SARL de famille ou sci familiale : comment bien choisir ?

Publié le
September 20, 2022
par Kévin Savonni

Quand on veut créer un patrimoine immobilier avec sa famille, il faut choisir la forme juridique la mieux adaptée au projet.
SARL de famille ou SCI
? D’un côté une société à responsabilité limitée, de l’autre une société civile immobilière.
Comment choisir entre la SARL familiale immobilière qui est une société commerciale et la SCI immobilière qui est une société civile ?

Faisons le point.

SARL familiale immobilière ou SCI familiale. Comparons

SARL de famille ou SCI ?
Si la SARL familiale et la SCI familiale sont les deux formes juridiques les mieux adaptées pour des membres d’une même famille, désirant réaliser ensemble des investissements immobiliers, elles présentent des différences au-delà de leur objet social.

• Pour comprendre ce qu’est une SARL familiale immobilière

Une SARL est une société commerciale dans laquelle des associés qui se connaissent détiennent des parts sociales. Tous les associés réunis et détiennent l’ensemble du capital social.
Leur responsabilité est limitée au montant de leurs apports.

- La SARL familiale est formée uniquement entre des personnes ayant un lien de parenté et entretenant des liens familiaux, ascendants, descendants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS... Cette parenté doit exister entre tous les associés.
- La SARL familiale possède la capacité d’exercer une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale mais ne peut pas développer d’activité libérale.
- Alors que la SARL classique relève de l’IS (impôt sur les sociétés), la SARL de famille permet de choisir l’IR (impôt sur le revenu) sans limitation de durée. Option qui doit être prise à l’unanimité des associés.
- La SARL familiale immobilière ou SARL de gestion immobilière a pour vocation de gérer des biens d’habitation cédés en location.

Pour bien comprendre le principe de la SCI familiale 

La SCI est, par définition, immobilière (société civile immobilière). 
Elle est dite « civile » par opposition à « commerciale »

- Elle est constituée par au moins deux personnes, membres de la même famille, qui sont associées de la société et reçoivent des parts sociales proportionnellement à leur apport.
- La SCI familiale ne peut avoir pour vocation que l’acquisition, la possession, l’exploitation et la gestion de biens immobiliers.
- Elle ne peut, en aucun cas, acheter de manière courante des biens immobiliers pour les revendre ou se livrer, à titre principal, à des actes de commerce.
- N’ayant pas d’activité de commerce, elle relève par principe du régime de l’IR (impôt sur le revenu).

Toutefois, si elle effectue, pour plus de 10% du montant total des recettes HT, de la location meublée, qui est considérée comme une activité commerciale, elle est soumise à l’IS.

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SARL familiale immobilière ou SCI familiale. Arguments

SARL de famille ou SCI ?
Examinons quelques-uns des plus et des moins de chacune de ces deux formes juridiques, pour orienter notre choix.

• SARL familiale immobilière. Avantages / Inconvénients

Elle bénéficie de nombreuses opportunités fiscales :
- Pas d’imposition à l’IS.
- Pas de double imposition.

Dans une SARL classique, les associés supportent d’une part le poids de l’impôt sur le revenu (IR) et de l’autre, ils sont taxés au titre de l’impôt sur les sociétés. 

Le caractère familial permet d’effacer cette double imposition. La base imposable de chacun des associés est calculée en fonction de son apport dans le capital social.
- Taux de pression fiscale avantageux, très bénéfique aux petits actionnaires.
- Permet de bénéficier des avantages du régime réel LMNP (loueur en meublé non professionnel).
- La responsabilité des associés est limitée au montant des apports.

MAIS,

- La notion de famille est moins large que dans la SCI.
- Le régime de l’IR n’est pas profitable aux tranches de revenus supérieures et joue en défaveur des actionnaires les plus importants.
- Le salaire du gérant est un coût général et ne peut pas être comptabilisé dans la déclaration de revenus puisque c’est le bénéfice personnel qui est imposé après déduction des charges personnelles.
- Obligation de tenir une comptabilité.

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La SCI familiale. Les avantages / Les inconvénients 

Elle est idéale pour la transmission de patrimoine :
- Permet d’éviter l’indivision.
- Facilite les droits de succession.
- Évite la dislocation du patrimoine.
- Évite les conflits.
- Sa gestion est très simple.

Se reporter à la liste plus exhaustive des avantages de la SCI familiale. (Lien vers Indispensable 114 quand il sera publié)

MAIS,
- Les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes.
- Elle ne peut pas exercer d’activité commerciale.
- Risque de double imposition, à l’IS.

Bénéfices imposés une première fois, puis une 2e fois au titre des dividendes, si ceux-ci sont distribués.

Tableau comparatif Avantages Inconvénients
SCI familiale - Imposition à l’IR.
- Éviter l’indivision.
- Faciliter la succession.
- Éviter la dislocation du patrimoine.
- Gestion simple.
- Associés indéfiniment et solidairement responsables des dettes.
- Ne peut pas exercer d’activité commerciale.
- Double imposition possible.
SARL familiale immobilière - Responsabilité des associés limitée.
- Pas de double imposition.
- Permet les activités économiques.
- Notion de famille plus restreinte qu’en SCI.
- Moins favorable aux gros actionnaires.
- Tenue d’une comptabilité.

• Alors, SARL de famille ou SCI ? Ça dépend pourquoi...

S’il s’agit seulement d’acquérir, d’exploiter et de gérer des biens immobiliers avec un ou plusieurs membres de la famille, la SCI est tout indiquée.
Nous la conseillons vivement pour la transmission et la préservation du patrimoine, la protection du conjoint survivant, les familles recomposées...

Pour des projets immobiliers plus ambitieux, il est préférable d’opter pour la SARL familiale immobilière, puisqu’en tant que société commerciale elle permet les projets de vente et de location meublée.

La responsabilité limitée qui incombe à la SARL autorise les prises de risque plus importantes qu’en SCI familiale.

Mais ce ne sont pas là la totalité des clés pour choisir entre les deux typologies de sociétés et souvent le diable se cache dans les détails. 
Aussi, nous vous invitons à découvrir quelques-unes de nos réalisations pour nos clients et, si elles vous ont donné envie d’investir rentablement, rencontrons-nous et examinons plus profondément pour quel statut opter.

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