Rénovation d’appartement dans l’immobilier locatif

Chez Revenus-Locatifs.com, nous sourçons des biens qui nécessitent des travaux, ce qui nous permet de les toucher en dessous des prix du marché.
Prix, délais, maîtrise d’ouvrage… au vu du nombre de chantiers réalisés ou en cours, sous la direction de notre architecte HMONP, nous sommes en mesure de répondre aux questions que vous vous posez sur la rénovation d’un appartement dans l’immobilier locatif. 


Revenus-Locatifs.com ça change tout.

Pourquoi apportons-nous tant d’importance et de soin à la rénovation ?

Studio rénové par Revenus-Locatifs.com en Ile-de-France
La Courneuve, 2020. Voir le projet en détail ici.


La réalisation de travaux de rénovation dans les appartements que nous chassons pour nos clients investisseurs fait partie intégrante de notre positionnement.
En effet, les travaux permettent d’acheter à des prix hyper-compétitifs et d’opter pour des superficies qui n’auraient pas été accessibles avec un logement moins dégradé. Ils permettent également bénéficier de déductions fiscales. 
Sujet que nous abordons dans le chapitre « Existe-t-il des aides financières ? » 


Nouveaux espaces de vie

Les travaux permettent d’optimiser les surfaces habitables et de redéfinir les espaces de vie de l’appartement.

Un logement métamorphosé 

La démolition d’une cloison, la redistribution des pièces, la création de nouveaux espaces de rangement, peuvent totalement changer la physionomie d’un appartement. Une nouvelle salle de bains et une nouvelle cuisine le métamorphosent.

Déco mainstream et coup de jeune

Un appartement après travaux est un nouvel appartement.
Il a pu bénéficier des dernières tendances déco, de matières modernes et d’éclairages sympas. Un relooking qui l’a fait changer d’époque…

Sécurité et performances énergétiques

Un réseau électrique aux normes, des canalisations sûres, des systèmes de ventilation et de chauffage performants sont des gages de sécurité.
Véritable obsession pour notre architecte, la performance énergétique est profitable à la planète, au  confort, aux factures de gaz et d’électricité, et aux déductions fiscales.

La valeur de l’appartement augmente avec son attractivité

Mieux l’appartement est rénové, plus sa valeur augmente. C’est l’assurance d’une jolie plus-value en cas de revente et un solide argument pour le louer plus rapidement et plus cher.

Combien coûte la rénovation d’un appartement ? Prix moyens au m²

Personne qui travaille avec son Macbook Air
Photo par Bench Accounting sur Unsplash


Estimation du prix moyen (ameublement compris) au m², selon le type de rénovation

Rénovation engagée Prix du m² rénové TTC
Ameublement compris
Détail des travaux
Rénovation partielle 650 € + 170 € d’ameublement
= 820 €
- Changement des revêtements de sol.

- Peinture des murs, portes et plafonds (arrachage des papiers peints compris).

- Remplacement du mobilier et des éléments de décoration

- Réfection électrique.
Rénovation totale 950 € + 170 € d’ameublement
= 1 120 €
- Démolitions éventuelles.

- Création d’ouvertures au niveau des murs porteurs et autres modifications structurelles de l’appartement si nécessaire.

- Restauration ou changement du bâti des fenêtres.

- Changement complet de toute l’installation électrique (tableau électrique compris) et remise aux normes.

- Rénovation de la plomberie et du réseau d’eau.

- Rénovation ou mise en place de l’isolation thermique et assainissement. Étanchéité. Ventilation.

- Remplacement des fenêtres (double ou triple vitrage).

- Rénovation de la cuisine, des WC, de la salle d’eau ou de la salle de bain. Pose des appareils sanitaires.

- Mise en place ou modification des cloisons en placo non porteuses.

- Faux plafonds

- Rénovation ou mise en place de l’isolation thermique et assainissement. Étanchéité. Ventilation. + Travaux « Rafraîchissement ».

Estimation du prix moyen (ameublement compris), selon le type d’appartement 

Studio 18 000 à 25 000 €
T2 36 000 à 46 800 €
Colocation
T2 et +
À partir de 54 000 €

Travaux réalisés sous le contrôle de notre architecte HMONP

Séjour rénové d'un T5 à Drancy par Revenu-Locatifs.com
Drancy, 2021. Voir le projet en détail ici.


Quel prêt choisir ?

Au travail
Photo par Scott Graham sur Unsplash

Chez Revenus-Locatifs.com, nous pratiquons le prêt immobilier avec enveloppe travaux. Il permet de financer à la fois l’acquisition du bien et les travaux, avec un seul contrat de crédit.
Comme nous accompagnons nos clients investisseurs tout au long du processus, nous sommes à leurs côtés pour négocier ce type de prêt auprès des banques.
L’ajout de la somme consacrée aux travaux doit se faire avant la souscription, ce qui impose d’avoir évalué leur montant avec précision
Après signature du contrat et déblocage des fonds, la banque ne peut pas modifier ce contrat.

À la suite de la première visite, nous évaluons la faisabilité des travaux, réalisons un chiffrage et nous engageons sur une enveloppe globale, incluse dans le montant du prêt immobilier.

Quelles sont les étapes d’une rénovation avec Revenus-Locatifs.com ?

