Île-de-France : évolution des prix de l'immobilier sur 20 ans

Publié le
December 1, 2020
par Kévin Savonni
Sommaire

L’évolution des prix de l’immobilier est à la hausse depuis 20 ans sur l’ensemble du territoire. Cette tendance est particulièrement marquée en Île-de-France, même si elle est moins forte qu’à Paris.

Si l’on avait pu constater, par suite de la crise de la COVID-19, une baisse de 6% du nombre de transactions de biens immobiliers, sur douze mois glissants, au deuxième trimestre 2020, les tarifs, eux sur la même période, avaient continué sur leur pente ascendante : + 8% pour les appartements dans la capitale, + 7,4% en petite couronne et + 5,3% en grande couronne.

Quasiment tous les arrondissements de la capitale sont soumis à cette évolution des prix de l’immobilier. Le prix du mètre carré a été multiplié par cinq : 10 000 € en 2019 contre 2000 € vingt ans auparavant, et cette évolution du marché immobilier est générale. Les quartiers en queue de peloton ont vu leurs prix multipliés par trois. 

Si l’on emprunte l’œil des notaires du Grand Paris pour observer le marché immobilier depuis 2000, on s’aperçoit que les prix des appartements en petite et grande couronne ont explosé : sur un an, ils ont connu une hausse de 16,5% à Argenteuil, 10,4% à Clamart, 9,1% à Massy et 7,1% à Meaux.
Mais, venons-en à l’évolution des prix de l’immobilier depuis 2000 en banlieue, le terrain de nos transactions dans l’immobilier ancien, et zoomons sur les communes qui ont retenu notre attention.

Comme nous l’avions déjà constaté pour les villes qui seront desservies par le Grand Paris Express et qui bénéficieront de nouvelles facilités d’accès, la proximité des stations de métro et du périphérique est le principal booster de la flambée des prix. Et encore, les chiffres que nous allons citer ont été relevés fin décembre 2019. 

Petit rappel pour les nuls en géographie :
L’Île-de-France regroupe 8 départements, Paris et les départements de la petite et de la grande couronne.

La petite couronne et sept communes de la grande couronne forment le Grand Paris.

Petite couronne : évolution des prix de l’immobilier depuis 2000

Constituée par les trois départements limitrophes de Paris, les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93) et le Val-de-Marne (94), elle compte 37% de la population d’Île-de-France.
- Dans les Hauts-de-Seine, le prix moyen du mètre carré est passé à 6 696 € contre 2 203 €/m2 il y a vingt ans, soit une augmentation de 204%.
- Ce prix moyen est de 9 404 € à Levallois, 6 751 € à Asnières, 6 498 € à Clichy.

• Zoom sur Levallois (92)

C’est, selon MeilleursAgents.com, la ville des Hauts-de-Seine qui a connu la plus forte progression. L’évolution des prix de l’immobilier depuis 2000 y est spectaculaire, ils y ont été multipliés par quatre en vingt ans ! Un record à peine battu par quelques quartiers de Paris…
Trois stations de métro, dix-neuf écoles, quatre collèges, un lycée, un conservatoire, un Centre aquatique… la recette est toujours la même : transports + établissements scolaires + équipements + commerces + sécurité = succès immobilier, bonheur des bailleurs et garantie de plus-value.
La ville s’est totalement métamorphosée depuis l’époque où elle « craignait » et les prix de l’immobilier avaient commencé à exploser dès la fin des années 90.
Un exemple parmi d’autres :

- Un studio de 20m2 rue Trézel est acheté 57 000 € en 1990 et revendu 190 000€ quinze ans plus tard. Depuis, l’heureuse bénéficiaire de cette transaction est devenue multipropriétaire et déclare : « Depuis 2012, je ne parle plus d'évolution mais d'explosion des prix. Le moindre deux-pièces est vendu à plus de 10 000 € le mètre carré et en moins d'une semaine ! ».

• Zoom sur Montreuil (93)

Selon le baromètre Meilleurs Agents réalisés pour Le Parisien-Aujourd'hui en France, les prix s’y sont envolés spectaculairement. La hausse, l’une des plus fortes de toute l’Île-de-France, est de 347%.
En dix ans, les prix ont explosé : de 1 353€/m2 à 6 047 €/m2. Les annonces immobilières restent peu de temps affichées, les acquéreurs affluent et le nombre de ventes ne faiblit pas.

