Pourquoi opter (ou pas) pour le micro foncier ?

12.10.21

La fiscalité locative

Les revenus fonciers et locatifs peuvent être imposés sous le régime micro foncier ou au réel.
Les contribuables ne peuvent pas choisir indifféremment entre ces deux régimes fiscaux et la question n’est pas seulement « faut-il opter ou pas ? » mais également « quand ? ».

Le choix entre le régime réel et le régime micro foncier s’applique uniquement aux revnus fonciers, c’est-à-dire aux revenus provenant de la location non meublée*. 
Le régime micro foncier s’applique de plein droit si ces revenus n’excèdent pas 15 000 € annuels.

Les revenus provenant de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et relèvent d’une autre catégorie.

* Consulter notre INDISPENSABLE « Le bail de location nue »


Le régime micro foncier
- Réservé aux « petits » loueurs qui ne touchent pas plus de 15 000 € net par an.
- Abattement forfaitaire de 30 %. 
- Plus les charges pesant sur le bien sont faibles, plus on est gagnant.
- Facilite la déclaration d’impôt.


Dans le régime d’imposition micro foncier, les revenus bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30% sur leur montant total et sont à déclarer hors charges : l’imposition porte sur 70 % des revenus locatifs qui seront ajoutés aux autres revenus.£

Prenons le cas d’un propriétaire bailleur qui déclare 12 000 € de loyers hors charge perçus en 2020 et relève donc du régime micro foncier.
Il ne sera imposé que sur 8 400 €. 
- Imaginons que son taux marginal d’imposition sur le revenu soit de 30% (revenus de 25 660 € à 73 369 €), il règlera 2 520 € à l’administration fiscale
- Si son TMI (taux marginal d’imposition) est de 11% (revenus de 10 055 € à 25 659 €), ce contribuable paiera seulement 924 €. Même pas 8%, des loyers perçus.

Le mode d’imposition est simplifié. Les revenus fonciers sont reportés sur la déclaration d’impôt n° 2042 dans le cadre 4 « Revenus fonciers », case 4BE.

Le régime de la déclaration micro foncier s’applique tant que les recettes locatives annuelles du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 € (charges non comprises).
Les recettes locatives ne concernent pas seulement les loyers perçus, elles comprennent également les recettes accessoires comme les indemnités d’assurance versées en compensation d’une perte de loyer, les revenus dus aux parts sociales de SCI ou de SCPI ou encore des recettes accessoires comme celles de l’exploitation d’un emplacement publicitaire.

Sont concernés par le régime micro foncier, les revenus tirés de la location vide de logements, commerces et bureaux, mais également des propriétés rurales ne relevant d’aucun régime particulier.

Le régime micro foncier implique obligatoirement une situation de bénéfice et ne permet pas de pouvoir bénéficier du mécanisme du déficit foncier. 
Sa pertinence s’apprécie selon l’importance des charges qui pèsent sur le bien. 

- Si les charges réelles représentent plus de 30% des recettes, on peut envisager d’opter pour le régime réel d’imposition.
- En revanche, même si aucune charge ne vient diminuer le montant des recettes
, l’abattement forfaitaire de 30% s’applique tout de même.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous ne sommes pas fans du régime micro foncier car nous considérons qu’il convient en priorité aux investisseurs passifs. 
Nous leur préférons les investisseurs actifs qui réalisent des travaux pour réduire leur imposition et optimiser leur investissement locatif.

Téléchargez votre guide d'investissement

Passage du régime micro foncier au régime réel

Ce choix est irrévocable pour trois ans. Nous conseillons aux investisseurs prudents de faire une projection du montant des frais sur trois ans pour ne pas foncer, tête baissée, vers le régime réel qui sera plus avantageux la première année, mais risque d’être plus pénalisant les deux années suivantes.
Mais, si ses recettes locatives passent au-dessus de 15 000 €, le contribuable se retrouve de fait au régime réel et pourra revenir au micro foncier l’année suivante.


Prenons le cas de notre propriétaire bailleur qui déclare 12 000 € de loyers hors charge perçus en 2020. Celui-ci bénéficie du régime micro foncier et de son abattement forfaitaire de 3 600 €. Or, il a effectué des travaux, pour un montant bien supérieur, déductibles du revenu foncier. Il opte donc en 2021 pour le régime réel et effectue une déclaration 2044 et non plus 2042. Normalement cette option doit être poursuivie pour les déclarations réalisées en 2022 et 2023. 
Mais, en 2021, les recettes locatives ont dépassé le plafond de 15 000 €, notre contribuable n’est plus éligible au micro foncier et se retrouve, de fait, au réel.
Résultat : en 2023, il pourra choisir entre le régime réel et le régime micro foncier, puisque l’obligation pour le réel a été levée.


Retour au micro foncier

À la suite du retour du réel au micro foncier, après le délai de trois ans ou un changement temporaire de régime, il est possible de déduire du revenu net foncier (revenu brut après l’abattement de 30%) les déficits fonciers des années précédentes qui ne l’ont pas encore été.


Ce qu’il faut retenir

- Le régime micro foncier est avantageux pour les investisseurs frileux dont le chiffre d’affaires généré par les loyers hors charges n’excède pas 15 000 € annuels et qui ont peu de charges et de travaux.
- Ces revenus sont imposés selon le régime de droit commun
et bénéficient d’un abattement de 30%.
- Les charges ne sont pas déductibles
des revenus fonciers.
- C’est le régime idéal quand les revenus locatifs ne sont pas importants
et que l’on ne veut pas se compliquer la vie avec des travaux et des formalités administratives et comptables.

- Pour être sûr d’avoir opté pour le bon régime, il faut vérifier le montant des frais annuels pour savoir s’ils sont bien inférieurs à 30% du montant des loyers encaissés. Si ce n’est pas le cas, il vaut mieux demander un changement de régime.

Calculez votre cash-flow avec notre fichier Excel


Ce que permet le régime réel

Au régime réel, on déclare la réalité des dépenses et des recettes. La différence entre les deux s’appelle le bilan foncier. 
On est imposé seulement sur les bénéfices.
En cas de bilan négatif (déficit foncier) on n’est pas imposé sur les revenus locatifs et l’excédent de déficit peut être reporté sur les dix années suivantes.


Charges déductibles :
- Charges de copropriété
- Frais liés aux travaux et réparations
- Frais de gestion locative
- Intérêts d’emprunt
- Impôts et taxes


Voilà, nous avons fait le tour du régime micro foncier et vous avons dit ce que nous en pensions.


À la semaine prochaine,

Kévin Savonni

Démarrons notre collaboration