Promesse de vente et compromis sont deux avant-contrats préalables à l’acte de vente définitif.
Il est important de bien comprendre la différence entre promesse de vente et compromis car, s’ils ont de nombreux points en commun, les obligations pour l’acquéreur sont plus contraignantes avec le compromis.
Nous allons tout vous expliquer et, nous l’espérons, vous permettre d’y voir clair dans les engagements de chacune des deux parties.
Promesse de vente et compromis sont deux termes spécifiques au marché immobilier. Revenus-Locatifs.com qui accompagne régulièrement ses clients investisseurs pour démarrer dans l’immobilier fait le point sur la différence entre promesse de vente et compromis.
La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente, engage le vendeur à vendre le bien exclusivement à l’acheteur, selon un prix défini entre les deux parties.
Cette exclusivité est définie pour une période donnée, qui est en principe de deux à trois mois.
- L’acquéreur est libre d’acheter ou non le bien pendant la période définie dans la promesse de vente.
- En contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation au vendeur.
Celle-ci s’élève généralement à 10% du prix de vente et reste acquise au vendeur, à titre de dédommagement, en cas de renoncement du vendeur.
Les professionnels appellent cette indemnité « le prix du caprice ».
En revanche, elle peut être restituée à l’acheteur en cas de condition suspensive non réalisée.
Voir à la fin de cet article notre paragraphe « Conditions suspensives »
- L’acheteur profite d’un délai de rétractation de dix jours pour revenir sur son engagement et récupérer son indemnité.
- La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts (frais d’enregistrement de 125 €, à la charge de l’acquéreur).
- Le vendeur n’est pas autorisé à retirer son offre durant la période définie dans la promesse de vente, ni à proposer le bien à un autre acquéreur.
- Si le vendeur ne respecte pas ses obligations, il peut être condamné au paiement de dommages et intérêts pouvant s’élever jusqu’à 20% du prix de vente.
- Si le vendeur refuse de vendre après levée de l’option d’achat, l’acquéreur peut demander la vente forcée du bien auprès du Tribunal de commerce.
La levée de l’option d’achat signifie que l’engagement du vendeur est scellé et qu’il ne peut plus revenir en arrière. De son côté, l’acheteur s’engage à acquérir le bien immobilier.
Elle fait passer la promesse de vente d’un contrat unilatéral à un contrat synallagmatique qui engage les deux parties : l’engagement unilatéral du vendeur est complété par celui de l’acheteur d’acquérir le bien immobilier
Le compromis de vente vaut vente.
Contrairement à la promesse d’achat qui engage avant tout le vendeur, le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, engage le vendeur et l’acquéreur à conclure la vente au prix déterminé.
L’engagement de chacun à mener la transaction à son terme est clairement stipulé.
- L’acquéreur doit aller au bout de la vente : il a obligation d’acheter le bien dans les conditions définies dans le compromis.
- Il verse un dépôt de garantie qui s’élève généralement à 10% du prix de vente et qui restera acquis au vendeur s’il ne signe pas la vente.
- Comme c’est le cas avec la promesse de vente, il bénéficie d’un droit de rétractation et de conditions suspensives.
Voir à la fin de cet article notre paragraphe « Conditions suspensives »
- Pas de frais d’enregistrement à régler.
Les conditions sont les mêmes que celles de la promesse de vente qui engageait déjà pleinement le vendeur.
Différence entre promesse de vente et compromis
Les notaires ont pour usage de pratiquer la promesse de vente.
Le compromis n’impliquant aucun acte administratif a la préférence des agents immobiliers.
Après « Différence entre promesse de vente et compromis », pour être complet sur le sujet « Promesse de vente et compromis », il nous reste deux points à aborder :
- La rétractation du compromis de vente
- Les clauses suspensives (que nous avons évoquées plus haut)
La signature du compromis de vente est une décision lourde de conséquences car, s’il est possible de s’en désengager, Lien vers l’article 91 Rétractation du compromis de vente mieux vaut maîtriser les conditions pour le faire en toute sécurité.
Les clauses suspensives impliquent que la conclusion définitive du contrat ne peut avoir lieu que si elles se réalisent.
Elles permettent de conditionner la vente finale à la réalisation de certains événements qui peuvent être :
• De nature financière :
- Obtention du crédit
Cette clause est quasiment systématique.
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- Obtention d’un prêt relais
• Ou autres :
- Renonciation formelle de la commune à son droit de préemption
- Absence de servitudes
- Confirmation de la superficie du bien
- Obtention des diagnostics réglementaires
- Levée de toute hypothèque
- Autorisation de changement de destination
- Obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation préalable
- Obtention d’un permis d’aménager ou de lotir
Il suffit qu’une seule des clauses suspensives du compromis ne soit pas réalisée pour que le contrat de vente soit annulé.
Pour en revenir à la différence entre promesse de vente et compromis, retenez qu’en tant qu’acheteur il est préférable de signer une promesse de vente pour la liberté que laisse celle-ci et qu’en tant que vendeur le compromis de vente offre plus de garanties.
Dans les deux cas, promesse de vente et compromis, nous sommes là pour vous accompagner dans vos transactions immobilières locatives dans de nombreuses villes d’Île-de-France.
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