Publié le
18.10.21
par Kévin Savonni

Les logements loués nus, c’est-à-dire non meublés, sont réglés par la loi du 6 juillet 1989.
Ils doivent être munis d’équipements spécifiques : sanitaires, douche, évier…
Si on loue un logement non meublé avec une cuisine équipée, celui-ci est toujours considéré nu, idem pour certains gros meubles (armoire, canapé lit…).

Si la plupart des règles s’appliquant à la location meublée régissent également la location vide (décence, cautionnement, fixation, règlement et révision des loyers, charges locatives, assurances habitation…), quelques différences les distinguent.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialisés sur le marché de l’investissement locatif rentable en Île-de-France et accompagnons nos clients investisseurs de la recherche du bien à sa location.

Faisons ensemble le tour du propriétaire.

I. QUELLES SONT LES PRINCIPALES DIFFÉRENCES AVEC LA LOCATION MEUBLÉE ?

Tom Hanks qui pense

Les deux types de location sont très proches. La plus grande différence tient au nombre de baux : un seul type de bail pour la location nue, trois types pour la location meublée.


II. QUELLES SONT LES CARACTÉRISTIQUES DU BAIL DE LOCATION NUE ?

Le bail de logement loué vide à titre de résidence principale est soumis à la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi pour la croissance du 6 août 2015.
Le locataire qui veut mettre en sous-location son logement doit d’abord obtenir l’accord écrit du propriétaire.

Personnes au bureau
Photo par Van Tay Media sur Unsplash

La durée

- Le bail est d’au moins trois ans renouvelables par tacite reconduction.
On ne peut pas imposer une durée plus courte au locataire, même si celui-ci l’accepte.
- La durée est de six ans quand le bailleur est une personne morale, excepté si la société est une SCI familiale.

La date de prise d’effet

La date de début du contrat n’est pas obligatoirement celle du début de la location.  
Les deux dates sont mentionnées dans le contrat, la date de signature du bail pouvant être antérieure à celle de prise d’effet.
Le différé entre les deux dates permet de régler une difficulté souvent rencontrée avec les assurances : le locataire doit présenter une attestation d’assurance lors de la remise des clés, or les compagnies demandent un exemplaire du bail pour assurer le locataire.

Les signataires

Le contrat de bail est un document écrit, établi entre le propriétaire et son locataire. Il peut être établi sous seing privé ou par un huissier.

Doivent être mentionnés :
- Les noms, prénoms, dates de naissance, adresses et coordonnées des signataires (le nom de l’agence immobilière, le cas échéant)
- Les mêmes informations sont nécessaires pour le garant.

Le montant du loyer

Le bail de location doit indiquer le montant du loyer, son mode de paiement et les conditions de révision.

L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser le loyer.
- Si le logement est hors zone tendue, le loyer peut être fixé librement
à chaque nouveau locataire.
- Si le logement est situé en zone tendue, le loyer n’est pas fixé librement.

De plus, certaines villes de la zone tendue ont décidé de plafonner le loyer à des loyers de référence majorés.
Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter : contact@revenus-locatifs.com

Pour un contrat en zone tendue, le bail doit mentionner le loyer de référence et le montant du loyer hors charges payé par l’ancien locataire. 
Le loyer du nouveau locataire ne peut pas être supérieur à celui de l’ancien.

- Cas où le loyer peut être fixé librement en zone tendue :
• Si l’ancien locataire est parti depuis plus de 18 mois.
• S’il s’agit d’une première mise en location.
• Si le propriétaire a effectué de très gros travaux pour améliorer le confort du logement.

Le montant de ces travaux, réalisés au cours des six derniers mois, doit être supérieur à plus d’un an de l’ancien loyer. 
(Le montant du loyer de l’ancien locataire et le montant des travaux doivent être indiqués dans le bail).

À Paris, pour les baux signés depuis le 1er janvier 2019, en plus des conditions ci-dessus, le loyer ne doit pas, sauf exceptions, dépasser le plafond « Loyer de référence majoré », sous peine de sanctions (5000 € d’amende et condamnation à ramener le loyer à son juste niveau).

