Assurance PNO : qui doit la souscrire ? Que couvre-t-elle ?

L’assurance habitation propriétaire non occupant (PNO) est souscrite par les propriétaires pour couvrir d’éventuels sinistres. Et ce, qu’ils soient soit bailleurs ou non, que le logement soit loué, occupé à titre gratuit, ou même vacant.

Chez Revenus-Locatifs.com nous nous occupons de la gestion locative de nos clients investisseurs et nous veillons toujours à ce qu’ils aient bien souscrit une assurance PNO, car les conséquences de son absence peuvent se révéler extrêmement préjudiciables

Propriétés de l’assurance habitation propriétaire non occupant

• Il s’agit d’une assurance de responsabilité civile (RC) dont l’objet n’est pas d’assurer l’occupant du logement mais le propriétaire des murs. 
Il faudrait d’ailleurs parler d’assurance responsabilité civile propriétaire non occupant, car elle entre dans la catégorie des assurances de responsabilité civile et non dans celle des assurances habitation, puisque le souscripteur n’habite pas dans les lieux assurés.

•  Elle est complémentaire de l’assurance habitation du locataire et de celle, collective, du syndicat de copropriété.

• Depuis sa mise en application en 2015, la loi ALUR a défini de nouvelles obligations pour l’assurance des biens en copropriété : les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non, ont l’obligation d’être couverts par une assurance en responsabilité civile (RC).
L’assurance en garantie civile, qui couvre les dégâts pour lesquels la responsabilité du propriétaire peut être engagée, fait toujours partie de l’assurance PNO.

• La convention IRSI (convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles) notifie que l’assurance PNO vient en renfort de l’assurance que doit obligatoirement souscrire le locataire, que le logement soit loué meublé ou non.

• Les propriétaires non occupants d’un logement non compris dans une copropriété, donné ou non en location, n’ont aucune obligation d’assurance. 
Néanmoins, il serait irresponsable qu’ils ne s’assurent pas et prennent le risque d’avoir à supporter des frais de réparation des dommages causés à autrui, en cas de problèmes.

Absence d’assurance habitation propriétaire non occupant

• En cas de non-assurance PNO, les dégâts provoqués par les équipements et les installations pendant l’absence de locataire responsable ne sont pas couverts.
Cette absence de locataire peut être due à une vacance locative (entre deux périodes de location) ou une carence locative (avant la première mise en location).

• La réparation de certains sinistres est à la charge du propriétaire quand ceux-ci ne sont pas couverts par l’assurance du locataire.
Si le locataire a l’obligation de souscrire une assurance, celle-ci ne doit pas nécessairement être « multirisque habitation », une simple assurance « risque locatifs » suffit.
- Il faut savoir que l’assurance « risque locatifs » couvre seulement les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. 
Sa couverture concerne uniquement le logement loué lui-même. Les dommages qui seraient causés aux voisins ne sont pas couverts.
- Si le locataire n’a pas souscrit d’assurance, il doit supporter les dégâts liés au sinistre, normalement couverts par l’assurance « risques locatifs ».

• La responsabilité en cas de vices de construction ou de défauts d’entretien n’est pas couverte en cas d’absence d’assurance PNO.
Les sinistres provenant des parties communes de l’immeuble sont couverts par l’assurance de la copropriété
.

Choisir l’assurance habitation propriétaire non occupant

Au minimum, l’assurance PNO couvre la garantie civile du propriétaire, suivant l’article 1382 du code civil, qui pourrait être mise en œuvre par le locataire, un voisin ou un tiers.

• Préjudices pris en compte :

- Vices de construction du logement
- Défaut d’entretien

• Ainsi que tous les risques habituels d’un bien immobilier :

- Incendie
- Dégât des eaux
- Bris de glace
- Vol, vandalisme
- Événement climatique
- Catastrophe naturelle
- Attentat et acte de terrorisme

Elle peut couvrir également les dégâts touchant le mobilier du propriétaire si le logement est loué meublé.

• Pour bien choisir une assurance habitation propriétaire non occupant, il faut prêter attention à certains points :

- Son prix

- Le montant de la franchise générale
Plus le montant qui reste à charge en cas de sinistre est faible, plus les cotisations mensuelles sont élevées.

- Les plafonds de chaque garantie
C’est le montant maximum d’indemnisation que versera l’assureur, même si le montant des dégâts dépasse ce plafond.

- La durée des garanties
Certains assureurs peuvent suspendre des garanties comme le vol au bout d’un certain temps de non-location ou si le bien est vacant pour cause de travaux.

• Certaines assurances PNO proposent des garanties complémentaires.
- La garantie perte de loyer/location
Il s’agit d’une indemnisation de la perte financière en cas de sinistre alors que le bien était en location. Sa durée est variable (de 6 mois à 2 ans).

- La garantie vacance locative
La durée de cette indemnisation, si le logement ne trouve pas preneur, varie selon les compagnies.

- La garantie Loyers Impayés (GLI) 
Tous nos clients investisseurs souscrivent une GLI car un locataire mauvais payeur peut gravement compromettre leur investissement locatif.
Elle permet de percevoir le manque à gagner dû à un locataire qui ne paye plus son loyer ou est parti sans laisser d’adresse.

- La garantie protection juridique 
Pour bénéficier d’un accompagnement de l’assureur en cas de conflit avec le locataire ou un responsable de travaux...

• Il est possible de souscrire une garantie loyers impayés et assistance juridique en dehors de l’assurance habitation propriétaire non occupant.

Il ne faut pas jouer avec le défaut d’assurance. 

Comme le rappelle le ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance « Le principe de l’assurance est fondé sur la notion de risque, c'est-à-dire l’exposition à un danger potentiel, inhérent à une situation ou une activité et dont on ne pourrait affronter les conséquences financières, qu’elles soient liées aux biens ou aux personnes. »

« Dont on ne pourrait affronter les conséquences financières... »
 Tout l’intérêt d’être assuré tient en ces quelques mots...
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