Les revenus de la location des locaux meublés quand on est propriétaire, ou ceux de la sous-location quand on est locataire, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu dans cette catégorie.

Exonération, différences entre meublés, LMNP et LMP, CFE… faisons ensemble le tour de la question.


I. QU’APPELLE-T-ON « LOCATION MEUBLÉE » ?

On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015).


II. QUELS SONT LES CAS D’EXONÉRATION DES LOCATIONS MEUBLÉES ?

Les recettes tirées de la location ou de la sous-location d’une partie de l’habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsque :

1. Les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale et les recettes n’excèdent pas 760 € TTC/an.

On entend par « recettes » le total des sommes reçues par le loueur pour la location elle-même, mais également pour les prestations éventuellement fournies (petit déjeuner, téléphone...).
Le dépassement de ce plafond de 760 € implique l’imposition sur la totalité des recettes.
Les locaux peuvent indifféremment être mis en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.

2.  Les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire, sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s’il s’agit d’un salarié saisonnier).

Deux conditions doivent être remplies :
- Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale de celui qui les donne en location.
- Leur prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables*.
* « L'appréciation du caractère raisonnable du prix de location s'effectue au moyen de deux plafonds selon les régions qui sont publiés par l'administration et réévalués chaque année. En deçà de ces plafonds, le loyer est réputé raisonnable. Ces montants s'apprécient par an et par mètre carré (hors charges). 

Pour les revenus perçus en 2021, ces plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 191 € en Île-de-France et à 141 € dans les autres régions. Pour les revenus de 2020 à déclarer en 2021, ces plafonds étaient respectivement de 190 € et 140 €. Par exemple, vous n'avez pas à déclarer les revenus provenant de la location d'une pièce de 20 m2 de votre habitation principale en Île-de-France lorsque le loyer annuel (hors charges) ne dépasse pas 3 820 € (191 x 20) soit 318,33 € par mois. »

Source : site des impôts


III. QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE LOCATION MEUBLÉE ?

On distingue :
- Les meublés d’habitation
- Les meublés de tourisme classique
- Les meublés de tourisme classés
- Les chambres d’hôte
- Les gîtes

Les meublés d’habitation et les meublés de tourisme classique

C’est une activité considérée comme une prestation de service.

Si les recettes annuelles n'ont pas excédé 72 600 €, l'activité relève du régime micro-BIC et un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué déterminer le bénéfice imposable.

Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôte

Ils sont soumis aux limites applicables aux activités de vente et de fourniture de logement.
Si les recettes annuelles n'ont pas dépassé 176 200 €, l'activité relève du régime micro-BIC et bénéficie d'un abattement de 71 %. 
Au-delà, l'activité relève du régime réel.

Les gîtes ruraux

Ils doivent être classés meublés de tourisme pour bénéficier du seuil de 176 200 € et de l’abattement de 71%.


IV. QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE LMNP ET LMP ?

L’activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel (LMNP) lorsqu’au moins l’une de ces deux conditions est remplie :
- Les recettes annuelles retirées de l’activité de loueur par l’ensemble du foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 €.
- Ces recettes n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI *, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
*Y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Si ces deux conditions ne sont pas simultanément remplies, le loueur est considéré comme professionnel.

Pour entrer dans le détail de la fiscalité en LMNP et LMP, consulter nos INDISPENSABLES :
- Le statut LMNP
-
Le statut LMP


V. QUELLES SONT LES DÉMARCHES PRÉALABLES À LA LOCATION EN MEUBLÉ ?

Greffe du Tribunal de commerce pour les LMNP

L’activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès du centre de formalités des entreprises. Il s’agit du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien mis en location.
Dans le cas de plusieurs locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est celui de la location qui génère les revenus les plus élevés.
En Alsace-Moselle et dans les départements et régions d'outre-mer (DROM), la réception et le traitement des formalités sont assurés par les services des impôts des entreprises.

Cette démarche permet :
- D'obtenir un numéro SIRET.
- De faire connaître l'existence de cette activité.
- D'indiquer le régime d'imposition choisi.

 

Centres de formalité des entreprises (CFE) pour les LMP

- CFE des Urssaf quand l’activité n’est pas assortie de la fourniture de services. 
- CFE des chambres de commerce et d'industrie quand l’activité est assortie de la fourniture de services (petit-déjeuner, repas, renouvellement de linge…).

Cette inscription permet :
- D'obtenir un numéro SIRET.
- De faire connaître l'existence de cette activité.
- D'indiquer le régime d'imposition choisi.



VI. FAUT-IL PAYER LA COTISATION FONCIÈRE DES ENTREPRISES ?

Pour être imposable à la CFE, l’activité de location meublée, professionnelle ou pas, doit répondre simultanément aux trois caractéristiques suivantes :
- Présenter un caractère habituel.
- Être exercée à titre professionnel

Ce critère professionnel est différent du statut de location professionnelle, il signifie que l’activité ne relève pas de la gestion d’un patrimoine privé.
- Ne pas être rémunérée par un salaire.

Selon le site impôts.gouv.fr :
« Les loueurs en meublé sont imposables à la CFE.

Toutefois, les personnes qui louent en meublé exceptionnellement une partie de leur habitation personnelle (habitation principale ou secondaire) sont exonérées de CFE, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique. Ne sont notamment pas considérées comme exceptionnelles, les locations renouvelées chaque année.

De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire) et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables (exemple : location d’une chambre à un étudiant).

Sont également exonérées de CFE, sauf si les collectivités territoriales ou leurs établissements publics de coopération intercommunale décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la CFE sur ces locaux, les personnes qui donnent en location ou en sous-location meublée tout ou partie de leur habitation personnelle, notamment à titre de « meublé de tourisme ».

Enfin, il est précisé qu'à compter du 1er janvier 2019, une exonération de CFE est accordée automatiquement, quelle que soit l'activité exercée, aux redevables dont la base d'imposition répond à la définition de base minimum (article 1647 D du CGI) et dont le montant de chiffre d’affaires ou de recettes, au cours de la période de référence constituée dans la généralité des cas par l'avant-dernière année civile précédant celle de l'imposition, est inférieur ou égal à 5 000 €.

Quel que soit le régime d’imposition des revenus issus de votre activité de location(s) meublée(s), vous devez, la première année de location du local, souscrire une déclaration n° 1447 C-SD (déclaration initiale de CFE), au plus tard le 31 décembre, auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien (cf. infra).

Une déclaration n° 1447 M-SD doit ensuite être souscrite au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, uniquement en cas de modification de la surface des locaux, de demande d’exonération et/ou de modification d’un élément quelconque de la précédente déclaration, survenue au cours de la période de référence mentionnée précédemment. »

Revenus-Locatifs.com rappelle qu’il n’est pas possible de payer à la fois la CFE et la taxe d’habitation.


VII. QUEL EST LE SERVICE DES IMPÔTS COMPÉTENT ? 

Le SIE compétent est celui où se situe le meublé.
Quand on loue plusieurs logements en meublé, le SIE compétent est celui de la résidence principale ou celui du meublé produisant les revenus les plus importants.
Quand on exerce une autre activité commerciale imposable, les déclarations de résultats sont gérées par le SIE compétent pour cette autre activité.

Démarrons notre collaboration