Publié le
25.11.21
par Kévin Savonni

Lorsqu’on vend un bien immobilier (maison, appartement, terrain…) il arrive fréquemment de réaliser une plus-value immobilière, car le but de tout investisseur est de le vendre plus cher qu’il ne l’a acheté, ou que sa valeur déclarée en cas d’acquisition par succession ou donation.

Cette plus-value, c’est-à-dire le gain réalisé, peut-être exonérée d’impôt ou taxée.


Chez Revenus-Locatifs.com, nous réalisons de nombreuses opérations immobilières pour nos clients investisseurs, et nous allons vous expliquer son fonctionnement. 

Consulter sur notre blog la partie « Revente et plus-value » dans l’article « Démembrement et déficit foncier ou comment acheter sans se faire imposer et en transmettant son patrimoine »

I. QUELLES SONT LES CONDITIONS DE TAXATION DE LA PLUS-VALUE-IMMOBILIÈRE ?

Les plus-values réalisées par les particuliers et les sociétés de personnes (sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) qui exercent une activité non professionnelle) sont soumises à une imposition forfaitaire à l'occasion de la cession :

- D'immeubles. Qu'il s’agisse d’immeuble bâti ou non bâti (appartement, maison ou terrain...).

- De droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété...).

- De parts de sociétés immobilières.

 

La cession peut être une vente mais aussi un échange de biens, un partage ou un apport.

La plus-value est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Différents abattements peuvent s’appliquer sur le montant obtenu : abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires.

Source : impots.gouv.fr

 

Est imposé au titre des plus-values tout vendeur domicilié en France, que le bien soit situé en France ou à l'étranger, sauf dérogations résultant de conventions internationales.

Il s’agit des vendeurs domiciliés dans les départements métropolitains et dans les départements d'Outre-mer, à l'exclusion des collectivités d'Outre-mer souvent appelées « territoires d'Outre-mer ».

Il existe plusieurs exonérations de taxe sur la plus-value, dont la cession de la résidence principale. 


II. EST-IL PRÉFÉRABLE DE RÉALISER UNE PLUS-VALUE EN DIRECT OU AVEC UNE SCI ?

C’est parce que cette question nous est régulièrement posée que nous allons détailler, ici, notre réponse.


PLUS-VALUE RÉALISÉE PAR UN PARTICULIER

Le calcul de la plus-value qui détermine le montant des droits dus à l’État, dépend de la plus-value brute à laquelle on applique des abattements.


• Calculer la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre prix de cession et coût d’acquisition.

Coût d’acquisition = Prix d’acquisition + Prix des travaux

Il existe deux façons d’évaluer le prix d’acquisition :  

1. Au réel

On ajoute au prix d’acquisition les frais supplémentaires réellement réglés pour l’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.) 

2. Au forfait

On ajoute 7,5% au prix d’acquisition de l’immeuble, quels que soient les frais réellement réglés.

Il existe également deux façons d’évaluer le montant des travaux :  

1. Au réel 

On additionne le montant des différents travaux réalisés et on les justifie par des factures.

• Travaux pris en compte

« Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. (Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles.).

Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal. »

• Précision importante

« Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°). »

Notaires.fr

2. Au forfait

Lorsque l’immeuble est cédé plus de cinq ans après son acquisition. Quel que soit le montant de travaux réellement payé.

15 % du prix d’acquisition, sans justificatif. 

L’administration fiscale permet, tant pour le prix d’acquisition que pour le montant des travaux, de retenir le montant le plus élevé entre l’évaluation au réel et l’évaluation au forfait.


• Déterminer le montant des impôts à payer sur la plus-value

Le montant de la plus-value imposable est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, diminuée d'un abattement pour durée de détention.

Plus-value imposable = plus-value brute - abattement pour durée de détention

 Dans le cas où la plus-value n’est pas exonérée d'impôt, elle sera taxée à hauteur de 36,2 %.

- 19 % d’impôt sur le revenu (IR).

- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

 

• Abattements sur la plus-value

La taxation de 36,2 % peut être réduite par les abattements pour durée de détention.

- L’abattement sur l’impôt sur le revenu est progressif dès la sixième année.

 Il est de 100% à la vingt-deuxième année de possession.

Cf. Tableau en annexe

- On bénéficie également d’un abattement progressif sur les prélèvements sociaux dès la sixième année de possession.

 Celui-ci est progressif et de 100% à la trentième année de possession.

Cf. Tableau en annexe

- Une taxe supplémentaire s’applique lorsque la plus-value excède 50 000 €. 

Son taux s’échelonne de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.

Calculez votre plus-value avec le simulateur des Notaires de France


PLUS-VALUE RÉALISÉE AVEC UNE SCI

- L’imposition varie selon le régime fiscal de la SCI : SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Le passage de la SCI de l’IR à l’IS est irrévocable.

PLUS-VALUE RÉALISÉE DANS UNE SCI À L’IR

- Dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés sur les plus-values, selon le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières réalisés à titre privé. 

- Lorsque l’associé cède ses parts de SCI, il est également soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières si la valeur des parts a augmenté durant la période de détention.

- Les conditions d’imposition sont identiques à celles que nous avons évoquées dans la partie « Plus-value réalisée par un particulier ».

