Publié le
25.11.21
par Kévin Savonni

Le viager est un contrat de vente qui ne s’applique pas seulement aux biens immobiliers mais également aux biens mobiliers de valeur. Nous allons dans cet article traiter uniquement des biens immobiliers en viager.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialistes de l’immobilier locatif rentable en Île-de-France et ne réalisons pas d’acquisition en viager. Toutefois, il a toute sa place dans une stratégie d’investissement.


I. QU’EST-CE QUE LE VIAGER ?

Dans une acquisition en viager, l’acheteur, appelé le débirentier, verse une rente au vendeur, le crédirentier, pendant toute la durée de sa vie.

La vente en viager, libre ou occupé, est encadrée par la loi. 

Le Code civil la définit comme « aléatoire », car ni le débirentier, ni le crédirentier ne savent s’ils font une bonne affaire. En effet, c’est la date de décès du vendeur qui déterminera le montant définitif de la vente.

Le viager doit être signé devant un notaire, puis inscrit et publié au service de publicité foncière.

Les impératifs du viager

- L’acquéreur du bien immobilier ne doit pas avoir connaissance d’un éventuel problème de santé du vendeur, sous peine de nullité du contrat. 

Il ne faut pas qu’il puisse miser sur son espérance de vie et anticiper la date de son décès.

- Le contrat est également nul si le vendeur est gravement malade ou mourant.

- Le vendeur doit être en possession de toute sa capacité de jugement. Dans le cas contraire, le viager pourrait être annulé par un tribunal.

- Si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature du contrat, la vente est annulée et le bien immobilier revient aux héritiers.

- La vente en viager repose sur le principe d’aléa. 

Ni le vendeur ni l’acquéreur ne connaissent, lors de la signature de l’acte de vente, pour quel montant réel le bien sera acquis, puisqu’il dépend de la date du décès du vendeur. 

Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. 

Le principe du viager

L’acheteur règle le montant du bien sous forme d’une rente viagère. Il s’agit d’une somme mensuelle, trimestrielle ou annuelle, versée au vendeur jusqu’à la fin de sa vie.
Le contrat peut prévoir le versement d’un capital appelé « le bouquet ». Ce versement n’est en aucun cas une obligation et relève de la libre négociation entre les deux parties. 

Ce point différencie la vente en viager de la vente immobilière traditionnelle qui comporte un prix principal payé comptant par l’acheteur.

Le montant du bouquet est fixé aux alentours de 20 à 30% de la valeur du bien.

Plus ce montant est élevé, plus la rente viagère sera faible.


II. QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE VIAGER ?

Il existe trois types de viager :

- Le viager occupé

- Le viager libre

- Le viager sans rente


Vente en viager occupé

95% des viagers

Le vendeur habite dans le bien jusqu’à son décès. 

Pour profiter de ce droit, le vendeur doit conserver son droit d’usage et d’habitation, ou un usufruit, à vie.

• Si le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH) 

Il n’a pas la possibilité de céder son droit ou de louer le bien, mais il peut l’habiter à titre personnel et en famille.

Il n’a pas le droit de prêter le bien à sa famille et d’aller habiter ailleurs.

Le droit d’usage s’éteint au décès du titulaire mais, si le logement était la propriété de deux époux, ou la propriété exclusive du défunt, le conjoint survivant a le droit, jusqu’à son décès, d’habiter le logement et de bénéficier d’un droit d’usage sur les meubles.

Avantage pour l’acheteur : 

Ses droits sont sécurisés puisque le vendeur n’est pas autorisé à céder ses droits ou à louer le bien.

• Si le vendeur conserve l’usufruit :

Il conserve le droit d’usage (usus), mais également la possibilité de louer le bien et d’en percevoir les loyers (le fructus).

Il n’est pas tenu d’habiter dans les lieux. 

Lorsque le vendeur décède, l’usufruit prend fin et la propriété du bien revient à l’acheteur qui le possédait en nue-propriété.

Inconvénient pour l’acheteur : 

Si le vendeur a mis le bien en location, il peut être difficile, à son décès, d’en récupérer la jouissance.

Avantage pour l’acheteur : 

Si le vendeur conserve l’usufruit, le montant de la vente sera moins élevé que s’il a conservé le seul droit d’usage et d’habitation.


Vente en viager libre

Entre 3 et 5% des viagers.

L’acquéreur possède la libre disposition du bien dès la signature de la vente et le vendeur n’en a plus la jouissance.

La vente s’effectue en pleine propriété et le prix est fixé selon le marché.

Une partie du montant est remise au vendeur, devant notaire, lors de la vente, le reste étant converti en rentes.

Vendre en viager libre est une option souvent choisie par des personnes âgées qui vont en maison de retraite et ne souhaitent pas assumer le poids de la gestion locative (recherche d’un locataire, impayés…) pour percevoir les revenus du logement qu’elles libèrent. 

Avec le viager libre, elles ont l’assurance de toucher une rente mensuelle et sont également libérées de toutes les charges : taxes foncières, d’habitation, charges locatives…

Avantages pour l’acheteur :

Ce type de viager est très prisé par les investisseurs car il permet de profiter immédiatement du bien et d’en tirer des revenus locatifs.

C’est une opportunité pour se constituer un patrimoine immobilier sans avoir recours à l’emprunt.


Vente en viager sans rente

Une très faible part des viagers.

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un viager sans rente viagère. 


Dans cette transaction immobilière l’acquéreur paie la totalité du prix au vendeur, lors de la signature.

