Achat acte en main : ce qu’il faut absolument savoir

Publié le
July 19, 2022
par Kévin Savonni

L’achat acte en main désigne une transaction immobilière dans laquelle l’acheteur ne paie pas les frais de notaire.
L’achat acte en main frais de notaire réglés par le vendeur, déroge à la règle qui veut que ces frais soient supportés par l’acquéreur, cependant beaucoup ignorent qu’ils peuvent acheter acte en main et ne profitent pas de ce droit.

Mais, est-il vraiment avantageux ?
C’est ce que nous allons voir ensemble.

Acte en main frais de notaire à la charge du vendeur

Lors d’une transaction immobilière, on fait une distinction entre le prix du bien et les frais d’acquisition. 
Ces frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire ». Les frais de notaire s’ajoutent au prix du bien.

L’article 1593 du Code civil stipule que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur », mais on peut y déroger grâce à l’acte en main qui signifie que l’acheteur et le vendeur se sont entendus pour que ce soit ce dernier qui paye les frais de notaire


• Comment procéder pour réaliser un acte en main ?

L’acte en main est formulé sous forme d’une clause qui doit impérativement être inscrite dans le compromis ou la promesse de vente.

• Qui doit inscrire la clause dans l’avant-contrat ?

Les notaires, ayant pour usage de pratiquer la promesse de vente, sont tout à fait habilités à y inscrire cette clause.
En ce qui concerne les agences immobilières et autres professionnels de l’immobilier, rédigeant majoritairement les compromis de vente, il faut s’assurer qu’ils ont déjà pratiqué des ventes avec acte en main, car celles-ci restent, somme toute, marginales.

En effet, il n’y a pas que les acheteurs inexpérimentés qui ne maîtrisent pas le sujet, c’est également le cas de certaines banques et professionnels de l’immobilier.

Chez Revenus-Locatifs.com nous recommandons de faire, dans tous les cas, appel à un notaire pour établir l’avant-contrat d’un achat acte en main.

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Acheter acte en main : les avantages et les inconvénients

S’il apparaît évident que la balance des avantages penche du côté du vendeur, le dispositif présente aussi quelques inconvénients.
D’autre part, nous allons voir que l’acte en main peut également être avantageux pour le vendeur.

Les avantages de l’achat acte en main pour l’acheteur

Si certaines banques acceptent de financer les frais de notaire, d’autres refusent catégoriquement. Elles exigent même que l’acheteur dispose d’un apport personnel équivalent au minimum à 10% du prix d’acquisition*.
Toutefois, certains organismes de crédit permettent d’emprunter 110% du prix d’acquisition.
L’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) mentionnant la prise en charge des frais de notaire par le vendeur, ceux-ci sont déjà inclus dans le prix de vente.
On peut donc en déduire que l’acte en main permet d’obtenir le financement intégral de l’acquisition, c’est-à-dire un financement à 110% sans apport personnel.

* Ces 10% que les banques laissent à la charge de l’acheteur couvrent les frais de notaire, de dossier et de garantie. Les banques ne les incluent pas dans le crédit car si l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son emprunt, elles saisissent le bien pour le revendre et il n’est pas question pour elles de perdre le montant de ces frais d’acquisition...

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Les inconvénients de l’achat acte en main pour l’acheteur

Si les banquiers ne maîtrisent pas bien l’acte en main, c’est avant tout parce qu’ils sont réticents. Et pour cause ! Ils flairent le subterfuge par lequel l’acquéreur essaie de contourner la règle des 10%.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous pensons qu’établir une relation de confiance avec les banques est primordial pour mener à bien une acquisition immobilière.
Il faut jouer franc-jeu avec elles et leur dire ce qu’il en est exactement, car commencer à négocier son prêt en se croyant plus malins qu’elles, n’est sûrement pas la meilleure des solutions...

Et, Ii y a la théorie et la pratique : le fait d’acheter acte en main ne change pas vraiment la donne car, même dans ce cas, les banques demandent un apport de 10% qu’elles justifient comme une sécurité pour se prémunir contre certains risques.

Même s’il ne s’agit pas de couvrir les frais d’acquisition, le résultat est le même : + 10%.

Un autre inconvénient : qu’est-ce qui prouve que le vendeur n’a pas intégré les frais de notaire dans le prix du bien qui se trouve de ce fait « gonflé » ?

Les avantages de l’achat acte en main pour le vendeur

L’achat acte en main est un argument de poids pour vendre rapidement et il ne faut pas hésiter à mentionner la clause dans les annonces de mise en vente.
Permettre d’acheter acte en main facilite la vente qui peut être réalisée dans des délais très courts.

Les inconvénients de l’achat acte en main pour le vendeur

La clause acte en main, intégrant les frais d’acquisition dans le prix de vente, ceux-ci sont déduits du bénéfice réalisé, ce qui n’est pas avantageux pour le vendeur.

Comme nous l’avons vu, les banquiers peuvent se montrer réticents face à un acquéreur qui veut acheter acte en main ce qui constitue un frein à la vente.
Nous venons de faire le tour de ce qui sépare la théorie de la réalité dans un achat acte en main. N’hésitez pas à nous contacter, nous vous accompagnerons dans l’obtention de votre prêt comme nous le faisons régulièrement pour nos clients investisseurs.

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