À savoir : La plus-value est exonérée d’impôt au bout de 22 ans de détention, avec un abattement progressif au-delà de la 5ème année 

Elle est exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

PLUS-VALUE RÉALISÉE DANS UNE SCI À L’IS

- Les plus-values engendrées dans une SCI à l’IS sont soumises au régime des plus-values professionnelles et non à celui des plus-values immobilières classiques.


• Calcul du montant de la plus-value

Le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable.

Valeur nette comptable = Prix d’acquisition - amortissements réalisés

Ce calcul augmente considérablement le montant de la plus-value.

• Abattements sur la plus-value

Il n’y a aucun abattement pour durée de détention pour les SCI à l’IS.

Impôt sur les sociétés (SI)

Le montant de la plus-value est ajouté aux résultats de la SCI et les bénéfices dégagés sont soumis à l’impôt sur les sociétés. 

- 15% jusqu’à 38 120 €.

- 26,5% au-delà.

- Ce taux sera abaissé à 25% à compter du 1er janvier 2022.

- Nous rappelons que si les associés souhaitent percevoir le résultat bénéficiaire présent dans les caisses de la SCI, ceux-ci doivent voter le versement d'un dividende.

Ce dividende est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). 


Le cumul d'imposition se porte alors à :

- 45% pour une plus-value jusqu’à 38 120 € (15% pour la SCI + 30% pour l’associé).

- 56,50 % pour une plus-value au-delà de 38 120 € (26,50% pour la SCI + 30% pour l’associé).


L’associé qui veut céder ses parts de SCI soumise à l’IS sera imposé selon le régime de l’impôt sur les plus-values professionnelles. 

En effet, l’immobilier constituant plus de 50 % de son actif, celle-ci est considérée comme une société à prépondérance immobilière.


CONCLUSION

Nous recommandons le choix fiscal de la SCI à l’IS aux investisseurs actifs qui veulent se constituer et accumuler un patrimoine ou un capital retraite, ou dans l’optique d’une transmission tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée.
Les associés de la SCI à l’IS doivent se situer au minimum  dans une
tranche marginale d’imposition de 41 %, et si possible davantage. 

Autres atouts : 

- L’imposition des bénéfices au sein de la SCI à l’IS est avantageuse.

- Le résultat de la SCI peut être fiscalement diminué au titre de l’usure du bien.

 N’hésitez pas à consulter les conseillers Revenus-Locatifs.com, avant toute décision.

III. COMMENT ÉCHAPPER À LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ?

 

À la cession de la résidence principale

La cession de la résidence principale est toujours exonérée et ce, quel que soit le montant du bénéfice et la durée de détention ou d'occupation du bien en tant que résidence principale. Mais, comme il faut prouver que le logement constitue bien la résidence principale, un délai d’un an est recommandé (certains avancent même six mois).

Cas particulier : que se passe-t-il si on achète un bien avant d’avoir vendu l’ancien qui tenait lieu de résidence principale ? 

Celui-ci n’étant plus habité peut-il être considéré comme résidence principale, au regard de l’impôt ?

L'administration fiscale admet un délai fixé à douze mois au maximum. 

Il est toujours possible d’essayer de négocier un délai supplémentaire pour circonstances particulières ou marché dégradé.


À la première vente d’un logement (autre que la résidence principale)

Si l’on n’est pas propriétaire de sa résidence principale lors des quatre dernières années.

Mais, il faut engager à réutiliser le prix de cession dans l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les deux ans. 

À la cession d’un bien détenu depuis plus de trente ans

À la vente d’un bien autre que sa résidence principale (résidence secondaire, logement locatif, terrain...) et s'il ne s'agit pas d’une première cession, l’imposition s’applique à la plus-value

Mais, comme nous l’avons vu précédemment, à partir de cinq ans de détention, la plus-value subit un abattement qui réduit la taxation et la supprime dans sa totalité si le bien est détenu depuis plus de trente ans.  


À la cession d’un bien n’excédant pas 15 000 €

Il y a exonération quand le prix de cession n'excède pas 15 000 €, comme ce peut être le cas pour un parking, un garage ou des parts d'indivision…


En entrant en maison de retraite

Sous conditions.


ANNEXE 


Abattement sur IR et sur les prélèvements sociaux selon la durée de détention

Années de détention Abattement sur l’impôt sur le revenu (IR)
De 0 à 5 0%
6 6%
7 12%
8 18%
9 24%
10 30%
11 36%
12 42%
13 48%
14 54%
15 60%
16 66%
17 72%
18 78%
19 84%
20 90%
21 96%
22 100%

Tableau 2 : Abattement sur les prélèvements sociaux selon la durée de détention

Nombre d’années de détention Abattement sur les prélèvement sociaux
De 0 à 5 0%
6 1,65%
7 3,30%
8 4,95%
9 6,60%
10 8,25%
11 9,90%
12 11,55%
13 13,20%
14 14,85%
15 16,50%
16 18,15%
17 19,80%
18 21,45%
19 23,10%
20 24,75%
21 26,40%
22 28%
23 37%
24 46%
25 55%
26 64%
27 73%
28 82%
29 91%
30 100%
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