Le top 10 des villes pour faire le meilleur investissement locatif en 2021

14.9.21

Un marronnier qui fleurit dès la rentrée

C’est ce qu’on appelle, en termes journalistiques un « marronnier », c’est-à-dire un sujet qui revient régulièrement. 
Bien que les marronniers fleurissent en été, les articles sur les meilleures villes pour réaliser un investissement locatif, fleurissent tout particulièrement à la fin de l’été… Aussi, nous n’allons pas déroger à la règle et traiter des villes à choisir pour réaliser un excellent investissement locatif, en ciblant particulièrement le marché de l’Île-de-France sur lequel nous nous sommes spécialisés.

La banlieue est la capitale de l’investissement locatif rentable

L’an dernier, nous donnions comme titre à l’un de nos articles de ce blog « La banlieue est la nouvelle capitale de l’immobilier » et nous n’avons rien à changer à cette affirmation.

Nous n’allons pas revenir sur les raisons de cette montée en puissance de l’immobilier en Île-de-France : Grand Paris, JO de 2024, recherche de nouveaux espaces et styles de vie depuis les confinements… mais entrer directement dans le vif du sujet pour vous présenter notre Top 10 des villes où réaliser le meilleur investissement locatif en cette rentrée.

Aubervilliers, Saint-Denis, Évry-Courcouronnes, Vitry-sur-Seine, Noisy-le Grand, Champigny-sur-Marne, Argenteuil, Drancy, Épinay-sur-Seine, et Melun présentent un fort potentiel.

N’hésitez pas à nous contacter pour connaitre les tarifs en vigueur, ceux-ci varient rapidement et les biens off market que nous sourçons pour nos clients investisseurs n’entrent pas dans les cases trop rigides du marché « classique ».
Ce qui ne varie pas, en revanche, c’est que nous nous engageons toujours sur 7 % de rentabilité minimum.


Les meilleures opportunités d’investissement se situent dans les zones qui ne sont pas forcément attractives aujourd’hui mais que le Grand Paris Express va booster. 
Ces futurs pôles d’activité sont un véritable Eldorado
et il faut s’y placer sans attendre, car les tarifs vont inévitablement grimper. 2022, 2023, 2024, c’est demain.

Il est bien connu que les chercheurs d’or qui sont arrivés quand le filon était épuisé sont rentrés chez eux les poches vides. 
Un exemple : pendant que certains tergiversent encore, les prix ont pris 60 % à Saint-Ouen. La question ne se pose plus, il est maintenant trop tard pour y investir… 

Aubervilliers - 93

L’une des villes les moins chères de la petite couronne. Les tarifs de l’immobilier y ont connu une hausse de 10 % ces dernières années, mais restent encore très abordables.

Commune très bien desservie : 
- 3 stations de métro (2 ligne 7 et 1 ligne 12)
- 2 gares RER ligne B.
- 1 station de tramway (ligne 3b)
- Grand Paris Express (prolongation des lignes 12 et 15, 2 nouvelles stations en 2025)

Attire de nombreuses entreprises.

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Les biens à proximité des transports (actuels et à venir) et des commerces.
- La porte d’Aubervilliers, idéalement située à proximité du centre commercial Le Millénaire, du RER et du métro.

Saint-Denis - 93

Les prix y sont encore modérés, mais sur une forte pente ascendante. 
La ville présente de belles opportunités
pour les bailleurs immobiliers, mais il ne faut pas trop attendre.

Saint-Denis occupe une position stratégique en Île-de-France, qui lui vaut l’appellation de « pépite géographique » : 
- Aéroport Roissy-CDG à 20 minutes en voiture et 40 minutes en transport en commun. 21 minutes avec le Grand Paris.
- Aéroport Paris-Le Bourget à 20 minutes en voiture et 41 minutes en transport en commun. 9 minutes avec le Grand Paris.
- La Défense à 35 minutes en voiture et 27 minutes en transports en commun. 13 minutes avec le Grand Paris.
- Gare du Nord (TGV, Eurostar, Thalys) à 20 minutes en voiture et 6 minutes en transports en commun.

Très bien desservie par le métro (lignes 12 et 13), les RER B et D et le Transilien (ligne H).

Abritera le village olympique pour les JO 2024.

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Le quartier Confluence-Pleyel (il va devenir l’un des plus importants quartiers d’affaires d’Île-de-France).
- L’hyper-centre et le quartier ancien.

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Évry-Courcouronnes – 91

Ces dernières années, la grande majorité des transactions immobilières réalisées à Évry-Courcouronnes concernent des investissements locatifs, prioritairement en colocation.
La raison en est simple : 40 % des habitants ont moins de 25 ans. De nombreux établissements d’enseignement supérieur et complémentaires attirent les étudiants. Un paradis pour les investisseurs-bailleurs…

La ville est bien desservie avec 4 gares du RER D et le Grand Paris Express qui emmènera le tramway Express 12.
L’accès à Roissy et Orly est facile.