Quelques exemples :
- Un modeste trois pièces de 62 m2, acheté 100 000 € en 1999 est évalué aujourd’hui à 400 000 €.
- Dans cet immeuble situé à la Croix-de-Chavaux et construit en 1958, le même genre d’appartement acheté 320 000 € en 2019 a été revendu 380 000 € trois mois plus tard.
Ici encore, le métro et les nouvelles voies de circulation changent le marché de l’immobilier.
Le quartier défavorisé de La Boissière avec le prolongement de la ligne 11 du métro et le nouveau réseau de routes va être complètement désenclavé. Certains anticipent : ce qui était invendable à bas prix il y a cinq ans, part rapidement aujourd’hui à très bon prix.

La gentrification est le revers de cette médaille, de nouveaux arrivants remplacent les habitants historiques qui sont repoussés toujours plus loin.
Et dire que personne ne voulait venir à Montreuil, la commune des Franciliens défavorisés, à une époque…

• Zoom sur Charenton-le-Pont (94)

Charenton, la ville où il fait bon vivre et… investir.

Selon le baromètre de l'immobilier de Meilleurs Agents, le prix au mètre carré des logements anciens a évolué de 294 % en vingt ans à Charenton. 2 113 € au 1er décembre 1999 vs 8 327 euros au 1er décembre 2019.
À titre indicatif :
- Un appartement ancien de 65 m2 acheté 570 000 € en 2019 aurait coûté environ 145 000 € il y a vingt ans.

L’agence immobilière de la Mairie remarque une activité importante sur le marché des trois pièces : « De 55 à 72 m², les logements sont accessibles entre 8 500 et 9 500 € le m2. Très recherchés, ces biens, comme les studios et les deux pièces peuvent cependant flamber… Dernièrement, on a vendu un studio à 10 600 euros le m², et ce sans grande diffusion. Ce qui était inenvisageable il y a un an. »

Métro, proximité du périphérique, autoroute A4, crèches, écoles, commerces, activités, sécurité… la recette du succès est immuable.

• Ailleurs en petite couronne

- La Seine-Saint-Denis (93) est bien lotie elle aussi, avec un prix moyen du m2 qui a grimpé à 3 813 € contre 1 221 €/m2 en 2000. Soit plus de 212%.
On note des performances spectaculaires à Montreuil : 6 047 €/m2, Saint-Ouen : 5854 €/m2, ou encore à Bagnolet : 5 509 €/m2.

- Dans le Val-de-Marne (94), l’augmentation du prix moyen au m2 flirte avec les 200%, mais reste légèrement en dessous. Le score est tout de même confortable : + 183,3 % (de 1 739 €/m2 à 4 925 €/m2).
Charenton (8 327 €/m2), Vincennes (8 912 €/m2) et Maisons-Alfort (5 645 €/m2) forment le trio de tête.

- Logiquement, des villes comme Vaucresson et Châtenay-Malabry dans le 92, Tremblay-en-France et Clichy-sous-Bois dans le 93 ou encore Ablon-sur-Seine et Boissy-Saint-Léger dans le 94, comptent moins de projets immobiliers et restent un peu à la traîne, parce que plus éloignées de Paris ou moins bien desservies.

Nous avions intitulé l’un de nos sujets « La banlieue est la nouvelle capitale de l’immobilier ». Nous ne changeons rien à cette assertion qui concerne aussi bien la petite que la grande couronne, car le Grand Paris et son métro automatique vont amplifier cette envolée des prix observée depuis vingt ans et la faire entrer en profondeur dans des agglomérations, avantageuses pour les investisseurs.

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Grande couronne : évolution des prix de l’immobilier depuis 2000

Constituée par quatre départements à la périphérie de l’Île-de-France, la Seine-et-Marne (77), les Yvelines (78), l’Essonne (91) et le Val-d’Oise (95) elle représente 43% de la population de la région.
- Les principales communes du Val-d'Oise ont souvent doublé leurs prix, triplé pour Enghien et Garges-lès-Gonesse.

