Publié le
18.10.21
par Kévin Savonni

Depuis 2005, le législateur a établi une distinction entre les baux de la location meublée, selon qu’il s’agit de la résidence principale du locataire, d’un court séjour ou d’une location saisonnière.
Le bail étudiant et le bail mobilité sont également différenciés.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialistes de l’investissement immobilier, clé en main, en Île-de-France et rédigeons régulièrement des baux de location meublée, pour nos clients investisseurs.

Nous allons détailler, ici, celui que nous rédigeons le plus souvent : le bail location meublée longue durée et aborder très succinctement les particularités du bail étudiant et du bail mobilité.

Suivez le guide…


I. QUELLES SONT LES PRINCIPALES DIFFÉRENCES AVEC LA LOCATION NUE ?

Les deux types de location sont très proches. La plus grande différence tient au nombre de baux : trois types de baux pour la location meublée, un seul type de bail pour la location nue.


II. QUELLES SONT LES CARACTÉRISTIQUES DU BAIL DE LOCATION MEUBLÉE LONGUE DURÉE ?

Son contenu doit respecter un modèle défini par le décret du 29 mai 2015 de la loi Alur.
Une notice d’information sur les droits et devoirs des parties, doit y être jointe.

Sous-location

Bail signé avant le 27 mars 2014 : la sous-location est autorisée si aucune clause du bail ne l’interdit.
Bail signé après le 27 mars 2014 : 
le locataire qui veut mettre en sous-location son logement doit d’abord obtenir l’accord écrit du propriétaire.

Télécharger le modèle de bail de location meublée Revenus-Locatifs.com

La durée

- Le bail est d’au moins un an, mais sa durée peut être inférieure à ce minimum légal, en cas de bail étudiant.
- Si aucune des deux parties ne donne congé avant son expiration, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période d’un an.
- Rien n’interdit de conclure un contrat de bail pour une plus longue durée, mais il n’est pas autorisé de prévoir une durée inférieure à ce minimum légal, exception faite des étudiants et des locataires en situation de mobilité (stage, formation professionnelle, mission temporaire…)

La date de prise d’effet

La date de début du contrat n’est pas obligatoirement celle du début de la location.  
Les deux dates sont mentionnées dans le contrat, la date de signature du bail pouvant être antérieure à celle de prise d'effet.
Le différé entre les deux dates permet de régler une difficulté souvent rencontrée avec les assurances : le locataire doit présenter une attestation d’assurance lors de la remise des clés, or les compagnies demandent un exemplaire du bail pour assurer le locataire.

Les signataires

Le contrat de bail est un document écrit, établi entre le propriétaire et son locataire. Il peut être établi sous seing privé ou par un huissier.

Doivent être mentionnés :
- Les noms, prénoms, dates de naissance, adresses et coordonnées des signataires
(le nom de l’agence immobilière, le cas échéant
- Les mêmes informations sont nécessaires pour le garant.

Le montant du loyer

Le bail de location doit indiquer le montant du loyer, son mode de paiement et les conditions de révision.
L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser le loyer.

- Si le logement est hors zone tendue, le loyer peut être fixé librement à chaque nouveau locataire.

- Si le logement est situé en zone tendue, le loyer n’est pas fixé librement.

De plus, certaines villes de la zone tendue ont décidé de plafonner le loyer à des loyers de référence majorés.
Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter :
contact@revenus-locatifs.com

Pour un contrat en zone tendue, le bail doit mentionner le loyer de référence et le montant du loyer hors charges payé par l’ancien locataire. Le loyer du nouveau locataire ne peut pas être supérieur à celui de l’ancien.

Cas où le loyer peut être fixé librement en zone tendue :

• Si l’ancien locataire est parti depuis plus de 18 mois
S’il s’agit d’une première mise en location
• Si le propriétaire a effectué de très gros travaux pour améliorer le confort du logement.

Le montant de ces travaux, réalisés au cours des six derniers mois, doit être supérieur à plus d’un an de l’ancien loyer. 
(Le montant du loyer de l’ancien locataire et le montant des travaux doivent être indiqués dans le bail).

A Paris, pour les baux signés depuis le 1er janvier 2019, en plus des conditions ci-dessus, le loyer ne doit pas, sauf exceptions, dépasser le plafond « Loyer de référence majoré », sous peine de sanctions (5000 € d’amende et condamnation à ramener le loyer à son juste niveau).

Le montant des charges

Les charges sont fixées par le bailleur : forfaitaires ou au réel.

