Publié le
18.10.21
par Kévin Savonni

Est-il préférable d’acheter un bien immobilier en nom propre ou bien en SCI ? 
Quand la question de la forme juridique la plus adaptée se pose, il est essentiel de bien comprendre ce qu’est une SCI et de peser les avantages et inconvénients de chacune des solutions.
Nous allons vous expliquer pourquoi acheter en SCI, ou pas.

Imposition des loyers, détention à plusieurs, transmission de patrimoine, plus-value … les raisons du succès de la SCI auprès des investisseurs dans l’immobilier locatif sont nombreuses.

Chez Revenus-Locatifs.com nous sommes aux côtés de nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif, en Île-de-France, tout au long du processus d’acquisition et de rentabilité, qu’ils optent pour une détention en direct ou par le biais d’une SCI.


I. QU’EST-CE QU’UNE SCI ?

La SCI (Société civile immobilière) est un montage financier qui permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs personnes, ayant le statut d’associés, afin de gérer le bien immobilier.
Elle n’a pas vocation à être unipersonnelle. Article 1832 du Code civil : « …la société est instituée par deux ou plusieurs personnes… ».
Il peut arriver, toutefois, que les parts sociales appartiennent à un associé unique. Lorsque le projet d’investissement immobilier comporte une seule personne, celle-ci achète obligatoirement en nom propre ou crée une EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou une SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle).

Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés fixées par les articles 1832 et suivants du Code civil ainsi que par les articles 1845 et suivants. 
Il faut un minimum de deux associés ou époux, pour former une SCI. Il peut s’agir de personnes morales majeures, ou de mineurs sans minimum d’âge accompagnés de leurs représentants légaux.

La SCI est constituée pour une durée de 99 ans maximum. Elle est régie par des statuts signés à sa création en présence d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste.
Ces statuts régissent son fonctionnement et définissent les modalités de prises de décisions (majorité simple, majorité renforcée ou unanimité).
La SCI comporte davantage de contraintes administratives
qu’un achat en nom propre.

Lors de la création de la SCI, chacun des associés apporte sa part du bien immobilier ou du cash et reçoit, en échange, des parts sociales proportionnelles à son apport. 
C’est la SCI qui est propriétaire du bien.
Les associés d’une SCI désignent un gérant.
Sa principale fonction consiste à prendre en charge les actes de gestion habituelle du ou des biens immobiliers détenus par la société, pour le compte de la SCI. 

Ses pouvoirs peuvent être limités par les statuts.


II. QUELS SONT LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS D’UNE SCI ?

La SCI permet d’éviter l’indivision

Quand on achète un bien à plusieurs, on peut choisir l’indivision qui est le mode « par défaut » ou la SCI.

Avantages Inconvénients
SCI
Gestion
- Grande souplesse d’organisation : règles d’administration libres.
- Gestion cadrée et efficace sur le long terme.
- Si mésentente : possibilités pour un associé de vendre ses parts et impossibilité de forcer la vente du bien.


Transmission de patrimoine
- Donations successives des parts sociales pour bénéficier des abattements.- Possibilité de démembrer la propriété des parts, pour éviter les frais de succession.
Création
- Formalités.
- Paiement de frais de constitution.

Gestion
- Tenues d’AG.
- Obligations comptables.
Indivision
Création
- Mise en place simple et gratuite.

Gestion
-Très simple au quotidien.
Gestion
- Gestion à long terme compliquée (aval de la majorité nécessaire pour chaque décision).
- Si mésentente : risque de vente forcée du bien.

Transmission de patrimoine
- Peut être source de discordes.

Avantages de la SCI pour l’obtention du prêt 

- Chaque associé apporte un apport personnel et reçoit, en retour, des parts sociales.
Le prêt est souscrit au nom de la SCI, et la banque se réfère à la situation de chacun des associés (qualité financière, taux d’endettement respectif…), ce qui peut la mettre davantage en confiance.
- Plus on est nombreux, plus les possibilités d’investissement sont augmentées.
La capacité d’emprunt peut être plus importante, car la crédibilité auprès de la banque s’en trouve renforcée.
- La SCI permet d’agréger les capacités d’emprunt de chaque associé majeur. 
- La SCI étant une société civile immobilière et non une société commerciale, elle n’offre pas de responsabilité limitée à chaque associé. Résultat : en cas d’impayé, la banque dispose d’une garantie sur chaque associé.

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Avantages de la SCI dans l’investissement locatif

- La SCI sécurise l’investissement locatif. 
En effet, si des associés cèdent leurs parts, la SCI, représentée par son gérant, demeure le propriétaire.
- Les relations avec les locataires sont simplifiées, car
ce n’est plus un bailleur « physique » qui prend les décisions, mais l’assemblée générale.
Le contrat de bail est établi entre le locataire et la SCI.

Avantages de la SCI pour la fiscalité

- La SCI présente un intérêt fiscal en matière d’imposition des loyers, de plus-value, de succession.

