Publié le
18.10.21
par Kévin Savonni

L’apport personnel est le pourcentage du montant total de l’achat du bien qui a pour principale caractéristique de sortir de notre poche. Et, comme celles-ci ne sont pas sans fond, nous allons voir ensemble les meilleures solutions pour ne pas avoir à les retourner quand on veut réaliser un investissement immobilier.
Les banquiers exigent, en général, que l’apport personnel représente au moins 10% du prix du bien immobilier. Ce chiffre n’est pas arbitraire mais correspond aux frais de notaire et de garantie.

 

Chez Revenus-Locatifs.com nous accompagnons nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif, en Île-de-France, tout au long du processus d’acquisition et de rentabilité. 

Notre courtier en immobilier maîtrise parfaitement le sujet du montant de l’apport personnel lors de la demande de prêt.




I. QUELS PRODUITS d’ÉPARGNE DÉBLOQUER POUR DISPOSER D’UN APPORT PERSONNEL ?

L’épargne est faite pour emprunter et rassurer. Les banques acceptent que la part de l’apport personnel soit moins importante, quand on possède une épargne importante. 
C’est une preuve de savoir épargner, donc de pouvoir rembourser.

Il peut s’agir d’une épargne classique (on met de l’argent de côté selon les capacités personnelles d’épargne), d’épargne salariale, de comptes dédiés, d’assurance-vie, d’actions, d’obligations…
Il convient d’être stratégique
pour utiliser ces différentes sources et choisir le montant de l’apport et le montant du prêt les plus avantageux.

Quoi qu’il en soit, chez Revenus-Locatifs.com, nous conseillons à tout emprunteur de ne pas engloutir toutes ses économies dans l’apport.
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Il est important de conserver de l’épargne résiduelle et de ne pas vider ses comptes en intégralité.
- De plus, quand on dispose d’un taux d’épargne au taux de rémunération, après impôts, supérieur au taux d’emprunt du crédit immobilier contracté, il faut réfléchir à minimiser l’apport et augmenter la somme empruntée.

Le PEE / Plan d’épargne entreprise

C’est une solution d’épargne collective : l’entreprise verse à ses salariés des primes liées à la performance de l’entreprise (intéressement) ou à ses bénéfices (participation).
Il faut faire la demande de déblocage anticipé dès la signature du compromis de vente pour pouvoir disposer des fonds au moment de la signature chez le notaire.
Si le dispositif d’épargne salariale a été utilisé précédemment pour acquérir un logement, l’opération ne peut pas être renouvelée.


Le PEL / Plan épargne logement

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un produit d’épargne prévu pour l’acquisition d’un logement.
C’est un produit performant. Souscrit en prévision d’un achat immobilier, il permet d’obtenir un prêt à des conditions très avantageuses et parfois une prime d’État pour aider au financement. 


Caractéristiques

- Taux d’intérêt : 1 %
- Épargne bloquée : 4 ans
- Plafond : 61 200 €
- Versements mensuels : 45 € minimum
- Ne peut faire l’objet d’un retrait partiel


Le CEL / Compte épargne logement

Il s’agit également d’un produit d’épargne exclusivement réservé à l’acquisition d’un logement. Le principe est le même que celui du PEL, mais il est moins contraignant et permet à chacun d’épargner à son rythme, il n’est pas nécessaire d’approvisionner le CEL chaque mois.


Caractéristiques

- Taux d’intérêt : 0,25 %
- Plafond : 15 300 €
- Versements libres : 75 € minimum
- Possibilité de retrait partiel (le solde ne doit pas être inférieur à 300 €).


L’assurance vie

Elle ne bloque pas l’épargne et offre souplesse et rapidité.
- Les fonds sont disponibles rapidement.
- Sa rémunération est comprise entre 1 et 2 %.


Les actions et les obligations

Attention, les délais pour débloquer les fonds et être dans les temps pour bénéficier de l’apport sont souvent importants et il est prudent d’anticiper son achat immobilier.
- Sur un horizon à plus de cinq ans, on peut espérer une performance supérieure à 5 % pour les actions.
- Les obligations, à privilégier sur un horizon plus court, offrent une performance inférieure à 5 %.



II. QUELS SONT LES AUTRES MOYENS POUR SE CONSTITUER UN APPORT ?


La vente d’un bien

C’est une méthode très souvent utilisée par les investisseurs pour financer une nouvelle acquisition. 
Si le bien n’a pas été vendu à temps, il est possible de contracter un prêt relais qui peut aller jusqu’à 70% du montant de la vente.


L’héritage ou la donation

Si l’héritage ne se décide pas, ce n’est pas le cas de la donation.
Chaque ascendant peut procéder à des donations qui sont exonérées de paiement de droits de succession jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans. 

Un couple peut donc donner jusqu’à 200 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans.

Chaque grand-parent peut également effectuer des donations : 31 865 € à chacun des petits-enfants tous les 15 ans.




III. LE PRÊT AIDE PEUT-IL ÊTRE CONSIDÉRÉ COMME UN APPORT ?


Prêt à taux zéro (PTZ), prêt action logement (PAL), prêt d’accession sociale (PAS), ces prêts, sous conditions, dits « aidés » peuvent-ils être considérés comme un apport ?
Certains disent oui, d’autres non. 
Mais il est certain que les banques ne les considèrent pas comme tels et intègrent leurs mensualités dans le calcul du taux d’endettement.


Le PER / Plan épargne retraite

Uniquement pour l’achat de la résidence principale, donc ne convient pas pour le financement de l’immobilier locatif.
Il s’agit d’un système d’épargne retraite, conçu pour favoriser la constitution de capitaux retraite. Prévu pour un investissement sur le long terme, il peut être débloqué à tout moment pour l’achat d’une résidence principale.


Consultez notre article « Comment financer un achat locatif »


IV. QU’EN EST-IL DE L’ACHAT SANS APPORT ?

Sur les réseaux sociaux et ailleurs tourne, de plus en plus, le conseil d’emprunter sans apport. Cette position nous paraît peu éclairée et complètement hors sol
100 % des investisseurs dans l’immobilier locatif n’étant pas encore nos clients, nous allons leur poser une simple question : « Vaut-il mieux laisser dormir son argent sur son compte courant, le placer à des taux au ras de la moquette, ou bien faire de l’apport sur un projet à 7 % de rendement minimum avec Revenus-Locatifs.com ? »


Pour qu’un dossier de prêt sans apport soit accepté au meilleur taux, il faut présenter un dossier irréprochable et d’excellentes conditions de ressources. Car, si, en théorie, toutes les banques peuvent accepter de financer ce type de prêt, rien ne les y oblige.

Démarrons notre collaboration