Les étapes d'une rénovation avec Revenus-Locatifs.com


Chez Revenus-Locatifs.com, l’architecte n’est pas en option, mais intégré dans nos prestations.
Son habilitation HMONP lui permet de pouvoir endosser des responsabilités personnelles auxquelles ne sont pas autorisés les simples architectes diplômés d’État.
C’est un véritable chef d’orchestre. Coordonnateur des travaux, il assure leur supervision jusqu’aux finitions, et ce, de la préparation à la garantie de parfait achèvement. 
Sa connaissance des différents corps d’état, ses compétences techniques, son expérience et son exigence sont l’assurance de leur bonne exécution.


Évaluation du projet et du budget

Après consultation avec le client, nous lui soumettons une enveloppe globale et définitive qui couvre l’ensemble des travaux jusqu’au dernier élément de la décoration.
Les tarifs que nous avons annoncés dans la partie « Prix moyens au m2 » sont fermes, définitifs et contractuels.


Démolition et dépose de l’existant

Soucieux de réduire l’empreinte carbone, nous privilégions tant que faire se peut, la réhabilitation et la préservation de l’existant. La dimension transition énergétique nous guide pendant toute la durée du chantier.
S’il a été envisagé de supprimer des cloisons, de pratiquer des ouvertures dans un mur porteur, c’est la première étape des travaux. 
Cette phase est également celle de la dépose des anciens équipements, des carrelages et des revêtements de sol.


Redistribution des pièces, plomberie, électricité, isolation

L’espace est dégagé. 
C’est le moment d’attaquer la rénovation des murs conservés, la pose des nouvelles cloisons, les saignées et l’installation des gaines pour faire passer les câbles électriques, l’encastrement de la plomberie, l’isolation, l’éventuel remplacement de la chaudière et des radiateurs…
Rien n’est à négliger pour que la rénovation parte sur de bonnes bases.


Changement des fenêtres

Notre architecte ne plaisante pas avec l’isolation thermique et phonique : si les fenêtres ne sont pas à double, voire à triple vitrage, il fait procéder à leur remplacement.
Selon l’état, il s’agit d’une dépose totale (fenêtres et bâtis), ou d’une pose en rénovation, pour leur seul remplacement.


Plafonds, murs et sols 

Après l’éventuelle pose du faux plafond et un ragréage du sol, si celui-ci est trop irrégulier, on passe à la peinture du plafond.
Ensuite, vient celle des murs et la pose des revêtements de sol.


Équipements et déco 

Les gros travaux sont terminés et le résultat final est proche.
Après l’Installation des sanitaires, des meubles de salle de bain et de cuisine, vient la touche finale : la décoration et l’installation du mobilier qui donneront son caractère à l’appartement.


Nous appliquons notre droit de conseil auprès de nos clients et leur soumettons des guides d’ambiances et de textures pour qu’ils définissent l’ambiance finale.

Ceux-ci sont au nombre de six :

- Chicago : style mid-century

- Paris : style contemporain

- Londres : style industriel

- Tokyo : style minimaliste

- Bombay : style bohême

- Helsinki : style cocon


Le client précise ensuite, dans le mood board choisi, ses préférences de matériaux et les références des éléments qui équiperont l’appartement.


Comment se passe le suivi de chantier ?

Main qui montre un portable
Photo par Jonathan Kemper sur Unsplash


Maître d’œuvre et assistant à la maîtrise d’ouvrage, notre architecte d’intérieur se rend, une à deux fois par semaine sur place, pour une visite du chantier qui lui permet de se rendre compte de l’état d’avancement des différentes étapes et de la conformité des travaux.
Un conducteur de travaux passe tous les jours sur l’ensemble des chantiers et fait à notre architecte un reporting, afin que celui-ci puisse ajuster, au jour le jour et au plus juste, l’équilibre projet/réalisation.
Tout est sous notre entière responsabilité
Nos clients investisseurs n’ont même pas besoin de se déplacer pour suivre l’avancement de l’exécution des travaux. 

Nous faisons le point avec eux lors de rendez-vous hebdomadaires, par mail ou SMS, avec échanges de photos et de vidéos, allant jusqu’à la visite virtuelle en 3D.

Quelles sont les obligations légales ?

Livres de droit
Photo par Mikhail Pavstyuk sur Unsplash


Autorisations

Dans le cas d’agrandissement, de travaux en façade et de tout aménagement, ne nécessitant pas un permis de construire, mais une DP (Déclaration préalable), nous entreprenons les démarches en mairie pour le compte de nos clients.


Nuisances sonores

Même si nous faisons tout pour éviter les nuisances sonores, nous prévenons les voisins et respectons les jours et horaires légaux de réalisation de travaux.


Copropriété

Nous étudions le règlement de copropriété avant d’entreprendre les travaux et nous rapprochons du syndic, pour ceux susceptibles de nécessiter l’accord de la copropriété.


Livraison des travaux

À l’achèvement des travaux, nous établissons le DOE (Dossier des Ouvrages Exécutés) qui retrace l’ensemble des travaux réalisés et permet de faciliter l’entretien et la maintenance du bien.

Existe-t-il des aides financières ? 

Espèces euro
Photo par Ibrahim Rifath sur Unsplash

Au-delà des taux préférentiels de TVA (5,5 % pour certains travaux d’amélioration de la performance énergétique et 10 % pour l’aménagement, l’entretien ou l’amélioration du logement), la recherche de la performance énergétique est tout bénéfice grâce aux aides de l’agence nationale d’amélioration de l’habitat (Anah), 


Pour en savoir plus, consultez notre article traitant de MaPrimeRénov.

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