TVA sur marge dans l’immobilier, la réponse de la CJUE

5.10.21

- Où en sommes-nous de la TVA sur marge sur des cessions de terrain à bâtir ?
- C’est une excellente question et je vous remercie de l’avoir posée à Revenus-Locatifs.com.

N’étant pas un expert juridique, je vais sérieusement me plonger dans l’article 392 de la directive TVA, me rapprocher (beaucoup) du Lefebvre et, par la magie du copier-coller, vous apporter la réponse la plus pertinente possible. 


Le contexte

Dans le cadre d’un contentieux intéressant l’ancien régime de TVA immobilière, le Conseil d’État avait renvoyé deux questions préjudicielles à la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE).
Une question préjudicielle, étant celle sur laquelle le juge saisi de manière principale d’un litige ne peut se prononcer et doit alors surseoir et poser la question à la connaissance d’un autre juge, vous pouvez vous imaginer la complexité de l’interrogation.

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Régime de la marge pour la cession de terrains acquis non bâtis revendus comme terrains à bâtir

La Cour de Justice de l’Union européenne a tranché : le régime de la marge ne peut pas s’appliquer à la cession de terrains acquis non bâtis revendus comme terrains à bâtir.
En revanche, la division en lots ou la fiabilisation de terrains à bâtir avant leur revente ne font pas obstacle à cette application.

Sa réponse, attendue par beaucoup de professionnels de l’immobilier, aux questions préjudicielles que lui avait posées le Conseil d’État sur l’interprétation de l’article 392 de la directive TVA, transposé à l’article 268 du CGI, est tombée.

La Cour juge que l’article 392 de la directive TVA permet d’appliquer le régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir dans deux cas :
1. Lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA
, sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe.
2. Lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la TVA, mais
que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. On peut penser qu’est visée la situation où la TVA d’amont a été répercutée par le vendeur non assujetti dans le prix de vente.

En dehors de cette hypothèse, le régime de la marge ne s’applique pas aux livraisons de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application, soit qu’elle s’en trouve exonérée.

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Condition d’identité juridique entre le bien vendu et le bien cédé.

À ce sujet, la Cour confirme la lecture retenue par le Conseil d’État, dans un arrêt qui avait été très commenté.
Elle estime que l’article 392 de la directive exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis non bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir.

Notamment visée : l’hypothèse d’un terrain acquis alors qu’il ne répond pas à la qualification de terrain à bâtir définie par la législation nationale conformément à la directive. 

La Cour précise au point 53 de son arrêt que le régime dérogatoire de la taxation sur la marge s’applique aux seuls terrains à bâtir qui, définis comme tels par les États membres en tant que terrains destinés à supporter des édifices, sont achetés en vue de la revente.


Modification des caractéristiques des terrains à bâtir.

L’article 392 de la directive n’exclut pas l’application du régime de la TVA sur marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente, par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz ou d’électricité.
La Cour précise au point 62 que si l’article 392 de la directive TVA se réfère à la « livraison de terrain à bâtir achetés en vue de la revente », il ne saurait être conclu que ces termes interdisent que les terrains aient fait l’objet de transformations par l’assujetti-revendeur, pour autant qu’ils puissent être qualifiés de terrains à bâtir lors de leur revente.

Et voilà. J’espère que vous avez passé un agréable moment, quant à moi, je ne ferai pas ça tous les mardis…


Kévin Savonni powered by la CJUE et le Lefebvre

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