Frais de notaire achat immobilier : comment les calculer

Publié le
July 21, 2022
par Kévin Savonni

Les frais de notaire achat immobilier désignent les frais d’acquisition qui sont à régler lors d’un achat immobilier. Ils s’ajoutent au prix du bien. 
Ils dépendent de plusieurs critères et font l’objet d’un tarif réglementé qui a été légèrement revu à la baisse en janvier 2021.

Nous allons voir comment calculer les frais de notaire et évaluer leur incidence sur le montant total de l’acquisition.

Calculer les frais de notaire ou frais d’acquisition

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien, il est nécessaire de recourir aux services d’un notaire car la transaction est soumise à des frais d’acte.

L’expression courante « frais de notaire » n’est pas exacte et prête à confusion car elle laisse à penser qu’elle désigne la rémunération du notaire.
L’appellation exacte est « frais d’acquisition ». 

Il faut savoir que ces frais, appliqués lors d’un achat immobilier, sont essentiellement composés d’impôts payés à l’État et que seule une faible partie revient au notaire.

Quel que soit le type de bien, leur paiement incombe à l’acheteur, et non au vendeur.
L’article 1 593 du Code Civil, est très clair à ce sujet : « les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur.

Mais il est possible d’y déroger en effectuant un achat acte en main.
Pour couvrir l’ensemble des frais et payer les taxes dues à l’État, le notaire doit demander une provision.
Dès que toutes les démarches ont été effectuées, il rembourse le solde éventuel à l’acquéreur.

S’il n’a pas suffisamment provisionné, mais cela est très rare, il peut demander à l’acquéreur le paiement du compte débiteur tenu à l’étude.

Les frais de notaire achat immobilier, ou plus précisément les frais d’acquisition, représentent :
- 7 à 8% du prix d’achat total dans l’ancien.
- 2 à 3% pour un bien neuf.
- 2 à 3% pour les marchands de biens.

• Pour calculer les frais de notaire, il faut savoir qu’ils sont composés :
- des droits de mutation également appelés droits d’enregistrement.
- des émoluments du notaire.
- des débours.

Les droits de mutation

Dus à chaque changement de propriétaire d'un bien immobilier, ils sont de deux types :
- les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), quand il s’agit d’une vente. 
- les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) dans le cas d'une succession ou d’une donation.

La perception des DTMO est effectuée par le notaire qui officialise la transaction et qui les reverse au département et à la commune où est situé le bien immobilier.

Le montant de ces droits sera différent selon :
- qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien.
- que le vendeur soit assujetti ou non à la TVA.

• Pour l’immobilier ancien

Ces droits sont composés :
- d’une taxe départementale qui s’élève à 4,5 % du prix de vente du bien.
- d’une taxe communale à 1,20%
- d’une taxe nationale au profit de l’État d’un montant de 2,37% de la taxe départementale.

Ils atteignent donc 5,8% du prix de vente du bien immobilier.

• Pour l’immobilier neuf

Seule une taxe de publicité foncière est prélevée sur le prix de vente hors taxe. On parle de taux réduit de DTMO.

A propos de la TVA immobilière sur les logements neufs :

La TVA immobilière de 19,6% s’applique aux logements de moins de cinq ans ainsi qu’aux VEFA (vente en état futur d’achèvement). Exception faite des logements de moins de cinq ans ayant été achetés une première fois puis revendus à un particulier.

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Les émoluments du notaire

Il s’agit de la rémunération du notaire pour les différentes démarches et formalités qu’il accomplit. On parle d’ailleurs d’émoluments de formalité.
Ces émoluments, proportionnels au prix de vente du bien, sont réglementés et ont connu quelques modifications depuis qu’ils ont été fixés par le décret du 8 mars 1978.

Vous trouverez plus bas dans cet article, au paragraphe « Calculer les frais de notaire : les émoluments du notaire », le barème en vigueur pour les émoluments du notaire et une méthode simple de calcul.

Les débours

Les débours ou « déboursés » correspondent à l’ensemble des sommes que le notaire a avancées dans l’intérêt et pour le compte de son client et que celui-ci doit lui rembourser.

Ils servent à rémunérer différents interlocuteurs qui sont intervenus dans la réalisation de l’acte : 

- Salaire du conservateur des hypothèques.
- Frais relatifs au service de publicité foncière.
- Consultation du cadastre, documents d’urbanisme.
- Géomètre.
- Timbres.
- Expéditions et frais divers.
- Les frais de constitution du dossier.

Les notaires disposent d’un droit de rétention qui leur permet de bloquer une vente, tant qu’ils n’ont pas été réglés de leurs émoluments et de leurs débours.

Calculer les frais de notaire : les émoluments du notaire

Parmi les frais de notaire achat immobilier, on appelle émoluments, ou émoluments de formalité, la rémunération du notaire pour les différentes démarches et formalités qu’il accomplit. 
Ces émoluments, proportionnels au prix de vente du bien sont calculés selon une grille tarifaire précise, qui est identique qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien.

Ils ne représentent qu’une petite partie du montant total des frais d’acquisition (environ 15%).
Ils avaient baissé de 1,4% en 2016, avec la loi Macron et ont à nouveau diminué de 1,9% en janvier 2021.

Barème en avril 2022

Montant de la transaction Taux applicable Montant à ajouter
Jusqu’à 6500 € 3,87%
De 6501 à 17 000 € 1,596% 147,81 €
De 17 0001 à 560 000 € 1,064% 238,25 €
Au-delà de 60 000 € 0,799% 397, 25 €
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Chaque tranche se calcule séparément et il convient d’ajouter la TVA de 20% au résultat obtenu pour obtenir le montant des émoluments du notaire.
Le montant à ajouter permet de calculer facilement les émoluments du notaire, sans qu’il soit nécessaire d’effectuer le calcul tranche par tranche.

Exemple pour un bien ancien acheté 200 000 €

200 000 € x 0,799% = 1598 €
1598 € + 397,25 € = 1995,25 €
1995,25 € x 20% = 399,05 €
1995,25 € + 399,05 € = 2394,30 €
Montant des émoluments du notaire : 2394,30 €

• A savoir également à propos des frais de notaire achat immobilier

Il est bon de connaître certaines astuces pour optimiser son investissement locatif :

- Si deux notaires interviennent dans une même transaction, ils se partagent les émoluments.
Par conséquent, il ne coûte pas plus cher de faire intervenir son propre notaire

- Pour réduire (modestement) les frais de notaire, il ne faut pas oublier de déduire du prix d’achat le montant des éventuels meubles laissés par l’ancien propriétaire (cuisine équipée par exemple...)

• Calculer les frais de notaire : cas particuliers

Depuis le 1er janvier 2021, les notaires peuvent appliquer une remise de 20% sur leurs émoluments, pour les transactions supérieures à 100 000 € (150 000 € et 10 % auparavant).
Cette remise est facultative et doit être appliquée uniformément à tous les clients.

Pour les petites transactions, les émoluments sont plafonnés et ne peuvent pas dépasser 10% du prix de vente, sans pouvoir être inférieurs à 90 €.

Vous voilà armés pour comprendre et calculer les frais de notaire relatifs à l’acquisition de votre bien immobilier.

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