Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif et d’acquérir un bien à rénover, voilà une excellente initiative. 
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialistes de l’investissement locatif à rénover, en Île-de-France, et accompagnons nos clients investisseurs tout au long d’un processus dont nous maîtrisons toutes les étapes. 
À titre indicatif, il faut prévoir de quatre à six semaines de travaux pour la livraison d’un studio meublé et de seize à vingt semaines pour un coliving.

Alors, suivez le guide…


I. POURQUOI ACHETER UN BIEN À RÉNOVER EST UNE BONNE IDÉE ?

L’achat d’un bien qui nécessite des travaux avant sa mise en location coûte moins cher, à superficie et emplacement égaux, que celui d’un bien neuf.
La marge de négociations est plus large et, in fine, permet de se diriger vers des surfaces plus intéressantes.
C’est également la possibilité de bénéficier d’aides financières et d’avantages fiscaux.
Un logement rénové est un appartement qui a pu être mis en adéquation avec les tendances actuelles et les normes de confort et de consommation énergétique responsable, exigées par la grande majorité des locataires.
Sans oublier la plus-value qui sera réalisée en cas de revente.

Argenteuil, 2021. Voir le projet en détail ici.


II. COMMENT ACHETER UN BIEN LOCATIF À RÉNOVER ?


Avec Revenus-Locatifs.com, bien sûr…

Bien acheter est affaire de réseau, d’expérience et de feeling

Nos chasseurs s’appuient sur un solide réseau d’apporteurs d’affaires qui les aiguillent sur des biens off-market, situés en dehors des habitudes des agents immobiliers et des marchands de biens, parce que trop dégradés. 
C’est là, après avoir vérifié qu’elles se trouvent bien en zone de forte demande locative, que nous sélectionnons nos pépites.
Mais soyons clairs, le critère de choix n’est pas la dégradation pour la dégradation, mais les possibilités d’optimisation du bien.


Plus on achète, mieux on achète.

C’est une série de cercles vertueux :
- la réputation de conclure de belles affaires attire les belles affaires.
- la réputation de ne pas être des perdreaux de l’année sélectionne, de fait, les vendeurs et renforce notre exigence.
- la réputation de livrer des logements superbement rénovés attire de nouveaux acheteurs pour lesquels nous réalisons de nouvelles rénovations très qualitatives, qui attireront de nouveaux investisseurs, etc. etc.


L’immobilier, c’est aussi dans la peau

Pour choisir un bien qui nécessite des travaux, il faut savoir voir plus loin que ce que l’on voit. 
Il faut savoir se projeter, anticiper et se représenter l’appartement ou la maison quand ils seront rénovés
Il faut aimer l’immobilier
, voir beau au-delà des gravats, imaginer les rires et le bonheur sous la poussière…


Évaluer, vite et bien, l’ampleur et la durée des travaux

Se décider sans perdre de temps ne doit pas être se décider à la légère. 
Là encore, c’est l’œil et l’expérience du professionnel qui font la différence. 
Chez Revenus-Locatifs.com, nous évaluons l’importance du chantier à venir dès les premières visites.
Travaux évidents, vices cachés, nous checkons tout, rien n’échappe à nos experts.
Et, si l’erreur est humaine, chez nous elle est interdite, car c’est à la suite de ces diagnostics que nous évaluons la faisabilité des travaux, réalisons un chiffrage et nous engageons sur une enveloppe globale incluse dans le montant du prêt immobilier.


Notre connaissance du bâtiment et des travaux nous permet également de nous engager sur un planning, établi selon la nature et la complexité de chaque phase de travaux.
Nos clients investisseurs peuvent ainsi prévoir une date de mise en location.

Phase travaux pour le coliving à Argenteuil.


Parallèlement, nous continuons le processus d’investissement.


III. QUEL EST LE PROCESSUS D’INVESTISSEMENT ?


Le mandat de recherche

Ce processus commence, en amont de la recherche du bien, par la signature d’un mandat de recherche dans lequel nous définissons, avec nos clients investisseurs, leur projet d’investissement immobilier locatif.


L’offre d’achat

Si le bien et les conditions d’acquisition conviennent au client, nous lui soumettons une offre d’achat où sont précisés le montant proposé pour la transaction et sa validité.


Ensuite, viendra la signature du compromis. 

Il s’agit de l’avant contrat qui fixe l’accord sur les conditions de la transaction.
La rigueur et le sérieux de notre notaire y sont toujours très appréciés.


Le financement.

Rompus aux négociations, nous accompagnons nos clients pour négocier au mieux avec les banques. 
Financements entre 250 K€ et 1M€+ garantis,
avec l’accompagnement de notre courtier en immobilier.


