La littérature sur la réussite des investisseurs immobiliers est particulièrement abondante et instructive. 
Stratégie, financement, statut juridique… l’expérience des investisseurs actifs et reconnus représente une véritable richesse et une précieuse source d’inspiration et de conseils pour réaliser des investissements rentables, en toute sécurité.
Mais encore faut-il se lancer… Et, comment procéder quand on a pour seule richesse son CDI ?

Pour aider les futurs investisseurs à faire le premier pas, nous nous sommes inspirés de l’expérience du sérial investisseur Clément Algarra et de son interview dans le podcast LES INVESTISSEURS 4.0.


I. QUELLE EST LA PREMIÈRE RÈGLE À RESPECTER POUR SE LANCER ?

La discipline.

On ne choisit pas d’investir dans l’immobilier comme on décide de changer de vêtement, de se payer des vacances ou de s’offrir une nouvelle voiture. Même si ces dernières dépenses demandent un effort financier, celui-ci n’a rien de comparable avec la discipline qu’il faut s’imposer et respecter quand on veut devenir un investisseur dans l’immobilier.
Il faut le vouloir par-dessus tout
. C’est-à-dire qu’il faut être prêt à renoncer aux plaisirs immédiats et privilégier tout ce qui conduira à la réalisation de cette ambition. Le bonheur que procurera le succès, quand il sera là, saura vite effacer ces quelques privations.

Pour qu’une ambition puisse se réaliser, il faut la construire.

Nous avons, en introduction, ciblé les investisseurs qui ont leur seul CDI comme point de départ. Il est entendu que les efforts ne revêtent pas la même importance si celui-ci est de 2000 ou de 10 000 €, mais le respect des règles que l’on s’est fixées, lui, ne peut pas varier.

II. QUELLE EST LA MEILLEURE STRATÉGIE ?

La stratégie des petits pas

Elle consiste à définir une somme à épargner tous les mois et à le faire, quitte à se priver. 
Il faut savoir ce que l’on veut, Clément Algarra parle de « d’abord se payer (se financer) soi-même, avant de se payer des vacances ». 
Cela implique d’avoir une organisation impeccable et de ne pas se perdre en futilités. 
In fine, c’est le banquier qui ouvre la porte de l’investissement au candidat investisseur, c’est lui qui a la clé. Posséder un compte épargne où l’on se fait un virement tous les mois lui prouve que l’on sait épargner et que l’on pratique une gestion saine de l’argent que l’on gagne.

Delete, delete, delete…

L’important n’est pas tant ce que l’on gagne, mais ce qui reste sur le compte en banque.
Une astuce pour supprimer les dépenses inutiles : éplucher son relevé de compte mensuel et se poser la question de l’utilité de chaque ligne. 
Une fois que seront effacés les abonnements qu’on n’utilise plus, les débits récurrents dont on ne se souvient plus la raison et les autres frais inutiles, leur montant passera automatiquement de « débit » à « épargne ».
Encore une preuve apportée au banquier de la bonne gestion du compte…


III. COMMENT RENTRER DANS LE CERCLE VERTUEUX DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF ?

« La trésorerie d’abord, le jackpot ensuite » 

Cette devise de Timothy Ferriss citée dans son ouvrage « La semaine de 4 heures » doit être la devise des apprentis investisseurs. Il ne faut prendre des risques que lorsqu’on peut se le permettre, c’est-à-dire quand on a un flux de trésorerie suffisant pour vivre.
Nous conseillons de toujours commencer par de l’investissement locatif afin de générer du cash-flow qui viendra en soutien des revenus du CDI, plutôt que de parier sur une valorisation du bien dans l’avenir avec une opération d’achat-revente. 
Les revenus locatifs viennent consolider le dossier bancaire et permettent d’enclencher d’autres acquisitions qui elles aussi produiront du nouveau cash-flow, etc. etc. De plus, la multiplication des loyers dilue le risque…

Accélérer le mouvement

Une gestion responsable ayant le pouvoir de rendre les banquiers plus souples, nous recommandons de négocier un remboursement différé de l’emprunt qui boostera la trésorerie et donc les nouvelles possibilités de crédit. 
Comme disent les gestionnaires financiers « Cash is king ».
Le prêt différé peut être :
- Partiel. On ne rembourse que les intérêts pendant un maximum de 24 mois. Le remboursement du capital intervient après cette période.
-Total. La totalité des mensualités (capital et intérêts) peut être repoussée jusqu’à 12 mois.


IV. QUAND PEUT-ON DEVENIR RENTIER ?

Il faut profiter du confort du CDI pour emprunter au maximum car, dès qu’on bascule dans la rente on perd en crédibilité et en finançabilité.
D’ailleurs, la question à se poser n’est pas « Quand puis-je devenir rentier ? » mais « De combien ai-je besoin pour vivre libre ? ».
C’est le train de vie, qu’il ne faut surtout pas minimiser lors de son évaluation, qui va déterminer la décision. Tant que l’on n’a pas la certitude que le cash-flow couvrira les dépenses, il faut garder son CDI.
Nous évoquions la discipline en début d’article, celle-ci doit être la ligne de conduite permanente de tout investisseur digne de ce nom, qu’il compte en milliers ou en millions d’euros.
Pendant sa montée en puissance, le nouvel investisseur ne doit pas céder à la tentation de cramer son cash, mais il doit investir et encore investir.
Un des dangers les plus fréquents, quand on est près du but, est de se croire déjà arrivé et de lâcher son CDI trop tôt. 
Quand on a la certitude de pouvoir vivre la vie dont on rêve avec les seuls revenus des investissements immobiliers, alors on peut vivre de ses rentes, en toute discipline, bien sûr…

Démarrons notre collaboration