Rentier immobilier : des mythes, des réalités et... Un CDI

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· publié le
12.10.2022
· mis à jour le
Rentier immobilier
Rentier immobilier : des mythes, des réalités et... Un CDI

« Je veux devenir rentier immobilier le plus rapidement possible, comment dois-je procéder ? »
On nous pose assez souvent cette question et nous répondons toujours en préambule que l’argent magique n’existe pas et que s’il n’y avait qu’à se baisser pour ramasser des fortunes, ça se saurait...
Les verbatim « Rentier immobilier salaire », « Devenir rentier avec un SMIC » reviennent fréquemment et nous allons voir quelles sont les bonnes questions à se poser pour obtenir les bonnes réponses.

« Rentier immobilier » Peut-on parler de salaire ?

Il est difficile d’avoir le beurre et l’argent du beurre.
Le salaire est le paiement d’un travail convenu entre un salarié et son employeur. Il correspond à un tarif rapporté à une unité de volume de travail.
La rente est un revenu tiré d’un capital ou d’un bien qu’on possède, ce qui n’a rien à voir.

Si, quand on entend les trois mots « rentier immobilier salaire » il faut comprendre toucher (beaucoup) d’argent sans rien faire, nous craignons que ce ne soit pas possible.
Ne pas subir la pression du travail au quotidien, ne veut pas dire rester oisif. La liberté et l’indépendance financière se méritent.

Les deux premières questions à se poser sont, dans l’ordre :
1. « De combien ai-je besoin pour vivre ? »
2. « Quand puis-je devenir rentier immobilier ? »

• Calculer de quelle somme il faut disposer pour (bien) vivre

Pour connaître la somme nécessaire pour vivre comme on l’entend, il est important de bien étudier toutes ses dépenses.

- La vie de rentier est différente : certains postes seront sûrement supprimés, d’autres majorés ou ajoutés.
- Les prix ne sont pas figés : anticiper leur évolution.
- Les placements immobiliers ne génèrent pas que bénéfices : prendre en compte les éventuels impôts et taxes.

Cette évaluation est une excellente occasion pour regarder chaque ligne de son relevé mensuel de plus près et se poser l’utilité de chaque prélèvement.
La suppression des abonnements dont on ne se souvient plus ainsi que des débits récurrents et inutiles a le pouvoir d’alléger la colonne débit.

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Effectuer un état des lieux impartial de son capital

Compte courant, produits d’épargne, placements, immobilier... C’est le moment de faire un point objectif sans compter sur d’hypothétiques rapports faramineux, des héritages ou des donations qui ne sont pas encore là. 
Les valorisations et les bénéfices n’ont aucune valeur tant qu’ils ne sont pas perçus. 

Dans son ouvrage « La semaine de 4 heures », l’écrivain et entrepreneur Timothy Ferriss expliquait qu’il ne faut prendre des risques que lorsqu’on peut se le permettre. 
S’assurer qu’on disposera d’un flot suffisant de trésorerie, sans minimiser son train de vie, est une règle incontournable.

Pour vivre comme un rentier il est impératif de savoir gérer ses revenus et pour le devenir aussi. 
Il faut savoir ce que l’on veut !
Et, si l’on peut devenir rentier avec un SMIC, nous allons voir que cela demande une discipline de fer.

Devenir rentier avec un SMIC : la stratégie du pas à pas

Encore une question qu’on nous pose fréquemment : « Quel est le cash-flow net moyen pour un investissement de 250 000 € en location nue ? »
- Réponse : « Dans les 80 € mensuels »

Et non, on ne devient pas investisseur immobilier en un seul deal et rentier immobilier encore moins...

Devenir rentier et se constituer un empire immobilier est une course de longue haleine durant laquelle il ne faut pas perdre sa motivation.
Selon l’Insee, 90% des ménages français ont un patrimoine brut inférieur à 600 000 €. Réaliser 2 ou 3 investissements dans l’immobilier locatif, en Île-de-France, sans quitter son emploi, place déjà dans le top 10, mais très loin de la vie de rentier.

Nous estimons qu’il faut, à minima, cinq à dix ans, pour obtenir des résultats qui changent la vie. Et, nous ne parlons pas de devenir rentier.
Maintenant, tout dépend du niveau d’implication de chacun : 5 ans pour les plus impliqués et 10 ans pour les autres.
Mais chacun de nous à un système de valeur qui met la barre de sa propre réussite à un niveau plus ou moins élevé. L’important est de se fixer des objectifs à la hauteur de cette barre et de déterminer et mettre en œuvre les moyens de les atteindre.

