Pour se protéger contre les loyers impayés et les éventuels dégâts dans leur logement, les propriétaires bailleurs des biens immobiliers loués vides ou meublés, demandent généralement aux locataires qu’un parent ou un proche se porte caution.
La caution, appelée aussi le garant, est cette personne tierce qui s'engage à couvrir les éventuelles dettes locatives du locataire en cas de défaillance de celui-ci.
A partir du 1er janvier 2022, le système de cautionnement pour les locations va être modifié par une nouvelle ordonnance.
Nous allons, dans un premier temps, voir ce que cette réforme change concrètement pour les propriétaires bailleurs, puis détailler le fonctionnement du cautionnement pour la location de logements.
Aujourd’hui, cet article prévoit que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».
A partir du 1er janvier 2022, il sera rédigé de la manière suivante : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».
Cela concerne les loyers et charges locatives impayés, mais également les frais relatifs à une remise en état du logement si cela est prévu dans l’acte de cautionnement. Et ce à hauteur du montant maximum pour lequel la caution s’est engagée.
Au 1er janvier 2022, les actes de cautionnement peuvent être signés électroniquement, et il n’est plus obligatoire de recopier mot pour mot une formule imposée.
A cette date, la mention que la caution devra indiquer dans l’acte pourra « être rédigée en des termes librement choisis par elle. Et la formule doit exprimer clairement la compréhension de la nature et de la portée de l’engagement avec le montant maximal en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres. » explique Maître Frédéric Desson, notaire.
Un réel avantage pour les propriétaires bailleurs car, selon lui, il arrivait que l'oubli d'un mot de la formule suffise à désengager la caution de ses responsabilités lors d'un litige.
Cette réforme est donc une bonne nouvelle pour les bailleurs, puisqu'elle renforce la responsabilité du garant et permet « d'éviter bon nombre de contentieux et sécuriser les bailleurs et les banquiers ».
L’acte de cautionnement ne sera plus nul si la formule prévue par la loi n’a pas été recopiée mot pour mot
Le terme « caution » est souvent employé à tort pour qualifier le dépôt de garantie.
Voyons leurs différences.
La caution peut être une personne physique (parents, amis...) ou morale (Action Logement avec la carte Visale, une entreprise, une banque...) qui s’engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance de celui-ci.
Non obligatoire, elle peut être exigée par le bailleur.
Il s’agit d’une somme d’argent versée au bailleur par le locataire à la signature du bail.
Elle est encaissable immédiatement.
Le bailleur la conserve pendant toute la durée de la location et la restitue au locataire, déduction faite des éventuelles dettes locatives.
Un propriétaire peut demander à un locataire d’avoir plusieurs garants.
La loi n’encadre pas le nombre de garants que le propriétaire peut demander, mais, en règle générale, les propriétaires ne vont pas au-delà de deux.
En effet, on estime que deux garants suffisent généralement pour prévenir les risques. D’autre part, une multiplication excessive de garants éliminerait un trop grand nombre de candidats à la location.
Il existe quelque cas où un propriétaire bailleur ne peut pas exiger une caution.
• Le propriétaire bailleur est un particulier
- S’il possède une garantie loyers impayés (GLI), il ne peut pas demander une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
- Si le bailleur cumule une assurance loyers impayés et un cautionnement avec un locataire qui n’est ni étudiant ni apprenti, l’acte de caution est nul.
• Le propriétaire bailleur est une personne morale, hors SCI familiale (société, organisme HLM ...)
- Il ne peut pas demander de caution si le locataire est un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.
Il existe deux formes de caution
Avec une caution simple, en cas d’impayés, le propriétaire bailleur s’adresse en premier lieu au locataire en lui envoyant, par huissier de justice, un commandement de payer, avec copie à son garant.
Si l’action n’aboutit pas, il peut se tourner vers le garant par lettre recommandé avec AR.
- Le locataire dispose de plusieurs cautions simples :
La caution simple dispose du bénéfice de division, c’est-à-dire que chaque caution simple ne prend en charge que la part pour laquelle elle s’est engagée.
En conséquence, on ne peut pas demander à une seule caution simple de couvrir la totalité de la dette
Avec une caution solidaire, le propriétaire bailleur peut directement s’adresser au garant au premier impayé du locataire, en lui envoyant un commandement de payer par courrier avec accusé de réception, pour lui demander de régler la dette du locataire.
Dans le cas d’une caution solidaire, le propriétaire bailleur n’a pas à rechercher si le locataire pourrait régler sa dette.
Si le locataire possède plusieurs cautions solidaires, le propriétaire bailleur a la possibilité de s’adresser qu’à une seule pour le remboursement de l’intégralité de la dette, la caution solidaire n’ayant pas le bénéfice de discussion et de division.
La colocation peut prendre la forme de plusieurs contrats indépendants (un bail par locataire) ou d’un bail unique.
Ce sont les règles énoncées précédemment qui s’appliquent.
Dans le cas d’un bail unique (chacun des locataires signe le même bail qui est commun à tous), ce bail contient, dans la plupart des cas, une clause de solidarité (ou cause d’indivisibilité de la dette) qui a un impact sur les cautions qui se retrouvent, de fait indirectement solidaires entre elles.
A noter que la location exclusive d’un logement à un couple marié ou pacsé n’est pas une colocation.
Le cas est différent selon qu’il s’agit d’un cautionnement sans durée ou d’un cautionnement avec durée.
Si aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte de cautionnement, le garant peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.
La résiliation signifiée au propriétaire ne prend effet qu'à l'expiration du bail. Le garant qui résilie son engagement reste donc tenu des dettes locatives jusqu'à la fin du contrat de location.
Quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, le garant ne peut pas résilier son engagement. Il est tenu des dettes locatives jusqu'à la date initialement prévue.
Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettent fin à l'engagement de la caution (divorce des époux, décès du locataire...).
A noter qu’en cas de décès de la caution, si rien n'est indiqué dans l'acte, son engagement se transmet automatiquement aux héritiers qui doivent garantir le paiement des dettes locatives déjà nées au moment du décès, mais pas de celles nées après le décès.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous avons la charge de la gestion locative des logements de nos clients investisseurs et connaissons bien les obligations des propriétaires et des locataires au sujet du cautionnement. N’hésitez pas à nous contacter, si vous avez la moindre interrogation.
Kévin Savonni
Télécharger l'acte de cautionnement
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