Publié le
18.10.21
par Kévin Savonni

Qui dit achat immobilier, dit crédit. 
- Mais, pourquoi ne pas couvrir la totalité du montant de l’acquisition par l’apport personnel, quand on en a la possibilité ?
- Parce que devenir propriétaire ne doit pas vouloir dire vivre avec les poches vides et engloutir ses revenus dans le règlement des frais quotidiens incompressibles. 
Nous vous conseillons de toujours garder une épargne de sécurité et de… liberté.

Mais, reconnaissons que nous sommes rarement (même jamais) confrontés à ce genre de question. On nous demande, généralement, comment emprunter au mieux. 

Chez Revenus-Locatifs.com nous accompagnons nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif, en Île-de-France, tout au long du processus d’acquisition et de rentabilité.
Notre courtier en immobilier maîtrise parfaitement le sujet du « bien emprunter ».
Nous allons vous faire partager son expérience.



I. QUE FAUT-IL SAVOIR AVANT DE SE LANCER DANS UNE DEMANDE DE PRÊT ?

L’apport personnel

Les établissements bancaires demandent, en général, de disposer d’un apport personnel dont le montant doit être équivalent à 10% du prix d’achat
Certains établissements prêteurs exigent même un minimum de 20%.

Le taux d’endettement

Autre donnée à prendre en compte : la capacité d’endettement. 
Le Haut conseil de stabilité financière a assoupli les règles à partir du 1er janvier 2021. Les banques peuvent, dorénavant, financer un acheteur jusqu’à un taux d’endettement de 35%, contre 33% maximum auparavant.
La capacité d’endettement détermine la somme que l' emprunteur peut rembourser. Il s’agit du rapport entre les revenus et les charges (mensualités du crédit comprises).

En clair : le montant de la mensualité ne doit pas dépasser 35% des revenus mensuels.

Taux d’endettement = (Charges + Mensualités du crédit) / Revenus


II. QUID DE LA PROFESSION ET DE L’ÂGE ?

Nous attirons l’attention sur le fait que tous les revenus ne sont pas égaux devant les banques
CDI, salaire variable, statuts de chef d’entreprise, d’indépendant, d'auto-entrepreneur… les banques manquent souvent de souplesse quand la stabilité des revenus et le risque associé les interrogent.
Elles peuvent alors, ne pas prendre en compte certains revenus, ou seulement en partie.

En règle générale

> Les CDI et les emplois dans la fonction publique sont comptés à 100%.

> Les chefs d’entreprise, les indépendants et les auto-entrepreneurs, pour voir leurs revenus pris en compte à 100%, doivent pouvoir justifier de trois ans d’activité régulière, et même parfois cinq.
Les exigences de la banque, à leur encontre, sont plus sévères qu’avec les salariés.
Nous recommandons aux travailleurs indépendants et aux auto-entrepreneurs, de monter un dossier prouvant la solidité de leur situation : CA, progression de l’activité, perspectives…

> Les chefs d’entreprise et les professions libérales sont également soumis à des règles contraignantes, pour voir leurs revenus comptabilisés à 100% ; avec davantage de facilités pour les médecins ou les avocats, supposés appartenir à des professions sans risque.
Pour les professions libérales et les chefs d’entreprise
, au-delà de la présentation des trois derniers bilans, bénéficiaires, les banques demandent habituellement comme pièces justificatives : les statuts, l’arrêté comptable de l’année en cours, les six derniers mois de relevés bancaires, les tableaux d’amortissement si crédits en cours…

> La retraite est comptabilisée à 100%.
Pour les retraités ce n’est pas la stabilité de leurs revenus qui peut poser problème, mais l’âge. Même s’il n’y a pas de limite d’âge légale, emprunter devient plus compliqué au-delà de soixante-cinq ans et quasiment impossible à partir de soixante-quinze ans, sauf à des taux particulièrement élevés.

> Les CDD et l’intérim ne sont pas comptabilisés.

