Tension locative : la garantie santé de votre investissement

5
min de lecture
· publié le
19.10.2022
· mis à jour le
Tension locative
Tension locative : la garantie santé de votre investissement

La tension locative est un indicateur essentiel pour réussir un investissement immobilier car elle permet d’évaluer l’état du marché locatif en déterminant le rapport entre l’offre et la demande locative.
On parle de zone en tension locative quand la demande de logements est supérieure à l’offre et que, par conséquent, trouver des locataires n’est pas difficile. 

La santé du marché locatif est tellement corrélée à la notion de tension locative, qu’à l’image du tensiomètre médical qui mesure la pression artérielle, il existe un tensiomètre locatif qui permet de mesurer la tension locative par ville.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous assurons la gestion locative d’une grande majorité des biens de nos clients et nous veillons toujours à les faire investir dans des zones à forte tension locative, comme c’est le cas pour certaines villes d’Île-de-France.

Tensiomètre locatif : un vrai service pour les bailleurs

Deux périodes représentent une véritable hantise pour tous les propriétaires bailleurs car elles se traduisent par une perte de rentabilité et de cash-flow : il s’agit de la carence et de la vacance locatives.

- Carence locative : période sans locataire lors de la mise en location d’un bien pour la première fois. 
- Vacance locative : période entre le moment où un locataire quitte le logement et celui où un nouveau locataire vient l’occuper.

Au-delà de la perte de rentabilité et de cash-flow qu’elles engendrent en privant le propriétaire bailleur de revenus locatifs, la carence et la vacance locative peuvent sérieusement compromettre le règlement des mensualités du crédit et, par là même, tout le montage du projet immobilier en le faisant passer dans le rouge.

Le tensiomètre locatif de Locservice est un outil d’analyse gratuit qui permet de connaître la tension locative par ville à partir de deux critères :
- La probabilité de trouver un bien à louer ou un locataire.
- La solvabilité des locataires par rapport aux loyers.

Analyse du tensiomètre locatif en renseignant la ville et le type de logement

📑 Téléchargez le livre blanc de l'investisseur

• L’analyse de la demande de locations 

- Si l’aiguille est dans le rouge, la ville est en zone très tendue : bonne nouvelle pour les bailleurs, ils ne devraient pas avoir de difficultés à trouver un locataire.
En revanche, les locataires ne trouveront pas un logement facilement.
- Si l’aiguille est dans le vert, la ville connaît une faible demande locative : la situation est défavorable aux bailleurs mais favorable aux locataires.

• L’analyse de la solvabilité des locataires vis-à-vis des loyers

- Si l’aiguille est dans le rouge : la majorité des candidats locataires ne dispose pas du budget nécessaire pour supporter les loyers. 
Le propriétaire bailleur rencontrera des difficultés à trouver un locataire solvable.
- Si l’aiguille est dans le vert : il y a adéquation entre le montant du loyer moyen pratiqué et le budget des candidats locataires.
Le propriétaire bailleur n’aura pas de mal à trouver des locataires pouvant assurer le paiement du loyer.

Le tensiomètre locatif permet de mesurer et de comparer la tension locative de plusieurs villes et de différents types de logement.  
Il donne également des indications sur le montant du loyer à appliquer.
Deux informations de première importance pour prendre ou non la décision d’acquérir un bien immobilier locatif.

Il existe d’autres outils pour évaluer la tension locative, notamment :
- Le simulateur de Service-Public.fr
- Les données locales de l’Insee

Tension locative par ville, par quartier, par rue...

La stratégie que nous recommandons pour estimer la tension locative d’un bien précis est celle du tunnel, ou entonnoir, de sélection.
Elle consiste à commencer par un terrain d’analyse large et ensuite de resserrer la zone jusqu’au bien ciblé.

1. Savoir ce que dit la loi ALUR sur la ville en question

Première étape pour connaître la tension locative par ville : consulter les données de la loi ALUR.
Cette loi, qui a pour objectif de faciliter l’accès au logement, a dressé la liste des villes de plus de 50 000 habitants, en France, où la demande de logements est supérieure à l’offre.
Ces zones tendues concernent 1149 communes réparties dans 28 agglomérations dont Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Lille et Bordeaux...

Leur classement va des zones les plus tendues aux zones les moins tendues :

- Zone Abis : Paris et 75 communes des Yvelines, du Val-de-Marne, de Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-d’Oise.
- Zone A : agglomération parisienne (dont la zone Abis), Côte d’Azur, Genevois français, certaines communes ou agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés.
- Zone B1 : grande couronne parisienne (hors zones Abis et A), grandes agglomérations aux loyers élevés telles que Rennes, Nantes, Strasbourg, Limoges, Clermont-Ferrand, Toulouse ou Grenoble et les départements d’Outre-Mer.
- Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne parisienne (hors zones Abis, A et B1), certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zone A ou B1.
- Zone C : reste du territoire.

📊 Calculez votre cash-flow avec notre fichier Excel

2. Prendre le pouls du territoire pour connaître la tension 

Deuxième étape pour affiner l’évaluation de la tension locative : effectuer des recherches pour savoir comment évolue le quartier où se situe le bien.
Internet, les agences immobilières et le voisinage sont d’excellentes sources d’information.

- La population augmente-t-elle ou diminue-t-elle ? 
- Quelle est la typologie de la population : jeunes actifs, familles, étudiants... ?

La présence d’un campus dans les environs est une promesse de forte demande locative étudiante. Nous conseillons alors de se diriger vers des biens exploitables en colocation.

- Quels sont les projets en cours ?

En Île-de-France, les jeux olympiques et paralympiques de 2024 et l’arrivée du Grand Paris Express vont booster l’attractivité de certaines communes et leur demande locative.

Sur le terrain, le sens de l’anticipation et l’intuition différencient toujours l’investisseur averti de l’investisseur occasionnel...

3. Tester l’attractivité du futur bien locatif potentiel

Certains investisseurs publient des fausses annonces d’offre de location en décrivant le bien qu’ils comptent acquérir et en y incluant des photos « vendeuses » de logements existants similaires.

Le nombre de réponses obtenues et le temps écoulé depuis la publication de l’annonce les aident à se faire une idée sur l’état de la demande locative.

Cette méthode permet également de connaître les styles de logement les plus recherchés en publiant des offres présentant le même type de logement mais avec des aménagements différents.

Tensiomètre locatif, autres outils de mesure de la tension locative par ville, enquête personnelle... tout ce qui permet de connaître la différence entre l’offre et la demande est bon pour la santé d’un investissement locatif.

🚀 Démarrons notre collaboration

Articles similaires