Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est possible de solliciter différents types de prêts. La situation personnelle et professionnelle et la nature du projet sont déterminantes dans le choix.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous accompagnons régulièrement nos clients investisseurs dans leur demande de prêt pour financer leur investissement dans l’immobilier locatif.

Nous allons néanmoins, dans cet article, évoquer tous les types de prêts, qu’il s’agisse d’investissement locatif, bien sûr, mais également d’acquisition d’une résidence principale d’une résidence secondaire.


- Pour l’acquisition d’un bien à vocation locative, il faut personnaliser le financement en fonction de la stratégie d’investissement définie.

- Pour l’acquisition d’une résidence principale, on peut prétendre aux aides de l’État, sous conditions.

L’optimisation du financement peut également se faire à travers les caractéristiques financières des prêts immobiliers et les prêts complémentaires qui sont offerts.

- Pour l’acquisition d’une résidence secondaire, il faut chercher à optimiser le financement en jouant sur toutes les caractéristiques financières d’un prêt immobilier.


I.  QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE PRÊTS IMMOBILIERS BANCAIRES ?

Les prêts immobiliers bancaires représentent le mode de financement le plus répandu.

Un organisme de crédit met des fonds à la disposition d’un emprunteur afin que celui-ci puisse réaliser son projet immobilier, quelle qu’en soit la nature.

Les fonds sont remboursés progressivement, majorés d’intérêts.


Il existe trois types de prêts immobiliers bancaires :

- Le prêt amortissable

- Le prêt in fine

- Le prêt relais


Le prêt amortissable

Il s’agit du prêt le plus commun.

Il est appelé amortissable parce que le remboursement du capital emprunté est amorti sur l’ensemble de la durée du prêt par les mensualités versées par l’emprunteur.

La banque dresse un tableau d’amortissement précisant ces mensualités de remboursement, composées des intérêts et du capital restant dû.

Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû, ils diminuent progressivement.

Le prêt est complètement remboursé à la dernière échéance.


Le prêt in fine

Il s’agit d’un prêt non amortissable. 

Seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt, le capital emprunté est versé à la dernière mensualité en une seule fois.

La banque exige que l’emprunteur possède une épargne disponible pour garantir le remboursement. 

Il est fréquent qu’elle demande la souscription d’une assurance-vie.


Le prêt relais

Il s’agit également d’un prêt non amortissable.

Il est utilisé par les emprunteurs déjà propriétaires qui ont mis, ou vont mettre en vente leur bien immobilier. Il leur permet d’obtenir une avance de la banque pour financer la nouvelle acquisition, le temps que l’ancien bien soit vendu. 

Il est parfois couplé avec un prêt classique.

Le prêt relais est un prêt à court terme et dure en moyenne de douze à vingt-quatre mois, durant lesquels seuls les intérêts sont remboursés, le capital étant remboursé à la fin du prêt lorsque le bien a été vendu.

Le montant du prêt relais est, dans la majorité des cas, équivalent à 70% du bien mis en vente.


II. QUELLES SONT LES PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES FINANCIÈRES DES PRÊTS IMMOBILIERS ?

Bien connaître ces différentes caractéristiques permet d’optimiser le financement, selon la situation de chacun et la nature du projet.


On distingue :

- Le prêt à taux fixe

- Le prêt à taux révisable

- Le prêt à taux semi-fixe

- Le prêt à taux variable

- Le prêt à taux modulable

- Le prêt cautionné

- Le prêt lissé ou à paliers de remboursements

- Le prêt gigogne ou prêt multiligne


Le prêt à taux fixe

Également appelé prêt à taux constant, il offre de la sécurité et de la visibilité à l’emprunteur.

La mensualité du crédit est connue dès le départ et ne peut pas varier dans le temps.

Les variations des indices n’ont aucune incidence sur les remboursements.

Mais

Si les taux diminuent, l’emprunteur ne peut pas bénéficier de cette baisse.

A durée identique, le prêt à taux fixe est plus cher que celui à taux variable.


Le prêt à taux révisable

• Taux révisable simple

La mensualité de l’emprunt varie en fonction d’un indice de référence (généralement l’EURIBOR, indice de référence désignant le taux auquel les banques de la zone euro se prêtent de l’argent entre elles, à court terme, sur le marché monétaire).

• Taux révisable capé

Même principe que le taux révisable simple, mais avec une variation de taux plafonnée.

L’emprunteur définit avec la banque le plafond que le taux ne peut pas dépasser.


Le prêt à taux semi-fixe 

Il représente une alternative au taux fixe sans être un prêt à taux variable.

C’est la solution pour bénéficier d’un taux fixe quelques années (5, 10 ou 15 ans) avant d’aller vers un taux variable capé.


Le prêt à taux modulable

Il permet de faire varier les mensualités du prêt bancaire amortissable. 