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Stratégie du pas à pas : la rigueur, toujours la rigueur

Il faut, avant tout, définir la somme que l’on peut économiser tous les mois et s’y tenir, même s’il est nécessaire de se priver pour cela. Avancer même pas à pas, par petits montants, c’est déjà avancer...
Quand on veut devenir rentier immobilier, et raison de plus avec un SMIC, l’important est de se financer soi-même avant de financer ses vacances.
Adieu petits plaisirs inutiles et futilités, place à la rigueur et à l’organisation rigoureuse, la vie de rentier est peut-être au bout.

In fine, c’est toujours le banquier qui est la porte d’entrée de l’investissement immobilier. Lui prouver que l’on sait épargner et tenir ses engagements, que l’on pratique une gestion responsable du SMIC que l‘on perçoit, est déjà un bon départ.

Précision importante, toujours sur le thème « Rentier immobilier salaire » : si le SMIC n’est pas un CDI et constitue le seul revenu, les chances de pouvoir emprunter sont nulles.

• Devenir rentier avec un SMIC : l’investissement locatif

L’investissement locatif dans des biens à rénover est un cercle vertueux et nous conseillons toujours de commencer par ce type d’investissement si l’on veut devenir rentier en partant de pas grand-chose. 
Il permet :
- De générer du cash-flow qui vient compléter les revenus du SMIC.
- De payer moins, voire pas du tout, d’impôts en déduisant les frais pour travaux.

Ces revenus locatifs (non imposés) permettent de réinvestir dans d’autres biens à rénover, donc d’obtenir des frais déductibles pour ne pas être imposé, ce qui permet d’enclencher d’autres acquisitions qui produiront du nouveau cash-flow, etc., etc.
Le principe étant de toujours réinvestir pour augmenter son patrimoine sans payer d’impôts. Sans oublier que la multiplication des loyers atténue le risque...

- Les banques sont plus enclines à accorder un prêt à des conditions favorables quand il s’agit d’immobilier locatif, qu’elles considèrent comme une excellente garantie.
Elles prennent en compte 70% du montant du loyer escompté dans le revenu net global.

- Il faut également savoir que l’effet de levier permet d’utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’emprunt.

- Et, n’oublions pas : s’il est envisageable de devenir rentier avec un SMIC, tout commence par un emprunt et un CDI s’impose. Un revenu professionnel régulier rassure les banques.

Futurs rentiers, sachez que le CDI est plus confortable que la rente pour emprunter car celle-ci fait perdre en crédibilité et en pouvoir d’être financé.

Avec un SMIC ou un salaire plus élevé, tant que l’on n’a pas la certitude que le cash-flow couvrira les dépenses, il faut garder son CDI. Un des dangers les plus fréquents, quand on est près du but, est de se croire déjà arrivé et de lâcher trop tôt
Pendant sa montée en puissance, le nouvel investisseur qui veut devenir rentier ne doit pas céder à la tentation de cramer son cash, mais il doit investir et encore investir.

Ce n’est que quand il a la certitude de pouvoir vivre la vie dont il rêve avec les seuls revenus des investissements immobiliers, qu’il peut devenir rentier... en toute discipline, bien sûr.

• Davantage que de la discipline, de l’autodiscipline

Quand on est devenu rentier immobilier, l’autodiscipline et la rigueur restent de mise.
Ce sont elles qui permettent de ne pas s’égarer hors du chemin que l’on s’était tracé et de toujours aller de l’avant.

Si devenir rentier avec un SMIC n’est pas une utopie, croire que l’on reste obligatoirement rentier à vie en est une. Perte du sens des réalités, placements hasardeux par excès de confiance, sentiment d’invincibilité et de supériorité peuvent faire retomber bien bas.

Rester rentier, c’est du travail....

Nous avons voulu dans cet article éviter de sombrer dans les travers de ceux qui parlent de « l’arnaque des rentiers de l’immobilier locatif » ou qui exposent 10 méthodes pour devenir rentier immobilier.
Nous aimons trop notre métier pour cela.

Comment devenir rentier ?
Du choix du bien à sa gestion, tout dépend de la situation personnelle et financière de chacun, de la motivation et des objectifs qui détermineront la stratégie la plus adaptée.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous accompagnons depuis cinq ans nos clients investisseurs sur le chemin de la rentabilité et nous exagérerions si nous assurions que tous sont devenus rentiers...

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