Publié le
25.11.21
par Kévin Savonni

La nue-propriété confère des droits bien précis sur le bien acquis. 

Il est nécessaire de bien maîtriser sa dimension avant d’opter pour le statut de nu-propriétaire, car s’il comporte des avantages, il présente également quelques obligations.

L’avocat de Revenus-Locatifs.com fait le point sur cette technique qui peut favoriser l’accession à la propriété, l’optimisation fiscale et la transmission de patrimoine avec des droits de succession très allégés.


Consulter également nos INDISPENSABLES « La donation » Lien vers N° 59 quand il sera publié et « Le démembrement » Lien vers N° 65 que je vais écrire.

Et notre blog « Démembrement et déficit foncier ou comment acheter sans se faire imposer ET en transmettant son patrimoine ».

I. QU’EST-CE QUE LA NUE-PROPRIÉTÉ ?

La nue-propriété est un des éléments du droit de propriété qui s’articule sur trois composantes : l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usus

Le droit d’user de la chose, c’est-à-dire de s’en servir.

Le fructus

Le droit d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire d’en jouir (le louer et percevoir des loyers par exemple)

L’abusus

Le droit de disposer du bien (le vendre, le modifier, le détruire…)

La nue-propriété 

- Elle fait référence à l’abusus et permet donc de posséder le bien, c’est-à-dire les murs dans le cas d’un bien immobilier. 

Elle n’en donne pas la jouissance qui appartient à l’usufruitier.

- Le nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien pour ses propres besoins (usus), c’est-à-dire de les occuper.

- Le nu-propriétaire ne peut pas en recevoir les fruits (fructus), c’est-à-dire de les louer et de percevoir les loyers. 

- Le nu-propriétaire n’a pas de revenus à déclarer au titre de ce bien. 

Si des loyers sont perçus, ils le sont par l’usufruitier.

- Le nu-propriétaire est dans l'obligation de payer les grosses réparations de l’immeuble, celles qui concernent la structure du bâtiment :

Gros murs et voûtes.

Rétablissement des poutres et des couvertures.

Réparation des digues, murs de soutènement et clôtures.

Mais ces travaux peuvent être à la charge de l’usufruitier, par un accord entre les deux parties.

L’usufruit

C’est l’association de deux droits : l’usus et le fructus. 

L’usufruitier a le droit de jouir du bien et d’en percevoir des revenus, mais pas de s’en séparer.

Le droit de propriété 

C’est le droit le plus complet qu’on peut exercer sur une chose puisqu’il englobe les trois attributs.

Être pleinement propriétaire d’une chose, c’est pouvoir en user, en jouir et en disposer.

Le démembrement

Il y a démembrement de propriété quand la propriété de ce bien est partagée entre plusieurs personnes.

- Une ou plusieurs personnes en ont l’usufruit.

- Une ou plusieurs personnes en ont la nue-propriété.

Il existe deux types de démembrement : le démembrement viager qui repose sur l’espérance de vie de l’usufruitier et le démembrement temporaire fixé contractuellement en début d’opération.

Extinction de l’usufruit  

L’usufruit peut s’éteindre :

- Par le décès de l'usufruitier.

- Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé.

- Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire.

- Par le non-usage du droit pendant trente ans.

- Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.


II. COMMENT DEVIENT-ON NU-PROPRIÉTAIRE ?

On peut devenir nu-propriétaire par achat ou par donation.

Par achat

On peut devenir nu-propriétaire dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en démembrement qui implique une séparation du droit de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit pendant une période qui peut être la durée de vie de l’usufruitier ou fixée contractuellement.

Par donation

On peut également devenir nu-propriétaire dans le cadre d’une donation en démembrement de propriété

Le donateur (celui qui donne) gratifie le donataire (celui qui reçoit) de la nue-propriété d’un bien et s’en réserve l’usufruit.

Au décès du donateur, le donataire devient plein propriétaire du bien.


III. QUELS SONT LES AVANTAGES DE L’ACHAT EN NUE-PROPRIÉTÉ ?

Le prix d’acquisition

En achetant la nue-propriété d'un bien, l'investisseur bénéficie, en contrepartie de la privation temporaire du droit d'y résider ou de le louer, d'une décote sur le prix d’acquisition.

Cette décote est de 30 à 50% par rapport au même bien acquis en pleine propriété. 

C'est un peu comme si le vendeur devenait le locataire de l’acheteur et lui versait immédiatement quinze à vingt ans de loyers.

