biens et assure l’interface avec les locataires.

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