• Zoom sur Argenteuil (78)

En deux décennies, le prix du m² à Argenteuil a quasiment triplé et est passé de 1 110 €/m2 à 3 217 €/m2, une augmentation de près de 190%.
Mais Argenteuil reste très abordable et les prix d’acquisition y sont attractifs et beaucoup plus accessibles que dans les villes de la petite couronne.

C’est surtout en centre-ville que l’évolution des prix de l’immobilier est la plus conséquente. Et, devinez pourquoi ?
C’est là que se trouve la gare de la ligne J du Transilien. Saint-Lazare est à 11 minutes en trains directs et à 17 minutes en bus. Aussi rapide que depuis Bois-Colombes…

Ici aussi, on observe un fort phénomène de gentrification. Les nouvelles transactions concernent des acheteurs venus de Colombes, Asnières, Bois-Colombes, Levallois, Courbevoie… Est-ce un bien ou un mal ? Il ne revient pas à Revenus-Locatifs.com d’en juger.

- Toujours dans les Yvelines des villes comme Houilles ou Versailles se situent sur cette tendance de doublement, voire de triplement des prix en vingt ans.

• Zoom sur Houilles (78)

C’est à Houilles que l’évolution des prix de l’immobilier depuis 2000 dans les Yvelines atteint des sommets : 180,80%. Le m2 y est passé de 1 642 € à 4 612 €.
Dans le centre-ville, il peut aller jusqu’à 8 000 €. L’agence immobilière Ouest Habitat constate : « Qu'il s'agisse de studios, d'appartements ou de pavillons, tout part extrêmement vite, parfois en une journée ».
Ici encore, les nouveaux arrivants vantent Paris à dix minutes en RER, la Défense et Saint-Lazare accessibles en quelques minutes, la qualité des écoles et des collèges, la tranquillité…

Pour rester dans les Yvelines, le même style de progression sur vingt ans s’observe à Sartrouville (+ 179,7 %, soit 3 932 €/m2) et à Versailles (+ 180 % soit 7 435 €/m2). 

Carrières-sur-Seine et Saint-Germain-en-Laye, situées dans la boucle de la Seine, le long du RER A, enregistrent également de belles avancées.

Le tableau est un peu moins brillant pour l’Essonne et la Seine-et-Marne.

Quoique… 
- En Essonne, Massy, Athis-Mons et Palaiseau sont bien placés grâce au RER.
- En Seine-et-Marne, les prix ont enregistré une jolie progression à Lagny-sur-Marne, Fontainebleau et Pontault-Combault.

• Zoom sur Massy (91) et Pontault-Combault (77)

- Massy
En vingt ans, les prix dans l’ancien ont bondi de 153,8% à Massy, de 1 506 €/m2 à 3 822 €/m2. On arrive même à 5 000 €/m2 dans certains quartiers. 
Laissons la parole à Christelle Pagnon, directrice de l'agence immobilière Guy Hocquet à Massy, qui connaît la ville mieux que nous : « Massy est la ville parfaite pour faire la culbute. Il n'y a pas de meilleur investissement que la pierre, c'est le bon plan et ça va le rester à Massy, presque devenue une petite capitale. Les prix vont encore exploser, que ce soit dans le neuf et l'ancien, en 2026-2027, avec l'arrivée du métro du Grand Paris Express. »

- Pontault-Combault
+ 149,7% d’augmentation en vingt ans. Juste derrière Lagny-sur-Marne (154,9%) et Fontainebleau (+157,4%).
Ces dix dernières années, l’évolution y est régulière et constante : de 0,10 % à 0,15% par an.
L’équipe de l’agence immobilière Rouxel Immo note que « Les vieux propriétaires, eux, se frottent les mains et se tiennent au courant en demandant régulièrement des estimations de leurs biens. Les gens suivent l'évolution du marché ».