A l’issue de la période de démembrement, qui s’étend sur une durée maximum de trente ans dans le cas d’un usufruit temporaire, l’investisseur acquiert la pleine-propriété du bien de façon automatique et gratuite.

Les travaux

Les travaux d’entretien du bien sont à la charge de l’usufruitier, tant pour les parties communes que privatives.

Comme nous l’avons vu, seuls les gros travaux sont à la charge du nu-propriétaire.

Les avantages fiscaux.

• Les revenus fonciers

Au cours de la période de démembrement, le nu-propriétaire ne paie aucun impôt sur les revenus fonciers puisqu’il n’encaisse pas les loyers du bien donné en location. 

Il ne paie pas non plus de taxe d’habitation, celle-ci étant à la charge de l’usufruitier

En cas de revente ou de cession du bien par le nu-propriétaire avant la fin de la période de démembrement, le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value sera la valeur totale du bien lors de son investissement, et non le montant effectivement payé pour la nue-propriété. 

En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.

• L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Le nu-propriétaire n’a pas à tenir compte du bien immobilier qu’il détient pour évaluer son patrimoine imposable à l’IFI (qui a remplacé l’ISF).

S’il est assujetti à l’IFI, c’est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable et se trouve redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien.

Attention : les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis la loi de finances rectificative pour 2013.

La transmission 

L’allègement du coût fiscal de la transmission est un des arguments déterminants pour un grand nombre de nus-propriétaires.

Dans la mesure où seule la nue-propriété est transmise aux héritiers, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.


IV. QUELS SONT LES INCONVÉNIENTS DE LA NUE-PROPRIÉTÉ ?

Le seul inconvénient que nous connaissons à l’investissement en nue-propriété est l’impossibilité de percevoir des loyers durant toute la durée de cession de l’usufruit.

Ce point est pénalisant au regard de notre positionnement de spécialiste de l’investissement locatif rentable en Île-de-France puisque c’est une démarche qui ne permet pas de percevoir les revenus des loyers pour rembourser un emprunt.


V. QUELLE EST LA VALEUR FISCALE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ ?

Qu’il s’agisse d’un don, d’une succession ou d’une vente, le fisc évalue la valeur du bien démembré en fonction de l’âge de l’usufruitier. 

Plus la personne qui possède l’usufruit est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée et celle de la nue-propriété faible. 

La valeur du bien démembré dépend de la durée du démembrement pour un usufruit temporaire.

En effet, plus la durée de l’usufruit est importante, plus le nu propriétaire devra attendre avant de posséder la totale propriété du bien.


Barème fiscal de la nue-propriété

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit
(Celui qui vent ou
qui donne)
Valeur de la nue-propriété
(Celui qui achète ou reçoit)
Démembrement
viager
Usufruit viager
Moins de 21 ans 90% 10%
De 21 ans à 30 ans 80% 20%
De 31 ans à 40 ans 70% 30%
De 41 ans à 50 ans 60% 40%
De 51 ans à 60 ans 50% 50%
De 61 ans à 70 ans 40% 60%
De 71 ans à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
A partir de 91 ans 10% 90%
Démembrement temporaire
Usufruit temporaire
Durée de l’usufruit temporaire
Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété
De 0 à 10 ans 23% 77%
De 11 à 20 ans 46% 54%
De 21 à 30 ans 69% 31%


VI. QU’EN EST-IL DE LA DONATION EN NUE-PROPRIÉTÉ ?

Il s’agit de l’acte notarié par lequel le donateur transmet un bien, de son vivant, et à titre gratuit à une autre personne (le donataire). 

La donation en nue-propriété est un démembrement de propriété par voie de rétention.

Le donateur conserve l’usufruit du bien jusqu’à son décès où le donataire qui avait la nue-propriété du bien en récupère la pleine propriété.

La fiscalité est avantageuse : seule la nue-propriété est imposée aux droits de donation (tableau de barème fiscal de l’usufruit viager ci-dessus) à condition que le donateur ne décède pas dans les trois mois après la date de la donation. 

Aucun droit de succession n’est à payer sur la valeur de l’usufruit. Avantage cumulable avec les abattements applicables aux dons réalisés envers les descendants.

Elle permet aux parents d’anticiper et de transmettre leur patrimoine tant qu’ils sont en vie, sans s’en démunir. 


Consulter sur notre blog « Démembrement et déficit foncier ou comment acheter sans se faire imposer ET en transmettant son patrimoine ».

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