La signature de l’acte authentique

Elle confirme les termes et conditions négociés dans le compromis de vente, constate le paiement et matérialise le transfert de propriété.
Le pas qui fait passer de futur propriétaire à propriétaire est franchi.  
Après les travaux de rénovation, le statut de propriétaire-bailleur ne sera plus très éloigné.



IV. COMMENT SUIVRE LES TRAVAUX ?


Si la nécessité d’avoir des travaux à réaliser est un véritable plus dans l’investissement locatif, il est impératif que ceux-ci se déroulent conformément aux usages, de la meilleure manière possible, dans le respect du cahier des charges et du planning établis.
Chez Revenus-Locatifs.com, les travaux sont conduits sous la haute surveillance d’un architecte HMONP (habilitation à exercer la maîtrise d’œuvre en son nom propre).
Cette habilitation permet de pouvoir endosser des responsabilités personnelles auxquelles ne sont pas autorisés les simples architectes diplômés d’État.
Coordonnateur des travaux, il assure leur supervision jusqu’aux aux finitions, et ce, de la préparation à la garantie de parfait achèvement
Sa connaissance des différents corps d’état, ses compétences techniques, son expérience et son exigence sont l’assurance de leur bonne exécution.


Entreprises partenaires 

Nous ne réalisons pas d’appel d’offres auprès d’entreprises du bâtiment, car nous avons choisi de nous appuyer sur un réseau de partenaires qui connaissent notre niveau d’exigence.
Du second œuvre aux finitions, nous les sélectionnons selon leurs domaines d’expertise et la qualité des chantiers qu’ils ont déjà traités pour nous, dans les règles de l’art.
Respect des délais, conformité des travaux, absence de malfaçons, implication dans la coordination du chantier, sont la loi.
Notre connaissance du bâtiment et des travaux nous permet également de nous engager sur un planning, établi selon la nature et la complexité de chaque phase.

Maître d’œuvre et assistant à la maîtrise d’ouvrage, notre architecte d’intérieur se rend une à deux fois par semaine sur place pour une visite du chantier qui lui permet de se rendre compte de l’état d’avancement des différentes étapes et de la conformité des travaux.
Un conducteur de travaux passe tous les jours sur l’ensemble des chantiers
et fait à notre architecte un reporting, afin qu’il puisse ajuster, au jour le jour et au plus juste, l’équilibre projet/réalisation.
Tout est sous notre entière responsabilité. Nos clients investisseurs n’ont même pas besoin de se déplacer pour suivre l’avancement de l’exécution des travaux. 
Nous faisons le point avec eux lors de rendez-vous hebdomadaires, par mail ou SMS, avec échanges de photos et de vidéos allant jusqu’à la visite virtuelle en 3D.

Aménagement et décoration

Nous appliquons notre droit de conseil et soumettons à nos clients des guides d’ambiances et de textures pour qu’ils définissent vers quel type d’ambiance finale, ils veulent se diriger.
Ils nous précisent ensuite, dans le mood board choisi, les préférences de matériaux et les références des éléments qui équiperont leur bien rénové.
Quand cela est possible, nous leur proposons une visite 3D d’un projet similaire ou approchant, déjà réalisé.


Pour aller plus loin :

► Rénovation d’une maison pour location en coliving

► Rénovation d’un appartement à usage locatif


 V. QUELLE FISCALITÉ ?


Les travaux, c’est bon pour les réductions d’impôts

Investir dans des travaux, n’est pas seulement dépenser. En effet, certains frais sont déductibles des revenus locatifs.
Il s’agit des dépenses engagées pour améliorer le bien, le réparer ou l’entretenir ; les travaux de rénovation entrent dans ce cadre.
On peut, par exemple, citer la mise aux normes de l’installation électrique, les travaux de plomberie, la rénovation thermique ou encore l’installation d’un nouveau système de chauffage…


Les propriétaires bailleurs sont également éligibles à la prime de transition énergétique MaPrimeRénov’. 
Le montant de cette prime est plafonné à vingt mille euros par logement sur une période de cinq ans et les propriétaires bailleurs peuvent déposer des dossiers pour trois logements différents, soit un maximum de soixante mille euros sur cinq ans. 


Pour en savoir plus :
- Consultez notre article traitant de ► MaPrimeRénov’


VI. ET APRÈS ?


Il y a une vie après la rénovation : la location.

Objectif : éviter la carence locative à tout prix. 

La localisation du bien et la qualité de la rénovation sont déjà d’excellents points de départ.
Rédaction de l’annonce de mise en location, sélection des candidats, visites, sélection d’un locataire sérieux, solvable, présentant toutes les garanties et qui paiera le loyer… notre service de gestion locative Open®, réservé à nos seuls investisseurs libère de tous ces soucis qui prennent beaucoup de temps et d’énergie…

Pour aller plus loin :
► Quelles sont les missions d’un gestionnaire locatif ?

Démarrons notre collaboration