Avantages de la SCI pour l’acquisition des biens

Un capital plus important permet d’acquérir des biens plus nombreux et/ou plus qualitatifs.

Avantages de la SCI sur les coûts associés et les risques

Acquérir un bien à plusieurs permet de réduire les frais d’acquisition, mutualiser les charges et partager les éventuels risques liés à la gestion du bien.

Avantages de la SCI pour la cession et la donation des parts

- Cession des parts simplifiée, sans frais de notaire ni droit de préemption.
- Avantages fiscaux pour la donation.

Avantages de la SCI en cas de séparation

- Souplesse en cas de séparation pour les associés ni mariés, ni pacsés. 
- Structure sécurisante en cas de décès.

Inconvénients de la SCI en location meublée

- La location meublée est considérée comme une activité commerciale et non civile, il est donc théoriquement impossible de louer en meublé avec une SCI.  
- Dans le cas de location meublée on prend le risque d’être passible de l’impôt sur les sociétés (IS).

La SCI peut tout de même conserver le régime de l’impôt sur le revenu (IR) si :
- les revenus locatifs HT de la location meublée n’excédent pas 10% des revenus globaux de la SCI.
- la location meublée constitue une activité secondaire de la SCI, exercée de manière non habituelle.

Inconvénients de la SCI lors de sa création

Le coût de création d’une SCI est relativement élevé : de 1500 à 2000 €, et plus si demandes spécifiques.

Inconvénients de la SCI au niveau des obligations administratives

- Convocation de l’assemblée générale une fois par an.
- Tenue d’une comptabilité
soumise à la validation des associés.
- Dans le cas d’une imposition à l’IS : tous les ans, envoi d’une copie du bilan au greffe du tribunal de commerce.

Inconvénients de la SCI en termes de responsabilité

Chaque associé est responsable indéfiniment et solidairement des dettes sociales, même quand leur montant dépasse l’apport initial.


III. QUELLE EST LA FISCALITÉ D’UNE SCI ?

Il existe deux types de fiscalité, en matière de SCI 
- L’impôt sur le revenu (IR)
- L’impôt sur les sociétés (IS)


SCI à l’IR

- Les bénéfices sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Chaque associé est imposé selon sa quote-part dans la SCI, c’est-à-dire sur la part des bénéfices qui lui revient.
Ses revenus fonciers viennent augmenter ses revenus imposables.
Heureusement, des charges et des frais sont déductibles de ces revenus fonciers.

- Le déficit foncier permet de faire baisser l’impôt sur le revenu quand les dépenses sont supérieures aux recettes. Il porte sur certains travaux de rénovation mais exclut les travaux d’agrandissement. 
La durée du dispositif est de 10 ans avec un plafonnement annuel de 10 700 €.

- Pour en savoir davantage sur le déficit foncier, consultez sur notre blog l’article « Déficit foncier, le déficit créateur de bénéfices »
- Pour les régimes d’imposition en location :
« Les choses à savoir sur l’imposition de la location meublée »
- Et pour la fiscalité de la LMNP
« Quelle est la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) ? »


SCI à l’IS

Les SCI à l’IS sont soumises aux règles de l’imposition sur les sociétés. Outre le fait que le taux d’imposition sur les sociétés est variable et plutôt intéressant, les bénéfices imposables peuvent être réduits par la déduction des charges et de l’amortissement. Si de nombreux investisseurs estiment qu’il est pertinent d’opter pour une SCI à l’IS à partir de 25 711€ de bénéfice, Chez Revenus-Locatifs.com, nous précisons que ce choix prive des avantages fiscaux sur les plus-values immobilières des particuliers. D’un côté on paie moins d’impôt sur les revenus locatifs, de l’autre on en paie davantage sur la plus-value en cas de revente.

À réfléchir…

Avantages et inconvénients d’une SCI à l’IS

Avantages Inconvénients
Réduction d’impôts Uniquement intéressante si revenus très importants. Sinon s’orienter vers l’IR
Report des déficits :
Contrairement au déficit foncier plafonné à 10 700 euros et reportables sur 6 ans, le report des déficits dans une SCI à l’IS a une limite de plafond beaucoup plus importante et ce, sans limitation de durée.
Idéal pour des projets immobiliers ambitieux.
Tenue d’une comptabilité financière nécessitant de préférence le concours d’un expert-comptable :
- bilan comptable
- compte de résultats et annexes
- transmission des liasses financières au service des impôts.
Pilotage du revenu imposable pour les associés :
Les associés peuvent choisir une année sans revenu pour distribuer des dividendes
Régime des plus-values, pas intéressant

Le courtier de Revenus-Locatifs.com, conseille la SCI à l’IS à nos investisseurs les plus actifs, souhaitant réaliser des projets immobiliers > 500 000 €.

N’hésitez pas à le contacter : contact@Revenus-Locatifs.com.

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