Les mensualités peuvent être modifiées (à la hausse comme à la baisse) dans une large fourchette, mais la plus grande partie des établissements financiers fixent la limite de variation à 30%.

Il convient de définir avec la banque le montant maximal et le nombre de variations.


Le prêt à taux variable

Il est parfois confondu avec le taux révisable. Mais il s’agit de deux types de prêts différents.

Le taux révisable est périodiquement réajusté en fonction de l’évolution de l’indice sur lequel il est indexé, alors que le prêt à taux variable suit la variation du taux de référence.

Le niveau du taux d’intérêt n’est pas défini à l’avance mais évolue en fonction des fluctuations du marché, avec le risque que les taux montent.

Il permet d’emprunter à un taux de départ plus bas que celui proposé par un crédit à taux fixe.


Le prêt cautionné

Il permet de faire appel à un organisme de cautionnement pour garantir le prêt immobilier. 

L’organisme de cautionnement agit comme une caution solidaire à l’égard de la banque, ce qui permet de diminuer le montant des garanties.


Le prêt lissé ou à paliers de remboursement

Le lissage de prêts consiste à aménager les remboursements d’un prêt amortissable, afin de pouvoir contracter un emprunt tout en remboursant un ou plusieurs crédits qui prendront fin pendant le remboursement du nouveau prêt.

La mensualité du crédit immobilier reste constante pendant toute la durée du crédit, quel que soit le nombre de prêts en cours.


Le prêt gigogne ou multiligne

Il consiste à souscrire à deux crédits bancaires au lieu d’un seul.

Un crédit sur une courte durée et un autre sur une plus longue durée. Le différentiel de taux d’intérêt entre les deux crédits fait baisser le taux total du crédit.

Il est possible de procéder à un lissage de prêt :

- La mise en œuvre de deux crédits permet d’utiliser la faiblesse du taux du crédit court terme pour réduire le coût total.

- Le lissage permet d’avoir une mensualité identique durant toute la durée du crédit immobilier.


III. QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE PRÊTS D’AIDE A L’ACCESSION ?

Ces prêts sont, dans leur grande majorité, destinés à financer la résidence principale des ménages accédant à la propriété.


- Le prêt d’accession sociale (PAS)

- Le prêt conventionné (PC)

- Le prêt à taux zéro (PTZ)

- Le prêt épargne logement (PEL)

- Le prêt action logement (PAL)

- Le prêt aux fonctionnaires

- Le prêt des collectivités territoriales


Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le droit au prêt d’accession sociale est soumis à des conditions de ressources qui varient selon la localisation du logement et le nombre d'occupants.

Les emprunteurs sont souvent des ménages à revenus moyens ou modestes qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale ou y effectuer certains travaux.

La durée d’emprunt est comprise entre 5 et 30 ans et les taux ne peuvent pas dépasser des plafonds déterminés par décret.


Le prêt conventionné (PC)

Contrairement au prêt d’accession sociale et à de nombreux prêts aidés, le prêt conventionné n’est pas soumis à des conditions de ressources.

Il permet de financer des projets allant de l’achat d’un logement neuf ou ancien à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Le taux d’intérêt est fixé par la banque prêteuse mais ne peut pas dépasser un plafond établi par la loi.

Attention : depuis le 2 janvier 2020, le prêt conventionné ne donne plus droit aux APL.


Le prêt à taux zéro (PTZ)

Il s’agit d’un prêt dont le taux d’intérêt est de 0%.

Il permet aux primo-accédants d’acheter un logement neuf ou ancien avec travaux et est soumis à des conditions de ressources, de nombre de membres de la famille et de localisation.

Financement jusqu’à 40% du montant du bien.


Le prêt épargne logement (PEL)

Il s’adresse aux titulaires d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL).

Son montant dépend de l’épargne accumulée et son taux d’intérêt est réglementé.

Il est possible de l’associer avec un prêt d’accession sociale, un prêt conventionné ou un prêt action logement.


Le prêt action logement (PAL)

Il est attribué aux salariés du privé grâce à un fonds alimenté par les entreprises de plus de dix salariés.

Le logement doit respecter certaines conditions de performances énergétiques.

Le montant maximal accordé est plafonné selon la zone géographique et ne peut excéder 40% du prix du logement.

Le prêt aux fonctionnaires

Il s’adresse aux titulaires de la fonction publique et vient compenser l’absence de prêt action logement réservé aux employés du privé.

Il est soumis à conditions de ressources, de situation familiale et de zone géographique.

Le prêt des collectivités territoriales

Il s’agit d’un prêt complémentaire soumis à conditions et dépendant des collectivités locales.

Pour connaître ces aides et leurs modalités d’attribution, contacter l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

Il est possible de jongler avec différents prêts et de les cumuler. A chacun de définir le montage le plus pertinent en fonction de son projet immobilier.

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