Le montant des charges

- Provision de charges à régulariser une fois par an d’après les charges réelles.
- Possibilité de forfait si colocation.

Le dépôt de garantie

Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges et encaissable par le propriétaire.

La résiliation / Délai de préavis

- Par le bailleur :
• Six mois au minimum avant l’échéance.
• Motif légal de congé.

- Par le locataire :
• Trois mois, à tout moment.
• Si le locataire demande le bénéfice du préavis réduit, il doit préciser l’évènement lui permettant d’en bénéficier et le justifier.

Informations sur le logement, les parties communes et privatives

Le contrat de bail doit préciser :
- la nature du logement (maison, appartement…)
- l’usage (habitation, mixte…)
- le nombre de pièces et les annexes (garage, cave…)
- la superficie habitable.
- les équipements des parties communes (ascenseur, parking collectif…)
- la nature et le montant des éventuels travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire.


III. QUELLES PIÈCES DOIVENT ÊTRE JOINTES AU BAIL ?

Photo par Beatriz Perez Moya sur Unsplash

- La notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs
Obligatoire depuis le 1er août 2015.

- L’état des lieux établi lors de la remise des clés :
Il doit être établi très précisément. 
C’est en comparant l'état des lieux à l'arrivée et celui établi à la sortie du locataire, que le propriétaire saura s’il peut restituer la caution, ou s’il doit demander la réparation d'éléments détériorés.

- Le dossier de diagnostics techniques (DDT) :
Il comprend :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep). Si le logement date d’avant janvier 1949.
- La copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (sur demande du locataire).
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité (si l’installation a plus de 15 ans).
- L’état de l’installation intérieure du gaz (si l’installation a plus de 15 ans).
- L’état des risques et pollutions permettant de savoir si le logement est situé en zone à risque (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…).
- Le diagnostic bruit. Si logement est situé dans une zone concernée.

- Les documents de copropriété :
Si l’immeuble est en copropriété, extraits des règlements de propriété concernant :
- la destination de l’immeuble.
- la jouissance et l’usage des parties privatives et communes.
- le nombre de millièmes représenté par le logement dans chaque catégorie de charges.  

- L’attestation d’assurance :
Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance multirisques habitation.

- L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (pour les contrats souscrits depuis le 27 avril 2014).
Il s’agit, par exemple, du câble, de la TNT, de la fibre…

- Pièces à joindre au bail dans certains cas :
Dans le cas où le paiement des loyers du locataire est couvert par une caution :

- La copie de l’acte de cautionnement.

Si l’immeuble est en copropriété :
- Les documents de copropriété.
Il s’agit des extraits des règlements de propriété concernant :
- la destination de l’immeuble.
- la jouissance et l’usage des parties privatives et communes.
- le nombre de millièmes représenté par le logement dans chaque catégorie de charges. 

Si le logement est encadré par une convention Anah :
- Une copie de la convention Anah.
Il s’agit d’une convention établie entre l’Agence nationale de l’habitat et le propriétaire.

Pour prévenir un comportement du locataire pouvant provoquer une usure accélérée du logement et de ses équipements :
- La grille de vétusté.
Il s’agit d’un tableau permettant de déterminer la durée de vie des matériaux et des équipements et de fixer un niveau d’usure naturelle. Il est à choisir parmi ceux ayant fait l’objet d’un accord collectif de location (articles 41 ter et 42 de la loi du 23 décembre 1986).

Si le logement a précédemment fait l’objet d’une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou au titre des risques technologiques.
- La note écrite en cas de sinistre.
Rédigée par le propriétaire, elle relate les causes des sinistres ayant donné lieu au versement des indemnités.

Qu’il s’agisse de location nue ou meublée, chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes toujours aux côtés de nos clients investisseurs, pour les accompagner de l’acquisition du bien à sa gestion locative.

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