Chez Revenus-Locatifs.com, nous avons traité ce thème à plusieurs reprises dans le cadre de la pertinence et de la rentabilité de l’investissement dans l’immobilier locatif.
Mais vous êtes nombreux à revenir vers nous pour en savoir davantage et avons décidé de lui consacrer un article en particulier.
À tous ceux qui s’interrogent sur l’imposition des loyers en location meublée non professionnelle, nous allons tenter d’apporter les réponses les plus précises et didactiques possible.
Le logement doit être loué meublé, c’est-à-dire que le locataire doit pouvoir s’y installer avec ses seules affaires personnelles pour y habiter. La liste des meubles obligatoires a été fixée par décret en 2015.
Avant tout, précisons que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’apprécie, tout comme celui de loueur en meublé professionnel (LMP), au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
L’activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel (LMNP) lorsque au moins une des conditions suivantes est remplie :
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 € ;
- ces recettes n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Article 155, IV du code général des impôts
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En location meublée, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.
Les LMNP on le choit être deux régimes fiscaux pour les déclarer :
Il s’applique si les loyers ne dépassent pas 72 600 € (ce seuil était de 70 000 € jusqu’au 31 décembre 2019). Il donne droit à un abattement forfaitaire, pour charges, égal à 50% des loyers encaissés et ne permet pas de créer des déficits.
En résumé : avec le régime micro-BIC seuls 50% des bénéfices locatifs sont soumis à l’impôt.
Pour la déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, il faut cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » et pour la version papier « Déclaration n°2042C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles ».
NB : Il existe un régime micro-Bic avec 71% d’abattement. Il concerne uniquement les gîtes, les chambres d’hôtes et les locations saisonnières classées Meublé de Tourisme.
Ce régime permet de ne payer des impôts que sur 29% des revenus locatifs.
Il s’applique au-delà de 72 600 € ou sur demande auprès du fisc pour des recettes inférieures. Le régime réel est dit simplifié jusqu’à 247 000 € et normal (non simplifié) au-delà.
Les charges locatives sont déclarées au réel et le principe de l’amortissement rend ce régime très performant pour les investisseurs.
En résumé : ce statut permet de réduire très favorablement l’imposition.
Le régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité assez lourde. Remplir la liasse fiscale et la transmettre au SIE n’est pas une mince affaire. Bien qu’il soit possible de réaliser soi-même cette opération, Revenus-Locatifs.com conseille vivement de faire appel à un expert-comptable.
Outre le gain de temps, celui-ci, permet de faire les meilleurs choix fiscaux. Ses honoraires sont déductibles des revenus locatifs et pour 2/3 de l’impôt sur le revenu dans le cas d’un Centre de Gestion Agréé (CGA).
Il faut également savoir que la signature d’une liasse fiscale LMNP par un expert-comptable diminue fortement les risques de contrôle par l’administration fiscale.
Il n’existe pas, à notre connaissance, de liste « officielle » de charges déductibles, au régime réel simplifié, et celles-ci sont fréquemment laissées à l’appréciation de l’expert-comptable qui effectue la déclaration. On peut tout de même citer dans les plus courantes :
- Les primes d’assurance (Assurance loyer impayé et Propriétaire non occupant)
- Charges de copropriété
- Entretien et petites réparations (sous forme d’amortissement)
- Honoraires d’agence (pour trouver un locataire ou gérer le bien)
- Taxe foncière
- Téléphone, internet et électricité (abonnements et consommation intégrés dans le montant du loyer, mais payés par le propriétaire)
- Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année).
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Il s’agit d’un terme comptable qui définit la possibilité de lisser l’impact d’un investissement immobilier et mobilier (hors terrain) et de la dépréciation de l’actif (ce bien) sur plusieurs années.
C’est une charge fiscale qui vient en déduction du résultat imposable et diminue (parfois jusqu’à l’annulation) le montant de l’imposition.
Chaque type de dépense possède une durée spécifique d’amortissement qui correspond à sa durée d’usage.
On évalue l’amortissement des meubles sur une durée de 5 à 10 ans (soit 10 à 20% par an) et celui de l’immobilier et des frais d’acte sur une durée de 25 à 40 ans (soit 2,5 à 4% par an).
En ce qui concerne les dépréciations, prenons l’exemple le plus fréquent : la toiture.
On peut estimer que celle-ci perd de sa valeur tous les ans, car elle vieillit. Il est donc possible d’imputer une dépense fictive, correspondant à la perte de valeur de l’actif (le bien immobilier) à chaque déclaration annuelle.
Là encore, Revenus-Locatifs.com conseille de laisser la main à l’expert-comptable.
Même si nous ne réalisons pas, chez Revenus-Locatifs.com, des opérations en Censi-Bouvard, Il est impossible de traiter le sujet de la défiscalisation en LMNP sans aborder la loi Censi-Bouvard 2021.
Il s’agit d’une aide de l’état pour soutenir l’investissement en résidences services neuves ou rénovées.
Ses avantages :
- Jusqu’à 33 000 € de réduction d’impôts sur 9 ans. Soit jusqu’à 11% de la valeur du bien HT.
- Possibilité sous certaines conditions de récupérer la TVA (20%)
- Sécurisation des loyers par le gestionnaire durant 11 ans, que le logement soit occupé ou non.
Mais c’est un autre métier et nous nous en tenons au nôtre : créateurs de rentabilité dans l’immobilier locatif en Île- de- France.
À très bientot,
Kévin Savonni
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Sources
Impots.gouv.fr : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition
smartloc : https://www.smartloc.fr/blog/fiscalite-de-location-meublee-regime-reel-en-lmnp/
PAP : https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/la-fiscalite-immobiliere/a1247/loueur-en-meuble-non-professionnel-vos-avantages-fiscaux
L'EXPRESS : https://votreargent.lexpress.fr/conseils-placements/lmnp-les-avantages-de-l-amortissement_2122510.amp.html
JEDECLAREMONMEUBLE.com : https://www.jedeclaremonmeuble.com/declaration-lmnp-toutes-les-charges-et-les-amortissements-deductibles-au-regime-reel/
LEGIFRANCE : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884/
Gérer ma LMNP : https://location-meublee-non-professionnelle-lmnp.fr/quelles-sont-les-charges-deductibles-en-lmnp/?amp
Création et Développement de Patrimoine : https://www.creation-developpement-patrimoine.com/lamortissement-lmnp-explique/
nexity : https://www.nexity.fr/investir/dispositifs-defiscalisation/loi-censi-bouvard
Immobilier-Meublé.fr : https://www.immobilier-meuble.fr/declaration-lmnp-expert-comptable/
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