Le dépôt de garantie

Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges et encaissable par le propriétaire.

La résiliation / Délai de préavis

- Par le bailleur :

Trois mois au minimum avant l’échéance.
• Motif légal de congé.

- Par le locataire :

• Un mois, à tout moment.


Informations sur le logement, les parties communes et privatives

Le contrat de bail doit préciser :
- la nature du logement (maison, appartement…)
- l’usage (habitation, mixte…)
- le nombre de pièces et les annexes (garage, cave…)
- la superficie habitable
- les équipements des parties communes (ascenseur, parking collectif…)
- la nature et le montant des éventuels travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire.


III. QUELLES PIÈCES DOIVENT ÊTRE JOINTES AU BAIL ?

La notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs

Obligatoire depuis le 1er août 2015.

L’état des lieux établi lors de la remise des clés

Il doit être établi très précisément. C’est en comparant l'état des lieux à l'arrivée et celui établi à la sortie du locataire, que le propriétaire saura s’il peut restituer la caution, ou s’il doit demander la réparation d'éléments détériorés.

L’inventaire et un état détaillé du mobilier

Il décrit l’ensemble des équipements du logement.

 Le dossier de diagnostics techniques (DDT)

Il comprend :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), si le logement date d’avant janvier 1949.
- La copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (sur demande du locataire).
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité (si l’installation a plus de 15 ans).
- L’état de l’installation intérieure du gaz (si l’installation a plus de 15 ans).
- L’état des risques et pollutions permettant de savoir si le logement est situé en zone à risque (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…).
- Le diagnostic bruit. Si logement est situé dans une zone concernée.

 Les documents de copropriété

Si l’immeuble est en copropriété, extraits des règlements de propriété concernant :
- la destination de l’immeuble.
- la jouissance et l’usage des parties privatives et communes.
- le nombre de millièmes représenté par le logement dans chaque catégorie de charges. 

L’attestation d’assurance 

Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance multirisques habitation.
Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, cette assurance était facultative.

 L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (pour les contrats souscrits depuis le 27 avril 2014).

Il s’agit, par exemple, du câble, de la TNT, de la fibre…


Pièces à joindre au bail dans certains cas 

Dans le cas où le paiement des loyers du locataire est couvert par une caution :
- La copie de l’acte de cautionnement.

Si l’immeuble est en copropriété :
- Les documents de copropriété.

Il s’agit des extraits des règlements de propriété concernant :
- la destination de l’immeuble.
- la jouissance et l’usage des parties privatives et communes.
- le nombre de millièmes représenté par le logement dans chaque catégorie de charges. 

Si le logement est encadré par une convention Anah :
- Une copie de la convention Anah.

Il s’agit d’une convention établie entre l’Agence nationale de l’habitat et le propriétaire.

Pour prévenir un comportement du locataire pouvant provoquer une usure accélérée du logement et de ses équipements :
- La grille de vétusté.

Il s’agit d’un tableau permettant de déterminer la durée de vie des matériaux et des équipements et de fixer un niveau d’usure naturelle. Il est à choisir parmi ceux ayant fait l’objet d’un accord collectif de location (articles 41 ter et 42 de la loi du 23 décembre 1986).

Si le logement a précédemment fait l’objet d’une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou au titre des risques technologiques : - La note écrite en cas de sinistre.
Rédigée par le propriétaire, elle relate les causes des sinistres ayant donné lieu au versement des indemnités.


IV. QUELLES SONT LES PARTICULARITÉS DU BAIL ÉTUDIANT ET DU BAIL MOBILITÉ ?

Le bail meublé étudiant

La durée du bail meublé étudiant est de neuf mois et n’est pas renouvelable. Pas de congé à donner au locataire.
- L’étudiant ne paie le loyer que pendant les neuf mois de l’année universitaire (septembre à mai)
- Le propriétaire peut louer le logement pendant les trois mois d’été en location saisonnière.
- Pas d’indexation de loyer
car le bail est inférieur à un an.

Le bail mobilité

La durée du bail mobilité va d’un à dix mois et n’est pas renouvelable. Pas de congé à donner au locataire.
- Aucun dépôt de garantie exigé. Interdiction d’en demander.
- Il est destiné aux personnes en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en stage, ou autres situations comparables…
- Pas d’indexation de loyer
car le bail est inférieur à un an.

Qu’il s’agisse de location nue ou meublée, chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes toujours aux côtés de nos clients investisseurs, pour les accompagner de l’acquisition du bien à sa gestion locative.

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