Droit de préemption urbain : quel est son fonctionnement ?

Publié le
May 5, 2022
par Kévin Savonni
Sommaire

• Il n’y a pas que le droit de préemption mairie ou urbain
- Le droit de préemption au profit des locataires

• Droit de préemption mairie et autres collectivités publiques
- Le droit de préemption urbain
- Les biens qui peuvent être préemptés
- Indemnisation et contestation du prix proposé par la mairie
- Droit de préemption mairie : la jurisprudence

• Droit de préemption ZAD, espaces naturels sensibles, SAFER
- Droit de préemption dans les ZAD
- Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles
- Droit de préemption des SAFER

• Droit de préemption après compromis ou promesse de vente
- La purge du droit de préemption urbain

« Le droit de préemption est l’avantage qui est donné à quelqu’un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un droit ou d’un bien pour en faire l’acquisition... » Dictionnaire du droit privé

Nous allons voir ensemble comment le droit de préemption, qui n’est pas obligatoirement un droit de préemption urbain (DPU), également appelé droit de préemption mairie, impacte les conditions de vente des biens immobiliers, locatifs ou non.
Nous aborderons aussi le droit de préemption après compromis.

Il n’y a pas que le droit de préemption, mairie ou urbain

Quand on aborde le sujet du droit de préemption, on songe en premier lieu à celui des mairies. Le droit de préemption mairie, également appelé droit de préemption urbain et parfois droit de préemption commune, fait partie des droits de prévention des collectivités publiques. 
Ces droits sont souvent vécus comme une entrave à la liberté de vendre, justifiée par des intérêts publics qui ne sont pas toujours évidents à percevoir.
Nous allons commencer par celui qui concerne directement nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif quand ils désirent vendre un de leurs biens.

• Le droit de préemption au profit des locataires

La loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur d’un local d’habitation, non meublé, au titre de résidence principale, qui a signifié un congé pour vente à son locataire, d’informer celui-ci des modalités de cette vente.
L’offre doit être soumise au locataire avant de pouvoir être proposée à d’autres acquéreurs.

À compter de la réception du préavis, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour préempter le logement.
Il est prioritaire pour acheter le logement si l’offre présentée par le propriétaire dans le congé pour vente lui convient.

Si le locataire n’accepte pas l’offre ou ne répond pas dans les délais, le propriétaire peut le proposer à d’autres acquéreurs. L’offre et les conditions de vente doivent être les mêmes que celles qu’il avait proposées au locataire.

Si le propriétaire n’arrive pas à vendre son bien, et qu’il modifie les conditions de vente (en particulier une baisse du prix), le locataire bénéficie d’un second droit de préemption, valable un mois.

En cas de non-respect du droit de préemption, le propriétaire s’expose à des sanctions pouvant conduire jusqu’à la nullité de la vente.

La loi reconnaît également au locataire un droit de préemption dans le cadre d’une première vente d’un ou plusieurs locaux d’habitation, après division de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci.

Droit de préemption mairie et autres collectivités publiques

Les principaux droits de préemption sont ceux qui concernent les collectivités publiques : communes et EPCI (établissements publics de coopération intercommunale).

Le droit de préemption urbain (DPU)

D’abord un petit point de sémantique : droit de préemption mairie, droit de préemption commune et droit de préemption urbain traitent du même droit.
Il s’agit du plus courant : celui établi au bénéfice des communes, qui leur permet d’acquérir un bien en priorité, par substitution à l’acheteur prévu

• Les biens qui peuvent être préemptés

Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS), d’un plan local d’urbanisme (PLU), ou d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), rendus publics ou approuvés peuvent se porter acquéreur, des biens mis en vente sur un périmètre délimité par ce plan.
Ce droit de préemption doit avoir été prévu par une délibération du conseil municipal.

Les communes sont prioritaires par rapport au droit de préemption du locataire que nous venons d’évoquer.

Le notaire chargé de la vente du bien adresse une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune, notifiant l’intention de vendre et les conditions de la vente (en particulier le prix).

La mairie dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour se manifester. 
Au-delà de ce délai, son silence vaut refus de préempter le bien.

• Indemnisation et contestation du prix proposé par la mairie

Si la mairie accepte le prix fixé par le vendeur, ce dernier est obligé de signer l’acte de vente.
Si le prix proposé par la commune ne lui convient pas, il peut décider de renoncer à la vente. Sans quoi, la commune dispose de 15 jours pour saisir le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance.
Le prix d’acquisition du bien préempté est alors fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en cette matière qui sont semblables à celles de l’expropriation. 

Droit de préemption mairie : la jurisprudence

Si les vendeurs peuvent être indemnisés du préjudice subi et les acheteurs évincés devenir propriétaires du bien, par suite d’une contestation d’une décision de préemption, le succès d’une telle démarche n’est pas la règle.

Le 14 septembre 2018, dans un conflit opposant le vendeur a la commune, la Cour de cassation a statué en faveur de la commune estimant que si le prix ne convenait pas au vendeur, il pouvait tout simplement renoncer à la vente et que le droit de préemption était justifié puisqu’il permettait d’économiser les deniers publics et de réaliser une opération d’intérêt général (un logement social).

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Droits de préemption ZAD, espaces naturels sensibles, SAFER

• Droit de préemption dans les ZAD

Le droit de préemption s’applique dans les ZAD (zones d’aménagement différé) qui permettent de constituer des réserves foncières dans des zones urbaines ou naturelles.
Ce droit de préemption autorisé par le préfet et attribué à une collectivité prime sur le droit de préemption urbain.

S’il y a évaluation du bien par le juge de l’expropriation, la valeur foncière est celle établie un an avant la publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la ZAC.

• Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles

Ce droit de préemption qui s’applique sur les zones qui répondent à la notion « d’espaces naturels sensibles », appartient aux Conseils généraux et au Conservatoire de l’espace littoral et des villages lacustres.

• Droit de préemption des SAFER

Il s’exerce sur les biens à vocation agricole et est attribué pour cinq ans à chaque SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) après avis des CDOA (commission départementale d’orientation de l’agriculture) et des chambres d’agriculture.
Pour ces trois droits de préemption, les règles d’indemnisation sont les mêmes que celles du droit de préemption urbain ou droit de préemption mairie.

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Droit de préemption après compromis ou promesse de vente

Si le bien est situé dans une zone de préemption, l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) est conclu sous condition suspensive que le bien ne soit pas préempté par la collectivité locale ou la commune concernée.

- L’acheteur est ainsi informé de la possibilité de voir les titulaires préempter le bien et l’acheter à sa place.
- Le vendeur est couvert si le bien qu’il s’était engagé à vendre est préempté et acheté.
En exerçant son droit de préemption, le titulaire (mairie, collectivité locale...) rend le compromis de vente caduc du fait de la réalisation de la condition suspensive prévue à l’acte.

Le vendeur ne doit à l’acheteur initial ni indemnité, ni pénalité.

• La purge du droit de préemption urbain

Après avoir signé le compromis de vente, il revient au notaire d’établir et d’adresser une déclaration d’intention d’aliéner. On parle de purge du droit de préemption.
L’acte authentique de vente ne pourra être signé avant que cette DIA n’ait été reçue par le bénéficiaire et qu’il ait formulé son renoncement au droit de préempter.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire ou de votre avocat pour approfondir le sujet du droit de préemption urbain.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous restons à votre entière disposition pour vous accompagner dans toutes vos démarches d’acquisition de biens immobiliers.

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