Et, sans surprise, les nouveaux arrivants citent comme raisons de leur choix, la Francilienne, l’autoroute A4, la nationale 4, le RER E, les centres commerciaux, les commerces, les établissements scolaires et les crèches…

Pour résumer cette différence de contexte immobilier, et les disparités entre la petite et la grande couronne, nous avons apprécié ce raccourci du Parisien :

« Schématiquement, les augmentations des dix premières villes de chaque département de la grande couronne correspondent à celle des dix dernières dans les départements de petite couronne, soit à peine le doublement des prix en vingt ans. »

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Une évolution des prix de l’immobilier depuis 2000 et bien avant

2020 est déjà dernière nous et ces chiffres sont pour la plupart ceux du passé. Les « loin du cœur parce que loin des yeux » d’hier seront pour certains les coups de foudre de demain. Et, nous avons quelques idées sur les villes où faire le meilleur investissement locatif à court, moyen et long terme. Nous sommes encore sur un important volume de transactions dans l’ancien, mais plus le temps passe, plus les biens se raréfient et les taux d’emprunt ne seront peut-être pas toujours aussi avantageux.

Nous ne cessons de le répéter : il y a plus de vingt ans que l’avenir de l’immobilier voyage en métro et en RER. De +128 à +272% entre 1999 et 2019. Combien à l’horizon 2040 ? Régulièrement, un nouveau record en remplace un autre. Il ne s’agit pas de bulles immobilières, le ralentissement de la hausse n’est pas pour demain et la baisse des prix encore moins...

Les grandes voies de communication sont ouvertes pour véhiculer des croissances à trois chiffres.

Si l’on en croit de nombreux économistes, les prix montent quand il y a pénurie. D’accord. Mais qui mesure cette pénurie ? Les experts en analyses de Politique du Logement notent que cette pénurie de logements ne fait l’objet d’aucun indicateur incontesté et posent le problème en ces termes : « Les prix et les loyers montent, les files d’attente de demandeurs s’allongent, mais dans le même temps, le parc de logements s’accroît, le nombre de logements vacants est conséquent et les conditions de logement du plus grand nombre ne cessent de s’améliorer. 

Comment concilier ces contraires ? »

Bonne question.

En attendant les conclusions des experts, Revenus-Locatifs.com vous laisse méditer cet adage, qui contient peut-être la réponse : « Quelle que soit la conjoncture, en Île-de-France, l’immobilier ne baisse jamais ».

 

Sources

- Le Revenu : https://www.lerevenu.com/immobilier/prix-de-limmobilier/immobilier-en-ile-de-france-les-prix-montent-partout-malgre-la-crise

- Politique du logement : https://politiquedulogement.com/2018/05/20-ans-de-hausse-des-prix-immobiliers-en-ile-de-france-a-qui-la-faute/

- Le Patrisien : https://www.leparisien.fr/immobilier/en-20-ans-les-prix-de-l-immobilier-se-sont-envoles-en-ile-de-france-et-dans-l-oise-09-01-2020-8232471.php

https://www.leparisien.fr/hauts-de-seine-92/immobilier-dans-les-hauts-de-seine-levallois-la-plus-forte-hausse-des-prix-en-20-ans-hors-paris-09-01-2020-8232627.php

https://www.leparisien.fr/seine-saint-denis-93/seine-saint-denis-a-montreuil-l-incroyable-flambee-de-l-immobilier-depuis-20-ans-09-01-2020-8232507.php

https://www.leparisien.fr/val-de-marne-94/val-de-marne-a-charenton-le-pont-les-prix-de-l-ancien-ont-quadruple-en-20-ans-09-01-2020-8232462.php

https://www.leparisien.fr/val-d-oise-95/immobilier-argenteuil-est-de-plus-en-plus-prise-par-les-cadres-09-01-2020-8232489.php

https://www.leparisien.fr/yvelines-78/immobilier-dans-les-yvelines-en-20-ans-les-prix-ont-presque-triple-a-houilles-09-01-2020-8232597.php

https://www.leparisien.fr/essonne-91/essonne-en-20-ans-le-prix-des-appartements-dans-l-ancien-a-explose-a-massy-09-01-2020-8232540.php

https://www.leparisien.fr/seine-et-marne-77/immobilier-pontault-combault-l-une-des-villes-de-seine-et-marne-ou-les-prix-ont-le-plus-grimpe-en-20-ans-09-01-2020-8232480.php

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