À noter que la ville fait également partie des plus grands centres scientifiques français.

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Le quartier Centre Commercial Évry 2.
- À proximité de la gare RER D Évry-Courcouronnes et de l’université.

Vitry-sur-Seine - 94

On note une progression des prix encore relativement faible. Mais, la ville qui est la plus étendue et la plus peuplée du Val-de-Marne, se trouve au centre d’une importante dynamique. 
On parle de 600 000 m2 de rénovation dont 60 % de bureaux avec l’effet Grand Paris.

Vitry est bien desservie :
- 2 gares du RER C.
- 9 stations de tramway (2 sur la ligne T7 et 7 sur la ligne T9).
- Grand Paris Express (2 stations en 2024 ligne 15).

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Le quartier Vitry-Sud-Ardoines.

Noisy-le Grand - 93

Noisy-le-Grand bénéficie du statut de 3ème pôle d’affaires d’Île-de-France. C’est une ville estudiantine qui compte de nombreux établissements d’enseignement supérieur.
Elle est réputée dynamique et reconnue pour sa qualité de vie.

L’offre immobilière y est très variée.
- 4 gares RER (3 sur la ligne A et 1 sur la ligne E)
- Tramway (1 station en 2024 ligne 11)
- Grand Paris Express (1 station en 2024 ligne 15 et 1 en 2030 ligne 16)

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Les quartiers Est : Champy, Hauts-Bâtons et Butte verte qui vont bénéficier de l’effet Grand Paris.

Champigny-sur Marne – 94

SeLoger à titré à propos de Champigny « Chronique d’une hausse annoncée ». Annoncée et en cours… Les prix au m2 progressent de plus de 6 % par an dans la troisième ville du Val-de-Marne, au cadre de vie exceptionnel.

Investisseurs, ne perdez pas de temps !

Les transports :
- 2 gares RER (1 ligne A et 1 ligne E) et prolongement du RER E en 2024.
- Grand Paris Express (1 station ligne 15 en 2024).

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Les quartiers de Cœuilly et de Plant de Tremblay. 
- Les alentours des gares de Champigny-centre et Bry-Villiers-Champigny.

Argenteuil - 95

Argenteuil est idéalement située proche de Paris et de La Défense qui constitue le premier centre d’affaires d’Île-de-France.
Avec son centre d’affaires abritant les sièges sociaux de grands groupes internationaux, son centre des congrès, son centre commercial et ses établissements d’enseignement supérieur… la ville vit et bouge.

L’offre de transports :
- Transilien (2 gares sur la ligne J).
- Port de Gennevilliers.
- Tramway (proximité de la station Pont de Bezons, ligne T2) et Tram 11 Express à l’horizon 2027.

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Le centre-ville. 
- Les quartiers Les Coteaux, Val Notre-Dame et Orgemont-Volembert.

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Drancy - 93

C’est une belle ville pavillonnaire qui monte en puissance
Proche de Paris et des grands pôles économiques du Bourget et de la Plaine-Saint-Denis, elle représente un choix stratégique pour les investisseurs avertis.
Depuis quelques années, les projets immobiliers y fleurissent : c’est plus qu’un signe, une invitation…

Les transports :
- 2 gares du RER B
- 2 stations de métro (1 ligne 5 et une ligne 7)
- Tramway (ligne 1 et 11 Express)
- Grand Paris Express (1 station ligne 15 à l’horizon 2025)

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Les quartiers Paris Campagne, Vieux Drancy et La Muette.

Épinay-sur-Seine - 93

La ville, située à une vingtaine de minutes de la capitale, connaît depuis quelques années d’importants programmes de rénovation urbaine. Ce dynamisme et les services et activités qui l’accompagnent, séduit de plus en plus de nouveaux arrivants.  Les tarifs au m² y sont parmi les plus intéressants de l’Île-de-France.
Le Grand Paris Express va mettre Saint-Denis et ses jeunes actifs, qui auront besoin de se loger, à trois minutes.

Épinay est bien desservie :
- RER C
- Tramway (lignes T8 et T11)
- Transilien (ligne H)

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Le centre-ville
- Les quartiers du Cygne d’Enghien et de Bluementhal

Melun - 77

Située à une cinquantaine de kilomètres de Paris, la ville n’attire pas encore les investisseurs en nombre. Mais, elle est en plein renouveau, très bien desservie, possède de belles infrastructures et offre un cadre de vue exceptionnel. 
Premier pôle d’emplois publics et associatifs de Seine-et-Marne, projets de quartiers d’affaires… si investir est anticiper, il faut vite profiter de ses tarifs au m2 extraordinairement bas.

Les transports :
- RER D.
- Transilien (ligne R).

À privilégier pour votre investissement locatif :
- Les environs de la gare.
- Aux alentours de la place Saint-Jean.


En attendant notre classement 2022, contactez-nous pour profiter des opportunités actuelles, tant qu’il y a des disponibilités… 

Kévin Savonni

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