Le vendeur occupe le logement jusqu’à son décès et l’acheteur qui était nu-propriétaire se retrouve pleinement propriétaire.


Avantages pour l’acheteur :

- Le viager sans rente permet d’acquérir un bien immobilier à un coût inférieur à son prix réel, car la somme versée au comptant est supérieure au classique bouquet et l’acheteur n’a pas la jouissance du bien comme lors d’un achat classique.

- Le risque pris par le versement d’une rente mensuelle soumise à la longévité du vendeur n’existe plus.

- Le viager sans rente permet de souscrire un prêt hypothécaire, alors que dans le viager classique le bouquet est payé sur les fonds propres.


III. QUELS SONT LES PRINCIPAUX AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DU VIAGER OCCUPÉ ?

Le risque le plus important est la longévité du vendeur, ce qui peut amener l’acquéreur à lui verser une rente extrêmement élevée en fonction de l’âge. L’avantage financier se transforme alors en désavantage financier.

De plus, en cas de décès de l’acheteur, l’obligation de paiement de la rente est transmise à ses héritiers qui doivent s’acquitter jusqu’au décès du vendeur.

Le principal avantage est de permettre de bénéficier d’un prix inférieur de 30% au prix réel du bien, montant qui correspond aux loyers non encaissés.

Un bon moyen pour devenir propriétaire, même si l’on ne dispose pas des fonds nécessaires.


IV. COMMENT EST FIXÉ LE PRIX D’UN VIAGER ?

Le prix du bien immobilier en viager occupé est constitué du bouquet auquel s’ajoute le montant des rentes. 

Comme nous l’avons vu, le montant du bouquet correspond à 20/30% de sa valeur totale.

L’âge du crédirentier est déterminant pour le calcul de la rente. Le nombre d’années restant à vivre est évalué par des règles statistiques similaires à celles qu’utilisent les assurances. C’est à partir des coefficients diviseurs obtenus que la rente est calculée.

Le principe d’évaluation de la rente s’appuie sur l’espérance de vie moyenne du crédirentier : s’il décède au terme de l’espérance de vie moyenne, il touche l’intégralité du prix normal de son logement.

S’il vit plus longtemps, le débirentier paie davantage que la valeur du logement.

S’il décède avant le terme de son espérance de vie, l’acheteur paie moins que la valeur réelle du bien.


V. PEUT-ON NÉGOCIER LE PRIX D’UN VIAGER ?

On peut négocier la valeur du bien avec l’agent immobilier ou le notaire. 

On entend par valeur du bien, valeur libre ou valeur vénale, le prix auquel il serait proposé s’il était mis en vente hors viager.

C’est cette estimation, réalisée par un agent immobilier ou un notaire, qui va servir de base à tous les calculs. 

Comme lors de toute vente immobilière classique, ce prix de vente est négociable.

On peut négocier le montant du bouquet avec le vendeur.

Les notions de bouquet et de rente étant étroitement liées (Valeur négociée = bouquet + rente), le montant du bouquet va influer sur celui de la rente, donc sur le coût final payé au terme du viager.

La baisse du montant du bouquet, qui est à payer au moment de la signature du contrat de vente, a pour conséquence de faire automatiquement monter le montant de la rente. Sa hausse, de le faire baisser.

On ne peut pas négocier le calcul de la rente qui est dépendant de l’espérance de vie du vendeur.

Comme nous l’avons vu, l’évaluation de l’espérance de vie du vendeur est estimée à partir des tables de mortalité des assureurs, adaptées par les agents immobiliers spécialistes du viager et les notaires. 

Elle est non négociable.    

On peut davantage parler de variation de la rente que de négociation.

Le calcul de la rente ne peut pas être négocié, mais puisque celui du bouquet l’est, le niveau de la rente est variable.


VI. QUI DOIT PAYER LES TAXES ET LES CHARGES ?

La répartition des taxes et des charges entre le vendeur (crédirentier) et l’acquéreur (débirentier) dépend du type de viager et doit être clairement indiqué sur l’acte de vente.


Cette répartition pèse fortement dans la balance avantages / inconvénients.

Vente en viager occupé avec droit d’usage et d’habitation

La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l’acheteur, sauf clause précisant le contraire dans l’acte de vente.

La taxe d’habitation est à la charge du vendeur.

Vente en viager occupé avec usufruit

La taxe d’habitation, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge du vendeur.

L’acte de vente peut prévoir un remboursement de ces taxes par l’acquéreur.

Vente en viager libre

L’acheteur doit régler l’ensemble des charges et des taxes



VII. QUELLE EST LA FISCALITÉ DU VIAGER ?

C’est l’acquéreur qui doit payer les droits de mutation classiques sur la totalité du prix de vente, montant de la rente compris.

Le vendeur doit s’acquitter, dans les conditions de droit commun, de  l’impôt sur les plus-values immobilières.

Impôt sur le revenu

- La rente est imposable pour le vendeur, avec un abattement qui dépend de son âge. 

Montant de cet abattement :

- 70% si le vendeur avait plus de 70 ans au moment de la vente

- 60% s’il avait entre 60 et 69 ans

- 50% s’il avait entre 50 ans et 59 ans

- 30% s’il avait moins de 50 ans


Alors, acheter en viager est-il une bonne ou une mauvaise solution ? Nous n’avons pas de réponse tranchée, mais qui ne tente rien, n’a rien…

Démarrons notre collaboration