Publié le
18.10.21
par Kévin Savonni

D’abord, un petit rappel : une SCI, ou société civile immobilière est un groupement de personnes qui s’unissent pour l’achat d’un bien immobilier dont elles tireront profit.
La société est propriétaire du bien et chaque membre détient les parts sociales correspondant à son apport. 

Chez Revenus-Locatifs.com, nous conseillons régulièrement nos clients investisseurs pour la constitution de leur SCI et nous allons nous attacher à répondre aux interrogations que se posent un grand nombre de contribuables avant de choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.

Lorsqu’on envisage de créer une SCI, on a le choix entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).


I.  SCI À L’IR, QUELS SONT LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS ?

C’est la forme la plus répandue puisqu’il s’agit du régime qui s’applique par principe.
Dans le cas d’une imposition à l’IR, les règles applicables sont celles des revenus fonciers.
La société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers.
Elle est dite « transparente » car chaque associé est imposé sur les revenus tirés de l’exercice social, proportionnellement à son apport au capital. 
Il doit déclarer la quote-part des bénéfices de la SCI qui lui revient, qu’ils aient été distribués ou non.

Avantages de l’imposition à l’IR

- Déduction d’une partie du déficit

L’associé d’une SCI peut imputer une quote-part de déficit de 10 700 € qui vient en réduction de son impôt sur le revenu global. Quand le revenu global est inférieur à cette somme, le déficit foncier excédentaire est reportable sur le déficit global des six années suivantes.

- Déduction de certaines charges

Charges déductibles :
- Les frais de gestion.
- Les charges de copropriété.
- La taxe foncière.
- Les intérêts d’emprunts.
- Les travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement.
Les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, etc. ne sont pas déductibles).

- Choix entre le régime réel ou le régime micro-foncier

Régime réel :
Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers après déduction des frais réels.

Régime micro-foncier :
Régime applicable quand les revenus sont inférieurs à 15 000 € : abattement de 30%. 
Les 70% restants sont soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’IR dont on dépend.

- Exonération totale de plus-value de cession

Cette exonération est obtenue pour une détention du bien d’au moins vingt-deux ans
Exonération de prélèvements sociaux après trente ans.

- Comptabilité simplifiée

Pas de recours nécessaire à un expert-comptable.

Inconvénients de l’imposition à l’IR

- Impossibilité de déduire la totalité des charges
Cf. Charges déductibles.

- Pas d’amortissement du bien

- Types de baux limités 
Seuls les baux d’habitation sont autorisés.


II.  SCI À L’IS, QUELS SONT LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS ?

Dans le cas d’une imposition à l’IS, les résultats sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés.
Bien qu’il s’agisse d’un régime en option, il faut savoir que celui-ci s’applique de fait pour la location des biens en meublé et dès lors que 10% du chiffre d’affaires de la SCI sont réalisés dans des opérations commerciales. 
Il revient à l’assemblée générale de décider de reverser ou pas les bénéfices sur lesquels chaque associé sera imposé.

Avantages de l’imposition à l’IS

- L’amortissement

La SCI à l’IS permet de reporter le montant de la dépréciation du bien dans le temps et de déduire, chaque année, du résultat imposable, une dotation aux amortissements, jusqu’au terme du plan d’amortissement.

- La déduction des charges

Les charges déductibles pour la détermination du revenu sont bien plus importantes dans le cas d’une SCI à l’IS qu’à l’IR.

Charges déductibles :
- Ensemble des charges engagées dans l’intérêt de la SCI.
- Travaux de construction et d’agrandissement (par le principe de l’amortissement).
- Frais de notaires et droits d’enregistrement payés pour l’acquisition du bien.
- Rémunération du gérant, si c’est le cas.

- Flat tax ou tranche marginale

Avec la SCI à l’IS, les dividendes peuvent, au choix, être soumis au prélèvement forfaitaire obligatoire de 30% (flat tax), ou à l‘imposition à la tranche marginale de l’impôt sur le revenu.

- Le pilotage du revenu imposable

La SCI à l’IS permet le report du déficit d’une année à l’autre. Les associés n’étant imposables que sur les dividendes distribués, en l’absence de dividendes l’imposition est nulle.

Inconvénients de l’imposition à l’IS

- La double imposition

Les bénéfices sont imposés une première fois.
Taux de l’impôt sur les sociétés- Source impots.gouv.fr

Bénéfices Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2020 Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2021 Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2022
Jusqu’à 38 120 € 15% 15% 15%
A partir de 38 120 € 28% 26,5% 25%

Puis une deuxième fois au titre du dividende, dans le cas où ceux-ci seraient distribués.

- Déficits non imputables sur les revenus des associés

Les déficits ne peuvent être imputés que sur les bénéfices ultérieurs réalisés par la SCI.

- Pas d’exonération totale possible sur les cessions de titres et les plus-values immobilières

Il est impossible pour les associés personnes physiques de bénéficier d’une exonération totale dans le cas de détention longue (au moins vingt-deux ans). C’est le régime des plus-values sur les valeurs mobilières qui s’applique. Un abattement pour détention est possible au bout de deux ans mais il n’aboutit jamais à une exonération totale pour une détention sur une longue durée.

- Obligation de tenir une comptabilité rigoureuse

Comptabilité commerciale avec bilan, compte de résultat, tableau des amortissements et des immobilisations.
Recours nécessaire à un expert-comptable. Alors, SCI à l’IR ou à l’IS ? Nous ne pouvons pas choisir pour vous, mais nous pouvons vous aider à le faire : contact@Revenus-Locatifs.com


III. QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE SCI ?

La SCI ne peut être créée que pour acheter et détenir des biens immobiliers et deux personnes au minimum sont requises pour la constituer. Des statuts déterminent son nom, l’apport de chaque associé, le siège social, le capital, la durée de vie et son fonctionnement. Il n’y a pas de montant minimum pour le capital et la durée ne peut pas excéder quatre-vingt-dix-neuf ans. 

La SCI de gestion ou de location

C’est la forme la plus courante. Son objet principal est l’acquisition et la location de biens immobiliers. Les revenus sont divisés entre les associés en fonction de leur nombre de parts. Elle évite l’indivision.

La SCI familiale

Elle est également très répandue et permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en famille.
Ses associés sont obligatoirement des membres de la même famille, jusqu’au quatrième degré.
Elle facilite la transmission et permet de bénéficier d’avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine immobilier familial.

La SCI construction-vente (SCCV)

Elle permet l’achat et la revente de biens immobiliers, ce qui est une exception à la règle puisqu’une SCI est une société civile et ne peut donc pas effectuer des ventes.
Elle facilite les investissements importants (terrain, construction …), leur coût étant divisé entre les associés.

La SCI d’attribution

Elle est encore peu utilisée mais se développe de plus en plus. La propriété des biens immobiliers est partagée selon l’apport de chacun.
Dans le cas d’acquisition d’un immeuble, chaque associé sera propriétaire d’un ou plusieurs appartements
en fonction de sa part sociale.

La SCI de jouissance à temps partagé 

La moins répandue. C’est le système du « timeshare » : les associés ne se partagent pas la propriété du bien acquis mais sa jouissance, selon l’apport effectué.

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