Caution hypothécaire : tout ce qu’il est utile de savoir

Publié le
July 6, 2022
par Kévin Savonni

La caution hypothécaire est le terme employé pour désigner la personne morale ou physique, autre que l’emprunteur, qui apporte un ou plusieurs biens immobiliers en garantie d’un crédit.

Chez Revenus-Locatifs.com nous accompagnons nos clients dans la stratégie de financement de leurs acquisitions immobilières et sommes régulièrement confrontés aux exigences des banques pour se prémunir d’éventuelles défaillances de paiement.

Conditions de caution hypothécaire, frais de garantie hypothécaire, hypothèque ou crédit logement... faisons ensemble le tour de la question.

Définition, conditions et frais de garantie hypothécaire

• De quelle hypothèque parle-t-on ?

Avant tout, il est important de faire la différence entre l’hypothèque dite « classique », la garantie déplacée et la caution hypothécaire.

- Hypothèque classique : l’emprunteur met en garantie le bien dont le prêt immobilier est l’objet.
- Garantie déplacée : l’emprunteur met en garantie un bien qui lui appartient, autre que celui dont le prêt fait l’objet.
- Caution hypothécaire : c’est une personne autre que l’emprunteur qui met en garantie un ou plusieurs de ses biens.

• Quand utiliser la caution hypothécaire ?

La caution hypothécaire est une solution pour les emprunteurs : 

- Qui ne sont pas propriétaires d’un bien immobilier et dont la situation nécessite une garantie hypothécaire.
- Qui possèdent un bien en indivision que les autres propriétaires refusent de mettre en hypothèque.

Seul le bien hypothéqué peut être saisi et mis en vente en cas de défaillance de l’emprunteur. 
Les autres biens ne sont pas mis en danger.

La personne qui se porte caution hypothécaire reçoit un exemplaire de l’offre de prêt qui précise sa nature, son montant, sa durée et son coût total.

• Quand l’engagement est-il levé ?

La caution hypothécaire prend fin dans quatre situations différentes :

- Au remboursement total anticipé du crédit.
- Au terme prévu dans le contrat du crédit souscrit.
- Au décès de l’emprunteur à condition qu’il soit prévu que le crédit prend fin au décès de celui-ci.
- Au décès de la caution hypothécaire si les termes du contrat prévoient cette condition.

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• Quels sont les frais de garantie hypothécaire dans le cas de caution hypothécaire ?

Les frais de garantie hypothécaire sont les mêmes pour la caution hypothécaire que pour les autres hypothèques. 

Ils sont composés :
- Des émoluments TTC du notaire.
- Des droits d’enregistrement.
- De la contribution de sécurité immobilière.
- Des émoluments de formalités et débours.

Simulation pour l’achat d’un logement neuf avec un emprunt de 250 000 €, réalisée avec l’outil de simulation de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information et le Logement).

Frais Montant en avril 2022
Émoluments TTC du notaire 942 €
Taxe Publicité Foncière 1787 €
Contribution de sécurité immobilière 250 €
Émoluments de formalité et débours (1) 250 €
Coût total 3229€

• Quels sont les frais de fin de caution hypothécaire ?

- Quand le crédit arrive à son terme, la levée de la caution hypothécaire a lieu automatiquement, sans frais et sans démarche, un an après la fin de remboursement du crédit. 

- Si le crédit est remboursé de manière anticipée (par exemple pour vente du bien), il faut s’acquitter de frais de mainlevée.

Simulation de frais de mainlevée, pour le même logement neuf acheté avec un emprunt de 250 000 €, réalisée avec l’outil de simulation de la Chambre des Notaires de Paris

Frais Montant en avril 2022
Émoluments du notaire 270 €
Trésor Public 25 €
Contribution de sécurité immobilière 150 €
Estimation des débours 175 €
TVA 54 €
Coût total 674 €

Certaines banques privilégient d’autres garanties que la caution hypothécaire, par exemple la caution par un organisme spécialisé comme Crédit Logement que nous allons aborder au chapitre suivant.

Il existe plusieurs solutions pour garantir un prêt immobilier, dont le nantissement.

Hypothèque ou Crédit Logement : comment bien choisir

Crédit Logement est une société de financement, spécialiste de la garantie de prêts immobiliers, qui propose une alternative à la prise d’hypothèque. 

• Le principe de Crédit Logement

Il repose sur la mutualisation des risques, sous forme d’un versement par chaque emprunteur au fonds mutuel de garantie (FMG).
L’organisme garantit un tiers des prêts en France contractés par les particuliers et les SCI familiales.

En optant pour la caution Crédit Logement, l’emprunteur s’engage à ne pas céder ou hypothéquer le bien financé ni à réaliser des actes qui pourraient diminuer sa valeur.

Les frais de garantie s’élèvent environ à 1,2% du montant du prêt et sont composés de deux parties :
- Une commission de caution acquise à Crédit Logement pour sa rémunération.
- Un versement au fonds mutuel de garantie (FMG) restituable pour partie au terme du prêt ou, sous conditions, en cas de son remboursement.

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• Le coût de Crédit Logement

Crédit Logement fonctionne avec deux barèmes : 

- Classic qui est ouvert à tous les emprunteurs.
- Initio pour les emprunteurs de 18 à 36 ans inclus.

La commission de caution d’Initio, légèrement plus élevée que celle du barème Classic, est uniquement prélevée en fin de prêt

Simulation de frais de garantie Crédit Logement, pour le même logement neuf acheté avec un emprunt de 250 000 €, réalisée avec l’outil de simulation de Crédit Logement en avril 2022.

Frais Barème Classic Barème Initio
Commission de caution 620 € 710 € déduits en fin de prêt
Versement au FMG 2900 € 2900 €
Restitution indicative 2145 € (2145 €-710 €) = 1435 €
Coût total 3520 € 2900 €
Coût indicatif après restitution 1375 € 1465 €

• Les avantages de la caution Crédit Logement

- Pas de bien garanti saisi immédiatement en cas de défaut de paiement.
- Pas de recours nécessaire à un notaire.
- Pas de frais de mainlevée en cas de transfert sur un nouveau prêt.
- Pas de formalité à effectuer, c’est la banque qui s’en charge.
- Si aucun incident ne se produit lors du remboursement du prêt, une partie des frais engagés (FMG) est restituée à l’emprunteur.

• Les inconvénients de la caution Crédit Logement

- Le profil de l’emprunteur est soumis à un examen rigoureux
- Impossible si le financement comprend un PAS (prêt d’accession sociale) ou un PTZ (prêt à taux zéro) de plus de 15 000 €.

Caution hypothécaire, frais de garantie hypothécaire, coût du Crédit Logement... maintenant vous connaissez l’essentiel et vous pouvez choisir entre hypothèque ou Crédit Logement.

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