> La jeunesse est-elle un handicap ?
Mécaniquement, plus on est jeune, moins l’apport personnel est important. 
Aussi, certaines banques se contentent d’un montant suffisant pour couvrir les frais de notaire et de garantie. 
Elles ont tout intérêt à conquérir et fidéliser, sur le long terme, une cible jeune, qui a un avenir financier devant elle et qui est susceptible de souscrire à d’autres produits dans la banque qui leur a fait confiance.
La jeunesse possède de vrais arguments à faire valoir pour obtenir un prêt dans les meilleures conditions, quand elle a un projet immobilier.

III. QUELS SONT LES REVENUS PRIS EN COMPTE ?

Les revenus professionnels. 

Dans les conditions énoncées précédemment.

Les revenus locatifs.

Les revenus des loyers effectifs et des loyers attendus, sont comptabilisés à 70% dans le calcul de la capacité d’emprunt, la banque déduisant 30% pour risques locatifs.
L’investissement locatif rassure les banques.

Aides sociales, allocations chômage, et pensions.

Seule la pension compensatoire sans limite de temps est considérée comme un revenu.
Les autres aides, sauf dans de très rares cas (par exemple une pension alimentaire si les enfants sont mineurs jusqu’à la fin du prêt), ne sont pas prises en compte. 
Les allocations chômage ne sont jamais comptabilisées.
Les sacro-saints 35% ne sont pas un critère immuable pour déterminer la somme que l’on peut emprunter et certains paramètres financiers peuvent également faire varier les taux d’intérêt du crédit.
Tout peut être négocié et renégocié (même les frais de dossier et le taux d’assurance).


IV. QUELS SONT LES AUTRES PARAMÈTRES PRIS EN COMPTE ?

Après avoir abordé le taux d’endettement, c’est-à-dire le ratio entre les charges de remboursement et les revenus, penchons-nous maintenant sur le reste à vivre et le saut de charges.

Le reste à vivre.

Les banques peuvent appliquer des ajustements, à la baisse ou à la hausse, en fonction de ce critère qui évalue le taux d’effort réel supporté par l’emprunteur.

Reste à vivre = Revenus - Charges pour faire face aux dépenses courantes

Plus les revenus de l’emprunteur sont faibles, plus le taux de reste à vivre doit être important.
La banque acceptera difficilement un seuil d’endettement supérieur à 35%, alors qu’elle grimpera bien au-delà si le reste à vivre est confortable.

Le saut de charges (pour l’achat de sa résidence principale).

Cet indicateur de la fiabilité financière mesure la différence entre l’ancien loyer et la mensualité du crédit immobilier. Ce montant doit rester en adéquation avec les revenus.

Saut de charges = Mensualité du crédit immobilier - Montant de l’ancien loyer

Plus le saut de charges est minime, plus le risque de défaut de paiement s’éloigne, et plus la banque est disposée à faire preuve de souplesse.


V. QUELLE EST LA DURÉE D’ENDETTEMENT IDÉALE ?

La durée du prêt a un impact direct sur la capacité d’emprunt : 
> À mensualité constante, plus la durée de l’emprunt est importante, plus on peut emprunter.
>
À montant total de remboursement égal, plus la durée d’emprunt est importante, moins le montant des remboursements mensuels est élevé.

Quelques chiffres :
- Théoriquement, un crédit doit être remboursé avant les 75 ans de l’emprunteur.
- La moyenne des prêts immobiliers souscrits est de 18 ans
- La durée possible des prêts est de 5 à 30 ans.

> Plus la durée est importante, plus le taux d’intérêt est élevé.
C’est la double peine : on rembourse plus et plus longtemps.

Pour un même montant emprunté, le coût total du crédit passe du simple au double d’un prêt sur quinze ans, à un prêt sur vingt ans.

Nos conseils pour obtenir un prêt 
- Effectuer une simulation de crédit avec le simulateur Revenus-Locatifs.com
- Bien connaître sa capacité d’endettement.
- Définir une durée de remboursement.
- Pouvoir justifier de revenus réalistes par rapport au projet immobilier.
- Montrer qu’on sait gérer ses finances et présenter un budget équilibré.
- Bien préparer son dossier ou se faire accompagner par Revenus-Locatifs.com dans le cadre d’un investissement locatif.

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